انتصاب

انتصاب طی حکمی از سوی رئیس محترم قوه قضائیه حضرت حجت الاسلام و المسلمین محسنی اژه‌ای، عالی‌جناب حضرت حجت الاسلام و المسلمین آقای "حاج محمد موحدی آزاد" به عنوان دادستان کل کشور منصوب و جایگزین حجت الاسلام و المسلمین "محمد منتظری"، در این سمت شد. حجت‌ الاسلام موحدی آزاد پیش از این به عنوان رئیس دادگاه عالی انتظامی قضات مشغول به خدمت بوده است. همچنین در حکمی عالی‌جناب "حضرت حجت الاسلام و المسلمین محمد منتظری" دادستان پیشین کل کشور به سمت ریاست دیوان عالی کشور منصوب گردید. کانون مستقل قضات ایران نقدی بر نظریه های فاحش کارشناسی مدتی است که موضوع ارائه نظریه های فاحش کارشناسی در ارزیابی املاک ، بطور گسترده در اظهار نظر مسئولان قضائی کشور، بعنوان یکی از دلایل ضعف کارشناسان رسمی دادگستری مطرح می‌گردد . 12نکته زیر دلایلی است که سعی نموده با نگاهی منصفانه به نقد موضوع بپردازد . امید است که در تغییر نوع نگاه نسبت به این امر موثر باشد . ۱- کارشناسان رسمی دادگستری ( برخلاف وکلای محترم ) ، نماینده هیچیک از طرفین دعوی نبوده و با نظر قضات و یا مسئولین شعب و ... انتخاب می گردند ، لذا به نوعی همکاران دستگاه قضا در مشخص شدن امور تخصصی پرونده محسوب می گردند و پیش از مطالعه پرونده هیچگونه شناختی نسبت به طرفین پرونده ندارند . ۲- انکاربروز خطاهای سهوی در هر رشته و تخصصی ، فاقد وجاهت است . کارشناس رسمی نیز انسانی جایز الخطاء است و ممکن است در موارد معدودی مانند سایر تخصص ها دچار خطای سهوی گردد . ۳- وجود برداشت های متفاوت با توجه به ضوابط ، مقررات ، آیین نامه ها و قوانین یکسان ، چندان دور از ذهن نیست ، همچنانکه نظرات قضات محترم شعب مختلف بدوی ، تجدید نظر ، دیوان عالی و ... گاها تفاوت های بسیاربسیار اساسی دارند . به صرف تفاوت دیدگاه ها نمی توان یک صنف یا گروه را در حرفه خود فاقد دقت یا دانش لازم دانست . ۴- نشست های قضایی قضات یکی از بهترین نمونه ها جهت تایید تفاوت دیدگاه ها در خصوص یک موضوع واحد است . اکثر نشست های مذکور دارای نظریه گروه حداقلی ، گروه حداکثری و در نهایت هیات عالی است . از آنجائیکه این نشست ها با حضور مجرب ترین و سلامت ترین قضات و مسئولین قوه قضائیه صورت می پذیرد نمی توان گفت که یکی از گروه های حداقل و حداکثر به علت عدم آگاهی یا دقت کافی ، دارای نظرات متناقضی هستند ، بلکه تفاوت تحلیل تخصصی در موضوع باعث بروز نتایج متفاوت هست. ۵ - کتمان وجود معدودی کارشناس رسمی مغرض و فرصت طلب ، به دور از انصاف است ، همچنانکه وجود چنین افرادی در بین حِرّف و تخصص های مختلف از بدیهیات است . وظیفه شورای عالی و کانون ها سراسر کشور در این امر مشخص است . ۶- بازار املاک و مسکن ، همانند هر بازار دیگری متاثر از عوامل مختلف اقتصادی ، سیاسی ، اجتماعی ، فرهنگی و حتی تحولات منطقه ای است . تجربه چندین سال گذشته نشان داده است که عوامل مختلف در تغییرفاحش ارزش املاک در بازه زمانی یکساله بسیار موثر بوده است . ( به عنوان مثال افزایش ارزش املاک و آپارتمانها طی ابتدا تا انتهای سال ۱۳۹۸ و در فاصله زمانی تنها یکسال، در اکثر مناطق شهری کشور بین ۳۰۰٪ تا ۴۰۰ ٪ بوده است . این بدان معناست که در صورتیکه درخواست یک کارشناسی تنها با فاصله زمانی ۳ ماهه و با شرایط و ضوابط یکسان به دو هیات کارشناسی مختلف ارجاع می گردید ، بطور میانگین اختلافی در حدود ۸۰ ٪ تا ۹۰ ٪ نه تنها فاحش بلکه منطبق بر قیمت عادله روز بود . این موضوع در سال های ۱۳۹۹ ، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و ابتدای سال ۱۴۰۲ ( البته با شدت بسیار کمتر ) نیز وجود داشت . ۷- گاها یک تغییر جزئی نظیر تصویب ، ابلاغ یا شروع عملیات اجرایی یک طرح در فاصله زمانی بسیار کوتاه ، تاثیرات شگرفی در تغییر قیمت املاک و مستغلات دارد . ( به عنوان مثال با ابلاغ طرح جدید تفصیلی شهر مشهد در سال ۱۴۰۱ و تغییر کاربری ها و تراکم های املاک مختلف ، تغییر جدی ارزش املاک متاثر از این موضوع در فاصله زمانی کوتاه مشهود بود ) ۸- تصویب و‌ابلاغ قوانینی که به صورت غیر مستقیم بر پتانسیل املاک جهت ساخت و ساز و به تبع آن ارزش ملک اثر گذار است . ( به عنوان مثال ابلاغ قانون پایدارسازی درآمد شهرداری ها ، باعث گردید که امکان تخلف فروش تراکم از مدیریت شهری سلب گردد. این بدان معنا بود که تفاوت قیمت املاک با کاربری های کم ، زیاد و متوسط که تقریبا معادل قیمت جرائم ناشی از خرید تراکم تا میزان اراضی با تراکم بالاتر بود ، به ناگاه تفاوت بسیار فاحشی پیدا کند، چرا که دیگر امکان تخلف خرید تراکم از املاک دارای کاربری تراکم کم سلب گردید . بنابراین این املاک فاقد هرگونه توجیه ساخت جهت سازندگان گردیده و بالعکس املاک دارای تراکم بالاتر ارزشمندتر گردیدند . این تفاوت در فاصله زمانی بسیار کوتاه دارای تاثیرات شگرفی بود . ۹- گاها ارزیابی های در خصوص یک ملک ، با شرایط متفاوت تراکمی ، در بازه زمانی نسبتا کوتاه مورددرخواست یک سازمان یا نهاد است . (بعنوان مثال دریافت سهم سرانه و خدمات معابر و کاربری ها ، مطابق قانون از کاربری مجاز آخرین طرح مصوب میسر است. حال ممکن است چنین ملکی که سهم سرانه را با کاربری مجاز پرداخت نموده مطابق مصوبه ک. م.۵ ودر فاصله زمانی نه‌چندان طولانی، مجوز بلندمرتبه سازی را مطابق ضوابط مربوطه دریافت نماید.