اماکن تجاری و محل‌های کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می‌شود

اماکن تجاری و محل‌های کسب در قالب یکی از ین سه صورت از طرف مالک به غیر واگذار می‌شود : 1 . انتقال قطعی ملک با سرقفلی 2 . اجاره ملک و واگذاری سرقفلی 3 . اجاره صرف ملک بدون اخذ سرقفلی در صورت اول مالک محل کسب و تجارت , ملک خود را با استفاده از یکی از عقود تملیکی به طور قطعی به دیگری انتقال می‌دهد. در این حالت ملک به طور کلی از مالکیت انتقال دهنده خارج و با جمیع امتیازات و متعلقات از جمله سرقفلی به انتقال گیرنده واگذار می‌شود در این روش که مالکیت عین از شخصی به دیگری انتقال می‌یابد فقط از عقود ملک عین می‌توان استفاده کرد ؛ لذا عقد اجاره که مملک منفعت عین است نه خود عین ( ماده 466 قانون مدنی) نمی‌تواند برای این صورت نقشی ایفا کند پس آنچه در این وضع غیر قابل تردید می‌نماید این است که قرارداد اجاره‌ای منعقد نمی‌گردد و موجر و مستأجری در میان نیست. در صورت دوم , مالک محل تجاری را اجاره می‌کند و در عین حال سرقفلی آنجا را به میزان ارزشی که در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستأجر واگذار می‌نماید . از لحاظ تحلیلی , در این حالت میان طرفین دو عقد بسته می‌شود یکی عقد اجاره برای تملیک منفعت محل در مقابل اجاره بها معین و دیگری انتقال سرقفلی در قبال عوض و یا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذکور اولی بر دومی غلبه و حکومت دارد؛ یعنی انتقال سرقفلی خارج از عقد اجاره قرار نمی‌گیرد هر چند که میزان سرقفلی بالا و مقدار اجاره بها پایین باشد، بنابراین هرگاه مستأجر محل که منتقل الیه سرقفلی نیز هست دادخواست جهت الزام انتقال دهنده سرقفلی به تنظیم سند رسمی در خصوص واگذاری سرقفلی به دادگاه تقدیم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستی که در این رابطه داده می‌شود الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره می‌تواند باشد. صورت سوم : شامل موردی است که مالک محل تجاری ملک خود را با اجاره صرف در اختیار دیگری قرار می‌دهد تنها چیزی که در این حالت موجر از مستأجر دریافت می‌کند اجاره بهای عین مستأجره است و هیچ گونه پیش پرداختی تادیه نمی‌گردد. در صورت اول و دوم منتقل الیه دارنده جدید حق سرقفلی شده و مالک قبلی از این جهت نمی‌تواند ادعایی داشته باشد؛ از این نوع سرقفلی که اغلب با پرداخت عوض و یا طیب نفس صاحب حق به دیگری منتقل می‌شود , می‌توان به سرقفلی مالکانه تعبیر کرد ؛ صاحب این حق مجاز است که حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جدید عوض آن را از منتقل الیه ثانی اخذ نماید و یا در صورت تخلیه ملک که در حالت دوم پیش می‌آید قیمت سرقفلی را به نرخ زمان تخلیه از موجر مطالبه کند. در صورت سوم بدون آنکه مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به موجر بدهد حین تخلیه ملک از او مطالبه حق سرقفلی می‌نماید و چه بسا در این موارد مجموع اجاره بهای پرداختی مستأجر درصد ناچیزی از سرقفلی ادعایی او را تشکیل دهد. برگرفته ازکانال :کارشناسان دادگستری-بهاری #سرقفلی