اماکن تجاری و محلهای کسب در قالب یکی از ین ۳ روش از طرف مالک به غیر واگذار می شود

اماكن تجاري و محلهاي كسب در قالب يكي از ين ۳ روش از طرف مالك به غير واگذار مي شود: 1 . انتقال قطعي ملك با سرقفلي 2 . اجاره ملك و واگذاري سرقفلي 3 . اجاره صرف ملك بدون اخذ سرقفلي الف) درحالت اول ؛ مالك محل كسب و تجارت, ملك خود را با استفاده از يكي از عقود تمليكي به طور قطعي به ديگري انتقال ميدهد. در اين حالت ملك به طور كلي از مالكيت انتقال دهنده خارج و با جميع امتيازات و متعلقات از جمله سرقفلي به انتقال گيرنده واگذار مي شود در اين روش كه مالكيت عين از شخصي به ديگري انتقال مي يابد فقط از عقود ملك عين مي توان استفاده كرد ؛ لذا عقد اجاره كه مملك منفعت عين است نه خود عين ( ماده 466 قانون مدني) نمي تواند براي اين صورت نقشي ايفا كند پس آنچه در اين وضع غير قابل ترديد مي نمايد اين است كه قرارداد اجاره اي منعقد نمي گردد و موجر و مستاجري در ميان نيست. ب) درحالت دوم , مالك محل تجاري را اجاره مي كند و در عين حال سرقفلي آنجا را به ميزان ارزشي كه در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار مي نمايد . از لحاظ تحليلي , در اين حالت ميان طرفين دو عقد بسته مي شود يكي عقد اجاره براي تمليك منفعت محل در مقابل اجاره بها معين و ديگري انتقال سرقفلي در قبال عوض و يا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذكور اولي بر دومي غلبه و حكومت دارد؛ يعني انتقال سرقفلي خارج از عقد اجاره قرار نمي گيرد هر چند كه ميزان سرقفلي بالا و مقدار اجاره بها پايين باشد بنابراين هرگاه مستاجر محل كه منتقل اليه سرقفلي نيز هست دادخواست جهت الزام انتقال دهنده سرقفلي به تنظيم سند رسمي در خصوص واگذاري سرقفلي به دادگاه تقديم دارد دادخواست او رد خواهد شد. خواسته دادخواستي كه در اين رابطه داده مي شود الزام موجر به تنظيم سند رسمي اجاره مي تواند باشد. ج) حالت سوم ؛ شامل موردي است كه مالك محل تجاري ملك خود را با اجاره صرف در اختيار ديگري قرار مي دهد تنها چيزي كه در اين حالت موجر از مستاجر دريافت مي كند اجاره بهاي عين مستاجره است و هيچ گونه پيش پرداختي تاديه نمي گردد. در حالت اال و ب ؛ منتقل اليه دارنده جديد حق سرقفلي شده و مالك قبلي از اين جهت نمي تواند ادعايي داشته باشد از اين نوع سرقفلي كه اغلب با پرداخت عوض و يا طيب نفس صاحب حق به ديگري منتقل مي شود , مي توان به سرقفلي مالكانه تعبير كرد صاحب اين حق مجاز است كه حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جديد عوض آن را از منتقل اليه ثاني اخذ نمايد و يا در صورت تخليه ملك كه در حالت دوم پيش مي آيد قيمت سرقفلي را به نرخ دریافت نماید.