افراز املاک

افراز از نظر لغوی به معنی جدا کردن چیزی، تمیز کردن چیزی، جدا کردن چیزی از چیز دیگر قادر گردانیدن تقسیم کردن تقسیم ملک یا مال مشاع بین مالکین آن و جدا کردن سهم هر یک از آنها و تعیین سهم هر یک از مالکین مشاع در یک ملک یا مال بر مبنای حکم دادگاه ذکر شده است. ۱ آذرپور، حمید و حجتی اشرفی غلامرضا - مجموعه محشی بخشنامه های ثبتی همان منبع کد ۷۰۸. نوبخت یوسف - اندیشه های قضایی همان منبع صفحات ۱۷۴ و ۱۷۵. دهخدا، علی اکبر لغت نامه جلد هفتم، همان منبع، صفحه ۳۰۷۱. معین دکتر محمد - فرهنگ فارسی جلد اول همان منبع صفحه ۳۱۳ ) مفهوم افراز از لحاظ حقوقی دعوی شریک مال مشاع اعم از منقول یا غیر منقول - به طرفیت شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور و به علت عدم تراضی بر تقسیم است درخواست افراز از اداره ثبت محل و همچنین دعوی افراز در دادگاه محل از طرف یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی دیگر به عمل می آید. ضمن این که ممکن است عملیات افراز به دستور قانون منع شده باشد. در تبصره ذیل ماده ۲ قانون افراز و املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ می خوانیم نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. بنابراین چنان که پاره ای از استادان گفته اند افراز ممکن است راجع به عین یا منفعت یا دین یا حق باشد. اما آن بخش از نظر ایشان را به سختی می توان پذیرفت که قائل به وجود تراضی و تسالم عموم شرکاء در افراز شده اند و آن را از عناصر افراز برشمرده اند و چون نتیجه گیری کرده اند که هر توافق و تراضی خارج از عقود معین صلح است، افراز را نیز صلح انگاشته اند. به نظر می رسد مبنای نتیجه گیری موصوف به قبول وجود توافق و تراضی مالکان مشاع در موضوع افراز باز می گردد. حال آن که عدم توافق و تراضی مالکان از عمده ترین عناصر افراز در مورد املاک مشاع به شمار می آید. به عبارت دیگر، چنانچه بین مالکان تراضی و توافقی وجود داشته باشد افراز از اساس موضوعیت نمی یابد. در نظم حقوقی کنونی هیچ کس در باره لزوم اختلاف و عدم تراضی و توافق شرکاء به عنوان یکی از اساسی ترین لوازم و دلایل تسلیم درخواست افراز به ادارات ثبت و تقدیم دادخواست افراز به دادگاه ها تردید نمی کند و دقیقاً به همین دلیل است که در تقاضای افراز کلیه مالکین مشاعی به عنوان طرف درخواست یا طرف دادخواست - حسب مورد در اداره ثبت یا دادگاه باید از موضوع تقاضا مطلع شوند و در جریان عملیات آن قرار گیرند. تأکید مقرر در ماده ۳ آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ وزارت دادگستری مبنی بر لزوم دعوت نقشه بردار ثبت از متقاضی و سایر شرکاء و نیز دستور و تأکید مقرر در ماده ۶ همان آیین نامه مبنی بر لزوم ابلاغ تصمیم اداره ثبت به کلیه شرکاء مبین این مهم است. بنابراین افراز در حقوق ثبت املاک عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکای متقاضی در مال غیر منقول به علت عدم توافق و تراضی آنهاست.