اصول ومبانی ارزیابی املاک اوقافی

اصول ومبانی ارزیابی املاک اوقافی تعاریف و کلیات : 1- املاک موقوفه عمدتاً شامل دو نوع است موقوفه خاص و موقوفه عام الف) موقوفه خاص نظیر وقف اولادی که عایدی آن به افراد خاصی تعلق می‌گیرد. ب) موقوفه عام که عایدی آن مصرف عمومی دارد (بعضی از املاک موقوفه بخشی عام و بخش خاص هستند) پذیره، مبلغی است که بر اساس مقررات از سال 1358 به بعد برای شروع اجاره ملک موقوفه اداره اوقاف یا متولی موقوفه از مستأجر اخذ می‌نماید. در ازاء دریافت پذیره حق تملک اعیانی ملک به مستأجر اعطاء می‌گردد. اخیراً جهت املاک تجاری جدید پذیره اخذ نمی‌شود ملک تجاری را می‌سازند. سپس سرقفلی و اجاره آنرا به مزایده می‌گذارند. مبلغ پذیره از سال 1358 تا 1382 معادل 30 درصد ارزش ملک موقوفه بوده است و از سال 1382 به بعد 100 درصد ارزش ملک بوده تبصره: پذیره مربوط به ارزش افزوده ناشی از تفکیک ملک موقوفه و غیره تابع بخشنامه های مربوط به آنست. مبلغ پذیره پرداختی به اداره اوقاف یا متولی ملک موقوفه قابل استرداد نیست بلکه مستأجر اول تحت عنوان حقوقات خود ( سر قفلی و غیره) از مستأجر جدید می‌گیرد، در هنگام نقل و انتقال ملک موقوفه از مستأجری به مستأجر دیگر، حقوقات مربوط به پذیر به مستأجر جدید منتقل می‌شود و اداره اوقاف در هنگام موافقت به این نقل و انتقال برای املاک غیر تجاری 15 درصد ما به‌التفاوت پذیره اولیه با پذیر جدید اخذ می‌نماید (مگر اینکه در اسناد اجاره شرط دیگری منظور شده باشد). در خصوص املاک تجاری با پرداخت 10 درصد سرقفلی به اوقاف با نقل و انتقال موافقت می‌شود. ارزیابی املاک موقوفه: اگر چه مالکیت املاک موقوفه قابل نقل و انتقال نیست (مگر در موارد تبدیل به احسن ملک موقوفه آن هم بامجوز و سیرمراحل قانونی آن ) ولی جهت محاسبه پذیره، سرقفلی و حق کسب و پیشه و اجاره، کاربرد دارد. ارزیابی ملک موقوفه جهت اهداف فوق به شرح زیر پیشنهاد می‌گردد. 1) عرصه املاک موقوفه تجاری حدود 60 درصد ارزش عرصه ملک غیر موقوفه تجاری مشابه آن ارزیابی می‌گردد. 2) عرصه املاک موقوفه مسکونی و اداری حدود 40 درصد ارزش عرصه ملک غیر موقوفه مشابه آن ارزیابی می‌گردد. تبصره: ارزیابی املاک موقوفه تبدیل به احسن معادل املاک غیر موقوفه مشابه ‌آن است. تعیین اجاره بهاء املاک موقوفه 1)اجاره املاک تجاری موقوفه حدود 6-4 درصد ارزش ملک موقوفه در سال پیشنهاد می‌گردد. 2) اجاره املاک مسکونی موقوفه حدود 5-3 درصد ارزش ملک موقوفه (با سطح اشغال متعارف)در سال پیشنهاد می‌گردد. 3) اجاره زمین‌های موقوفه غیر تجاری با مساحت بیشتر از 1000 متر مربع و غیر مزروعی حدود 1-5/0 درصد ارزش ملک موقوفه در سال پیشنهاد می‌گردد. اجاره زمینهای مذکور کمتر از 1000 متر مربع5/1-1 درصد ارزش ملک موقوفه در سال پیشنهاد می‌گردد. اجاره زمینهای عرصه مستعد تجاری و موقوفه 2-5/1 درصد ارزش ملک موقوفه در سال پیشنهاد می‌گردد. تعدیل اجاره‌بهاء املاک تجاری موقوفه: نظر به شیوه پیشنهادی پیشکسوتان کانون درسنوات قبل ؛ با توجه به سابقه استیجاری، اجاره بهاء قبلی و سایر عوامل مؤثر پس از کسر سهم حق و کسب و پیشه و سرقفلی اجاره روز آن ملک محاسبه و با اجاره تعدیل شده قبلی (بر اساس شاخص تورم) معدل‌گیری و نیز با توجه عرف محل ، اجاره بها تعدیل می‌گردد. (عرف محل با بررسی در محل با تدبیر کارشناس تحقیق می‌شود) تعدیل اجاره بهاء املاک غیر تجاری: جهت املاک غیر تجاری نظیر مسکونی و اداری و غیره به روش فوق‌الذکر عمل می‌شود. ولی در این خصوص حق سرقفلی و حق و کسب پیشه درآنها وجود ندارد. اجرت المثل املاک موقوفه: اجرت المثل مربوط به زمانی است که محاکم تعیین اجرت المثل را تفهیم می‌کنند و آن عبارتست از تعیین اجاره ملک‌در فاصله زمانی مشخص که قرارداد نداشته یا اجاره تعدیل نشده است می‌باشد وآن معادل اجاره ملک مشابه آن در آن فاصله زمانی است. حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی حق کسب و پیشه و تجارت به املاک تجاری و محل‌های کسب مربوط به قراردادهای اجاره قبل از اول مهر 1376 تعلق می‌‌گیرد، در عرف بعضآ سرقفلی و حق کسب و پیشه را یکجا سرقفلی ‌گویند. با توجه به آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مصوب 1/4/1348 عوامل مؤثر در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مربوط به املاکی که در طرح‌های مربوط به عمران شهری است ، عبارتست از 1- موقعیت و مرغوبیت محل 2- شرایط و کیفیات اجاره 3- طول مدت اشتغال و حسن شهرت در موقعیت محل 4- وضع محل از نظر نوع بناء 5- مخارجی که صاحب کسب و پیشه بمنظور آماده نمودن محل متحمل شده 6- نوع کسب و پیشه و تجارت محاسبه حق و کسب و پیشه به کلیه قرارادادهایی که قبل از تصویب قانون مالک و مستاجر 1376 منعقد شده باشند حق ک پ تعلق میگیرد #املاک_اوقافی