دکترین
افراز املاک مشاع
افراز املاک مشاع
افراز در لغت به معنای جدا کردن می باشد. مشاع نیز به مالی گفته می شود که مشترک بین دو یا چند نفر باشد. مال مشاع ممکن است منقول و یا غیر منقول(ملک) باشد.
چنانچه مالکان و شرکا مال مشاع قصد جدا نمودن سهم مال مشاع خویش را داشته باشند ، چنانچه مال مشاع آن ها ملک باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را مطرح نمایند که در این صورت چنانچه ملک مورد نظر قابلیت افراز را دارا باشد، افراز می گردد و هر مالک صاحب سهم مجزایی از ملک مشاع می گردد.
و هر نوع تصرفی که بخواهد، می تواند در آن بنماید در حالیکه تا زمانی که ملک، مشاع و مشترک بین شرکاست، هرشریک نسبت به تصرفات مادی در مال مشاع، نیاز به کسب تکلیف از سایر شرکا را دارد.
چراکه همه شرکا مال مشاع در جزء به جزء مال مشاع شریک می باشند اما پس از افراز ملک مشاع، هر شریک می تواند هر گونه تصرفی در ملک مورد نظر خویش بنماید.
▪مرجع رسیدگی به افراز املاک مشاع
درخواست افراز املاک مشاع را در دو مرجع می توان طرح نمود.
١-دادگاه عمومی محل وقوع ملک
دادگاه عمومی محل وقوع ملک در ٣ مورد صالح به رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع می باشد که عبارتند از:
• چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
• چنانچه بین مالکان و شرکا درخواست کننده افراز املاک مشاع، فرد غائب یا محجوری وجود داشته باشد.
• درصورتی که بخشی از املاک مشاع از یک پلاک ثبتی مجهول المالک باشد
نکته:
لازم به ذکر است که مجهول المالک بودن ملک مشاع، به معنای نداشتن مالک نیست، بلکه ملک مزبور دارای مالک می باشد اما مالک درخواست ثبت ننموده است.
٢-اداره ثبت
اداره ثبت محل وقوع ملک مرجع صالح به رسیدگی به درخواست افراز نسبت به املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است.
▪ملک غیر قابل افراز
اگرچه قانون این حق را به صاحبان ملک مشاع اعطا نموده است که نسبت به افراز و جدا نمودن سهم خویش از ملک مشاع درخواست بدهند اما گاهی نیز به خاطر وجود شرایطی درخواست افراز ملک مشاع غیر ممکن می گردد.این موارد عبارتند از:
١-چنانچه تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع اعلام شده باشد.
٢-چنانچه تقسیم ملک مشاع سبب از مالیت افتادن مال مشاع گردد تقسیم ممنوع است .
٣-شرکا ملک مشاع در ضمن عقد لازمی، تقسیم ملک مشاع را بر خود منع کرده باشند.
۴-ملک وقفی اگر چه بین موقوف علیهم مشاع است اما تقسیم ملک وقفی فی ما بین موقوف علیهم ممنوع است.
۵-چنانچه ملک مشاع دارای سند مالکیت معارض باشد افراز آن ممنوع است و تا زمانی که نسبت به مالکیت معارض ملک، تعیین تکلیف نشود امکان افراز چنین ملکی وجود ندارد.
▪تعیین تکلیف ملک غیر قابل افراز
چنانچه ملکی که درخواست افراز آن شده است غیر قابل افراز شناخته شود، مستند به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع به فروش می رسد و وجوه حاصل از فروش فی مابین شرکا تقسیم می گردد.
▪رای وحدت رويه ديوان عالی كشور
خلاصه راي :
تقسيم و افراز املاك مشاعي كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته باشد در صلاحيت واحد ثبتي محل وقوع ملك است
آیا امکان صدور دستور فروش اعیانی ملکی که عرصه آن وقف است و اعیانی ملکی که جزء مشاعی از آن وقف است، وجود دارد؟
(نظریات مشورتی در حوزه وقف اداره کل حقوقی)
در خصوص فروش اعیانی که عرصه آن وقف است با توجه به جواز فروش اعیان احداثی در اراضی موقوفه با رعایت مقررات مربوط، افراز یا فروش بنای احداثی فاقد اشکال است.
▪اعیانی موجود در یک پلاک که عرصه آن عرصه آن وقف است آیا بین ورثه به صورت فیزیکی قابل تقسیم است و یا اینکه نیاز به اذن اداره اوقاف یا متوفی است چرا که موجب تغییر در ارزش موقوفه است؟
شماره نظریه : 1481/96/7
شماره پرونده : 69-28-691
تاریخ نظریه : 1396/06/29
استعلام :
در صورتی که ماترک متوفی اعیانی مستقر بر عرصه متعلق به غیر است و آن اعیانی درای سند رسمی ملکیت باشد نحوه تقسیم آن در فروش ذیل در ضرورت ذیل چیست؟ الف-اعیانی موجود در یک پلاک که عرصه آن عرصه آن وقف است آیا بین ورثه به صورت فیزیکی قابل تقسیم است و یا اینکه نیاز به اذن اداره اوقاف یا متوفی است چرا که موجب تغییر در ارزش موقوفه است؟ ب-چنانچه تعدد پلاک وقف باشد و در هر پلاک اعیانی با ارزش یکسان وجود داشته باشد برای تقسیم اعیانی با ارزش یکسان وجود داشته باشد برای تقسیم اعیانی بین ورثه آیا می بایست که از طریق فروش اعیانی بهای آنها بین ورثه تقسیم شود و یا اینکه امکان قرعه کشی و تقسیم اعیانی هر پلاک بین ورثه لزوم رضایت اوقاف یا متوفی هست؟ ج-چنانچه اعیانی مذکور در عرصه ای است که وقفی نیست و با توجه به نوع اعیانی تعدد اتاق مشابه امکان تقسیم فیزیکی هست برای تقسیم اعیان بین ورثه آیا نیازمند اذن صاحب عرصه است یا خیر.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
الف و ب و ج-در مورد املاکی که عرصه آن متعلق به وقف یا شخص دیگر بوده و اعیانی احداثی در مالکیت فرد دیگری قرار داشته چنانچه مالک اعیانی فوت نماید ورثه وی که قهرا مالک اعیانی خواهند بود، بخواهند اعیانی های موجود را بین خود تقسیم نمایند اعم از این که به طور فیزیکی تقسیم نموده و هر یک در قسمتی از اعیانی مستقر باشند یا بطور رسمی و وفق مقررات قانون مدنی و امور حسبی بین خود تقسیم نمایند، نیازی به موافقت سازمان اوقاف یا مالک عرصه ندارد ولی در مورد فروش اعیانی های موجود رعایت مقررات قانونی در مورد وقف و رعایت شرایط اجاره نامه فیمابین مالک عرصه و اعیانی در سایر موارد ضروری است.
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.