الزام به تنظیم سند رسمی انتقال — همچنین در بخشی از نظریه مشورتی شماره

- ارجاع به کارشناسی دادگاه پس از جلسه اول رسیدگی موضوع را به کارشناس مربوط به امور ثبتی و نقشه بردار ارجاع میدهد تا کارشناسان با مراجعه به محل وقوع ملک و رؤیت آن و بررسی اسناد و مدارک ابرازی و مطابقت آن با ملک و جانمایی اسناد در طبیعت با در نظر داشتن حدود اربعه آن و ترسیم نقشه UTM نظریه خویش را در خصوص ادعای خواهان ارائه دهند. نکته: ترسیم نقشه UTM آثار بسیاری می تواند داشته باشد، زیرا اولاً مشخص می شود دادگاه دقیقا درباره چه محدوده ای از زمین یا ملک مبادرت به صدور حکم نموده است. ثانیاً، این احتمال وجود دارد بعداً در خصوص محل دقیق ملک یا موقعیت مکانی آن درخواست اظهار نظر و رفع ابهام شود، لذا در صورت ترسیم نقشه UTM دادگاه با پیوست کردن نقشه ترسیمی پاسخ استعلام را بدون هیچ ابهامی میدهد. دعوا قابلیت استماع دارد. این اداره در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۳ در این باره اشعار داشت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوما به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند ب. ت. ب. نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قائل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد. حکم ملکی که در بازداشت است چیست؟ اگر ملک در قید بازداشت باشد، دعوا با قرار عدم استماع مواجه خواهد شد. مستفاد از مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۳۴۸ قانون مدنی اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۰۱۱ مورخ ۱۳۹۸/۷/۱۶ بیان داشت: در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است با عنایت به مصوب ۱۳۵۶ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمیباشد. همچنین در بخشی از نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۲۴۲۵ مورخ ۹۳/۱۰/۶ مضموناً عنوان شده بر فرض در بازداشت بودن و عدم استعلام از اداره ثبت و صدور حکم به انتقال سند هرچند طبق ماده یک قانون اجرای احکام مدنی حکم قطعی لازم اجرا است، اما تا زمانی که وجوه مربوط به وثیقه ایداع نشود انتقال سند امکان ندارد و اگر محکوم له وجوه را پرداخت کند حق مراجعه به م. ع. را دارد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به واسطه در رهن یا بازداشت بودن به چند حالت حالت اول اگر ملک قبل از فروش به خریدار در رهن بانک بوده و خریدار با اطلاع از این موضوع آن را خریده یا پرداخت وام بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، بهتر است بانک انتقال ملک صادر خواهد کرد. هرچند ب. ت. ب. رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ حالت دوم: در حالتی که ملک قبل از فروش در رهن بانک قرار داشته و خریدار نیز مطلع از موضوع بوده، اما فروشنده تعهد کرده قبل از موعد انتقال رسمی ملک فک رهن خواهد کرد ولی از این عمل سر باز زده باشد؛ در این فرض خریدار باید ابتدا دادخواست فک رهن علیه فروشنده بدهد و پس از اجرای حکم فک رهن و آزاد شدن ملک مجدداً دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نماید. هر چند برخی ها عقیده دارند خریدار همزمان می تواند الزام فروشنده به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. (نظر اخیر از اطاله دادرسی جلوگیری میکند و از ورودی پرونده ها می کاهد. نکته خاطرنشان می سازد بعضاً به دلیل عدم پرداخت اقساط بانک توسط فروشنده و جری تشریفات مزایده خریدار جهت جلوگیری از فروش ملک بدهی بانک را پرداخت کرده و ملک را آزاد میکند و جداگانه به فروشنده مراجعه می نمایند. در برخی مواقع نیز مشاهده شده است خریدار حاضر است ملک به همان نحوی که در رهن بانک قرار دارد با حفظ حقوق مرتهن بانک به وی منتقل شود. حالت سوم ملک به صورت بیع نامه به خریدار منتقل می شود، اما فروشنده از سند رسمی که کماکان به نام وی بوده سوء استفاده کرده و با اخذ تسهیلات ملک فروخته شده را در رهن بانک قرار می دهد املاک شده است. در این فرض محاکم به دو دسته تقسیم شده اند. دسته اول سند رسمی مؤخر سند رهنی را معتبر می دانند و آن را ارجحیت میدهند. استناد آنها به مواد ۲۲ و ۴۶ قانون ثبت و خصوصاً ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی است که مقرر کرده در اسناد رسمی تاریخ مشارکت در ساخت مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات می گردد. ۱۱ اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد.