این دعوا معمولاً زمانی از سوی موجر مطرح میشود که قرارداد اجاره

این دعوا معمولاً زمانی از سوی موجر مطرح میشود که قرارداد اجاره شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ را ندارد، مثلاً قرارداد اجاره شفاهی منعقد شده، یا به امضای دو نفر شاهد نرسیده با آنکه در دو نسخه تنظیم نشده یا ملک دارای حق سرقفلی است. زیرا در این فرض ضرورت دارد وقت رسیدگی تعیین و موضوع به کارشناسی ارجاع گردد تا قیمت روز سرفصلی مشخص شود، بنابراین تخلیه فوری امکان پذیر نیست. البته برخی ها معتقدند تعیین بهای سرقفلی زمان صدور حکم تخلیه مربوط به قانون سال ۵۶ است و قانون سال ۷۶ چنین مقرره ای را وضع نکرده، بنابراین می بایست جداگانه مطالبه شود اما مخالفین این عقیده با وحدت ملاک از ماده ۲۸ قانون سال ۱۳۵۶ نظر دیگری دارند و تبصره ۲ مادة و قانون سال ۱۳۷۶ را به مفهوم تکلیف مستاجر مبنی بر طرح دعاوی مستقل با متقابل نمی دانند) شورا با دادگاه حسب مورد پس از تعیین وقت رسیدگی و وجود ارکان گفته شده در فوق، حکم مقتضی را صادر می نماید. این حکم قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر خاطرنشان می سازد چنانچه موجر و دیمه یا فرض الحسنه پول پیش) دریافت کرده باشد، قبل از تخلیه ملک باید به صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اجرت المثل ایام تصرف نیز از همین تاریخ به سود وی محاسبه میشود