اضافه مساحت اعیان — حالت دوم

شیوه نخست عبارت است از این که مالک اعیان نیز مانند هر مالک دیگر در اجرای مقررات موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت نسبت به اعیان متصرفی خود به عنوان مالکیت و برابر مقررات تقاضای ثبت کند و با خاتمه عملیات مقدماتی مربوط به ثبت املاک طبق ماده ۲۱ قانون ثبت سند مالکیت آن را دریافت دارد. شیوه دوم نیز عبارت است از این که مالک اعیان با استناد به قرارداد رسمی بین او و مالک عرصه، وفق مقررات مذکور در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت سند مالکیت اعیانی بگیرد. قبلاً توضیحات لازم در این باره داده شده است و ضمن اجتناب از تکرار آنها، فقط یادآوری می گردد که چنین قراردادهایی معمولاً به صورت سند رسمی اجاره تنظیم می شوند و عمدتاً در مورد اجاره عرصه موقوفات صدق می کند که در صورت اخیر متولی یا اداره اوقاف به نمایندگی از موقوفه عرصه را اجاره می دهند. اما ممکن است به علت عدم دقت کافی و اشتباه ناشی از محاسبه طول ابعاد و مساحت این گونه اعیان در موقع ترسیم نقشه و عدم توجه به مغایرت تصرفات مالک اعیان با سند رسمی مورد استناد و یا به جهت تجاوز به عرصه بعد از صدور سند مالکیت و یا به دلایل دیگر در وضع فعلی ابعاد و مساحت اعیان مزبور تغییراتی ایجاد شود که موجب عدم مطابقت سند مالکیت اعیان با محدوده مورد تصرف مالک اعیان شود. تغییرات موصوف احتمال دارد به صورت کسر و یا اضافه طول ابعاد چهارگانه اعیانی حادث گردد که نتیجه آن کاهش و یا افزایش مساحت موجود واقعی به نسبت مساحت مندرج در نسبت مساحت مندرج در سند مالکیت است. نیازی به توضیح نیست که از یک طرف سند مالکیت اعیان باید مطابق با سند رسمی مورد استناد باشد که مالک اعیان به موجب آن، مجاز به دخل و تصرف در عرصه و مأذون به احداث اعیان در آن شده است و از طرف دیگر سند مالکیت اعیان و سند مالکیت عرصه نیز باید از نظر حدود و مساحت مطابق یکدیگر و منطبق بر هم باشند. راجع به کسر مساحت عرصه و اعراض مالک از آن قبلاً توضیح داده شد و آنچه بیان گردید عینا در باره کسر مساحت اعیان هم صادق است. اما راجع به اضافه مساحت اعیان باید دو حالت را در نظر داشت حالت نخست در اضافه مساحت اعیانی که اسناد مالکیت آنها که بر اساس تقاضای ثبت متصرف قانونی به عنوان مالکیت و مستند به صورتمجلس احراز تصرف و قبول تقاضای ثبت و پذیرش اظهارنامه ثبتی توسط اداره ثبت در اجرای مواد ۱۱ و ۲۱ قانون ثبت صادر شده اند اصلاح حدود و مساحت اعیان بدواً مستلزم احراز قطعی تبعیت حدود و مساحت عرصه از مندرجات سند مالکیت است. پس اگر عرصه ملک اضافه مساحت نداشته باشد و مالک آن و ی. ن. ق. وی با اصلاح اضافه مساحت اعیان موافقت خ. ر. ب. موجب سند رسمی اعلام نماید اصلاح سند مالکیت اعیان و ثبت دفتر املاک مربوطه طبق وضع موجود ہی اشکال خواهد بود. اما چنانچه عرصه ملک خود نیز دارای اضافه مساحت باشد و اضافه مساحت اعیان از اضافه موصوف ناشی شده باشد و یا در آن مؤثر باشد بدواً باید مشخص شود که آیا اضافه مساحت عرصه مشمول مقررات ماده ۱۴۹ قانون ثبت است و یا این که متأثر از افزایش طول ابعاد م. ب. که مورد اخیر مشمول بند ۳۹۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی است. آن گاه اداره ثبت محل می تواند رأساً و یا با مجوز هیأت نظارت بر حسب مورد - نسبت به اصلاح آن اقدام نماید و پس از اصلاح سند مالکیت عرصه و با جلب موافقت مالک آن، سند مالکیت اعیان را نیز اصلاح کند. حالت دوم: در مواردی که اضافه مساحت اعیان در متصرفات مالک آن به وجود می آید و سند مالکیت اعیان وفق مقررات ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت صادر شده باشد، نماینده و نقشه بردار ثبت محل به تقاضای مالک اعیان از محل وقوع ملک بازدید و نقشه وضع موجود ملک را ترسیم می کنند و اداره ثبت محل نیز مراتب را با ذکر حدود و مساحت و ارسال نقشه به مالک عرصه و ی. ن. ق. وی اعلام می نماید. با موافقت مالک عرصه، سند رسمی مورد استناد در دفتر خانه مربوطه اصلاح می شود و پس از اصلاح سند مزبور و یا تنظیم رسمی جدید که با وضع موجود مطابقت دارد، اداره ثبت نسبت به اصلاح حدود و اضافه مساحت بر مبنای گزارش نماینده و نقشه بردار و به استناد سند رسمی اصلاحی و یا سند رسمی جدید در ثبت دفتر املاک و سند مالکیت اقدام خواهد کرد. بدیهی است در فرضی که افزایش طول ابعاد چهارگانه و اضافه مساحت اعیان به گونه ای باشد که مالک عرصه نیز فقط همان مقدار از عرصه را که مالکیت داشته مثلاً به اجاره واگذار نموده باشد و به عبارت دیگر چنانچه عرصه به صورت قطعه مفروز بوده و تماماً به اجاره واگذار شده است و اکنون در ملک اضافه مساحت ایجاد شده باشد مالک عرصه نمی تواند نسبت به اصلاح سند رسمی اجاره و یا تنظیم سند اجاره جدید که مقدار اضافی را شامل شود اقدام کند. چون مالکیتی در قسمت اضافی ندارد تا اختیار واگذاری آن را به دیگری داشته باشد. پس چنان که گفته شد، در چنین صورتی مالک باید بدواً تقاضای اصلاح سند مالکیت عرصه را نسبت به اضافه مساحت حاصله به اداره ثبت محل تسلیم کند و پس از این که سند مالکیت عرصه برابر مقررات اصلاح گردید موافقت خود را با اصلاح اضافه مساحت اعیان اعلام نماید.