این نظریه نیز با انتقاد روبرو است. زیرا — پس به نظر می رسد منظور از

چنانچه مقتضیات رسیدگی به تقاضا توسط اداره ثبت محل فراهم و موضوع در صلاحیت مرجع اخیر باشد درخواست از طرف رئیس اداره به نقشه بردار ثبت محول میشود تا بر مبنای مواد ۳ و ۴ آیین نامه مزبور با دعوت از متقاضی و سایر شریکان محل را معاینه کند. طبق بخش اخیر ماده ۶ همان آیین نامه طریق ابلاغ کلیه اخطاریه ها و دعوت نامه های مربوط به تقاضای افراز بر اساس مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی خواهد بود. ۱ شهری غلامرضا و خرازی محمد و افتاده غلامحسین و اسداللهی، حسن - مجموعه نظرهای مشورتی ... همان منبع صفحه ۴۱۷، نظریة شماره ۷/۲۶۵۸ مورخ ۱۳۹۹/۵/۳ ماده ۱۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی مربوط به اصحاب دعوی و جریان دادرسی محاکم است و در مورد مسائل مربوط به افراز املاک که در ادارات ثبت جریان دارد نمیتوان از این ماده استفاده نمود. طریقه ابلاغ تصمیمات مسئولین ثبتی در ماده ۶ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۸ وزارت دادگستری و آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء آمده است. البته در حال حاضر ماده ۷۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ جایگزین ماده ۱۰۰ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸ شده است. در هر حال نقشه بردار ثبت وقت معاینه محل را تعیین و به متقاضی و کلیه شرکاء ابلاغ می نماید. در روز مقرر نقشه ملک توسط نقشه بردار ثبت بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات متقاضی و شریک یا شریکان دیگر ترسیم می شود و صورتمجلس افرازی شامل حدود و مساحت و مشخصات کامل و دقیق هر یک از قطعات افرازی و حقوق ارتفاقی مربوط به آنها نیز تهیه می گردد و چنانچه قطعه یا قطعاتی به حالت اشاعه باقی بماند مراتب در صورتمجلس قید خواهد شد. نقشه و صورت مجلس افرازی باید به امضای نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و شرکای حاضر در محل برسد. ضمناً به دستور مقرر در مادة ۱۵۴ قانون ثبت ادارات ثبت و دادگاه ها باید نقشه افرازی را به شهرداری محل ارسال کنند تا ظرف مدت دو ماه از تاریخ وصول، نظریه خود را اعلام نماید و چنانچه در ظرف مدت مذکور شهرداری نظریه خود را اعلام نکند اداره ثبت یا دادگاه - حسب مورد می توانند بر اساس نقشه ترسیمی، عملیات افرازی را ادامه دهند. لازم به ذکر است که منظور از تصرفات متقاضی در ملک مورد تقاضا به این معنی نیست که اگر متقاضی فاقد تصرفات عینی باشد عملیات افراز مقدور نخواهد بود. در نظریه مشورتی شماره ۷/۴۲۲۵ مورخ ۱۳۶۰/۹/۲۵ اداره حقوقی دادگستری می خوانیم صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده ۳ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده و آیین نامه مذکور م. ب.. پس به نظر می رسد منظور از تصرفات متقاضی این است که هر قسمتی که متقاضی نسبت به آن، وضع ید مالکانه نموده است، برای او تعیین شود و همین قاعده در مورد وضع ید مالکانه سایر شرکاء نیز رعایت گردد و در هر حال باید سهم مفروزی متقاضی در ملک مشخص شود. اما قاعده مذکور منوط و موکول به رعایت یک شرط اساسی است و آن شرط تطبیق ارزش سهم متصرفی هر مالک مشاعی با ارزش واقعی سهمی است که در مالکیت او قرار دارد. زیرا چنان که قبلاً گفته شد، در عملیات افراز بر خلاف عملیات تفکیک - تقسیم ملک وابسته به ارزش سهام شرکاء است و آنچه که مبنای اساسی و نقش بنیادین دارد، ارزش سهم هر مالک مشاعی است. این مهم تا آن جا است که حتی ممکن است میزان مالکیت مالکان به مقدار ارزش سهام آنها، تأثیر گذار نباشد. ا نیسی، سعید - مجموعة نظریه های مشورتی اداره حقوقی دادگستری در زمینه مسائل مدنی همان منبع صفحات ۳۳۴ و ۳۳۵. در نتیجه عملیات افراز بدون توجه به ارزش سهم متصرفی هر مالک مشاعی، قانوناً بی وجه است و لزوماً باید قاعدة مذکور در نظر گرفته شود تا حقی از سایر مالکان، تضیع نشود. در غیر این صورت می توان بطلان چنان افرازی را از مرجع ذیصلاح درخواست کرد. به اعتقاد پاره ای از استادان چنانچه در عملیات افراز تصرفات مالکین مشاعی در محل به صورت مادی و عینی نباشد، مثلاً مورد افراز زمین باشد و میزان مالکیت هر یک از مالکین در حد نصاب تفکیکی مورد تأیید شهرداری باشد تقسیم به قطعات متناسب با خواسته و استفاده از قرعه منعی نخواهد داشت و در صورتی که سهم مورد تصرفی خواهان به نحوی باشد که انتزاع مقداری جزیی از آن مقدور نباشد، منعی ندارد که مبلغی به عنوان تفاوت سهمی مورد مالکیت و تصرف تعیین سربود به صندوق ثبت واریز و عملیات افراز انجام پذیرد. این نظریه مطابق اصول حقوقی است. اما باید توجه داشت که رویه اداری به این مهم تمایلی ندارد و ادارات ثبت به طور معمول در رسیدگی به تقاضاهای افراز به این گونه امور ورود پیدا نمی کنند و از پرداختن به هر موضوعی که شائبه ورود به اختلافات در پی داشته باشد خودداری می ورزند در هر حال، طبق ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، رئیس اداره ثبت تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول تقاضا اعلام و در صورت اخیر، نحوه افراز را نیز اعلام می نماید و به ضمیمه یک نسخه از صور تمجلس و تصویر نقشه افرازی به کلیه شرکای مشاعی ابلاغ میکند. این تصمیم، طبق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی شهرستان محل وقوع ملک است. معترض باید علاوه بر اعتراض طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ دادخواست تنظیم و با پرداخت هزینه دادرسی به دادگاه عمومی شهرستان تقدیم نماید. ضمن این که طبق ماده ۷ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است. . تفکریان، محمود - حقوق ثبت املاک (۲)، همان منبع، صفحه ۱۳. قانون امور حسبی ماده ۳۱۹ در صورتی که پس از تعدیل سهام ورثه به تعیین حصه تراضی ننمایند، سهام آنها به قرعه معین می شود.