اضافه مساحت ذاتی — اضافه مساحت ذاتی در ملک ناظر به

اضافه مساحت ذاتی در ملک ناظر به موردی است که اضافه موجود هر چند در تصرف دارنده سند مالکیت است اما در محدوده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت نیست. به عبارت دیگر، حد یا حدودی از ملک و البته مساحت آن با سند مالکیت انطباق ندارد و نیازمند اصلاح است. پس میتوان نتیجه گرفت که اولاً، رسیدگی و کشف علت اضافه مساحت موصوف مستلزم بررسی وضعیت کلیه پلاک های مجاور واقع در حد فاصل دو گذر اعم از خیابان یا کوچه و امثال آنها و تهیه نقشه از وضع موجود محل است که در عرف حقوق ثبت به نقشه کادر شهرت دارد. ثانیاً، اصلاح اضافه مساحت املاک تصمیم و اقدامی ساده نیست و بررسی کامل و دقیق وضعیت قبلی و موقعیت فعلی ملک مورد نظر و املاک مجاور آن را اقتضاء می نماید. به این معنی که لزوم ترسیم نقشه کادر بین دو گذر منحصر به حدی نیست که ملک در آن حد اضافه طول دارد. بلکه تهیه و ترسیم نقشه کادر محصور بین چهار گذر جانبی از نظر عدم تجاوز به اموال خصوصی و عمومی و ملاحظه و مطالعه ابعاد پلاک های واقع در کادر مزبور ضروری است. با ترسیم نقشه کادر بین گذرها و احراز تثبیت موقعیت ملک در جای خود و در صورتی که پلاک های مجاور - به ویژه در حدی که پلاک مورد نظر اضافه طول دارد - دارای کسر طول نباشند و به گذرهای ترسیم شده در نقشه کادر نیز تجاری نشده باشد و عرض فعلی گذرهای ابتدا و انتهای نقشه کادر معلوم و مشخص باشد و شهرداری محل نیز عدم تجاوز به گذرها را تأیید نموده باشد، می توان اطمینان حاصل کرد که اضافه موجود در ملک متاثر از کسر ملک دیگری نیست و با اصلاح سند مالکیت آن احتمال تضییع حقی نمی رود. ضمناً باید توجه داشت مقدار اضافه مساحت ذاتی فرع بر اصل مساحت ملک است. به عبارت دیگر نباید اضافه مساحت به مقداری نامتعارف باشد که جزیی از اصل محسوب نشود و خود ملکی مستقل به شمار آید. پس رعایت تناسب اضافه مساحت حاصله با مساحت اصل ملک الزامی است و باید حتماً در نظر گرفته شود. در غیر این صورت علت را باید در تغییرات دیگر جستجو کرد. زیرا اضافه ملک نسبت به اصل آن سنجیده و ارزیابی می شود. اما دشواری ها زمانی روی می دهد که املاک واقع در محدوده بین دو گذر فاقد طول ابعاد چهارگانه باشند. در چنین حالتی دو وضعیت مفروض است: (۱) اگر ملک یا ولی دارای مساحت معین باشند نظر به این که حدود آنها به دلیل فقدان طول ابعاد غیر قابل کنترل است، در نتیجه به نظر می رسد توجه به مساحت ملک یا املاک مزبور و احراز آن در محل، کفایت کند. (۲) چنانچه ملک یا املاک واقع در محدوده بین دو گذر نه تنها فاقد طول ابعاد، بلکه فاقد مساحت نیز باشند ب. ت. ب. این که حدود آنها به لحاظ فقدان طول ابعاد غیر قابل کنترل است و مساحت ملک یا املاک مزیور نیز - که به نحو متقن برداشت شده و ثبت دفتر املاک گردیده باشد و بتوان به آن تمسک جست - در دست نیست بنابراین به نظر می رسد توجه به تصرفات مالکین ملک یا املاک مزبور در محدوده ابعاد چهارگانه املاک آنها و تأمین آن ابعاد در محل و انطباق آنها با ثبت دفتر املاک بتواند به حل مشکل و احراز این مهم که کسر مساحت از ملک یا املاک مجاور صورت نگرفته باشد، کمک نماید.