دکترین
با سلام و خدا قوت خدمت بزرگواران،
با سلام و خدا قوت خدمت بزرگواران،
در خصوص رشد شتابان قيمت ملك و مسكن در كشور بالاخص تهران و راهكارهاى مديريت آن نكاتى عرض مى نمايم:
الف)مرورى بر روند ١٥ سال اخير و رشد حدود ٣٥ برابرى بهاى مسكن در تهران از متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان مسكونى : (حدود ٥٠٠ هزار تومان در سال هاى ٨٣ و ٨٤ تا حدود ١٨ ميليون تومان در سال هاى ٩٨ و ٩٩):
١-تجربه رشد حدود سه برابرى ملك و مسكن در اواخر سال ٨٥ و اوايل سال ٨٦ در شرايط ثبات نرخ ارز و طلا و بازار سرمايه(بورس) كه ناشى از سياستهاى به شدت انقباضى و محدود كننده و كنترل كننده تراكم و ساخت و ساز در مصوبات شوراى عالى شهرسازى و معمارى در سالهاى پايانى دولت هشتم و برخى سياستهاى پوپوليستى اقتصادى دولت نهم بود،دولت نهم را در سالهاى اوليه اش با چالشى جدى مواجه نمود و وادار نمود راهكارى فورى بينديشد كه منجر به ارائه طرح "مسكن مهر" شد كه هدف اصلى از آن حذف قيمت زمين در بهاى تمام شده مسكن و نيز افزايش چشمگير عرضه و ايجاد تعادل در عرضه و تقاضا و نيز ايجاد رضايت نسبى در اقشار با دهك درآمدى پايين با ايجاد اميد به مسكن دار شدن و در نهايت كنترل رشد شتابان قيمت املاك و مسكن بود كه ميتواندگفت در واقع هدف گيرى اين طرح درست بود ولى شيوه اجرا از منظر جانمايى پروژه هاى مسكن مهر كه عموما در خارج از محدوده شهرها يا در حاشيه شهر ها بود و هزينه آماده سازى آنها قابل توجه بود و نيز هزينه ايجاد سرانه هاى خدماتى در آناليز اوليه مغفول مانده بود و لذا بسيارى از اين پروژه هاى مسكن مهر فاقد سرانه هاى خدماتى حداقلى يا با كمبودهاى جدى در اينخصوص احداث شدند،البته اجراى اين طرح توانست حد فاصل بعد از سال ٨٦ تا پايان نيمه اول سال ٩١ (تا قبل از رشد سه برابرى بهاى ارز ناشى از تحريم و رشد سه برابرى بهاى املاك و مسكن ناشى از آن در نيمه دوم سال ٩١)رشد قيمت ملك و مسكن در كشور را مديريت نمايد و ثبات نسبى در اين بازار ايجاد نمايد البته نواقص و نقدهاى اجرايى در مورد طرح مسكن مهر همچنان باقى بودند.
٢-دومين جهش چشگير بهاى املاك و مسكن در اواخر دولت دهم و در نيمه دوم سال ٩١ رقم خورد كه همانطور كه اشاره شد ناشى از پارامترهاى معمول قبلى مؤثر در رشد قيمت املاك و مسكن نبود بلكه ناشى از جهش بيسابقه سه برابرى نرخ ارز تحت تأثير تحريمهاى سختگيرانه شوراى امنيت و سياستهاى نادرست اقتصادى اتخاذ شده ايجاد شد و دولت دهم حتى با ادامه سياست توسعه مسكن مهر هم نتوانست اين موج افزايشى بهاى املاك و مسكن را مديريت نمايد.
٣-با تشكيل دولت يازدهم و سياستهاى انقباضى اقتصادى اتخاذ شده توسط وزارت اقتصاد و بانك مركزى با هدف كنترل نرخ تورم ثبات نسبى قيمتها در كشور ايجاد شد و بازار املاك و مسكن نيز از نيمه دوم سال ٩٢ با ثبات قيمت مواجه شد كه تا اواخر سال ٩٦ و اوايل سال ٩٧ اين ركود سنگين و ثبات قيمت بر بازار املاك و مسكن حاكم بود تا اينكه خروج امريكا از برجام و محدوديتهاى اقتصادى و تأثير روانى ناشى از آن و برخى سياستهاى نادرست اقتصادى ماههاى قبل و بعد از آن از جمله ارز چند نرخى (٤٢٠٠ و نيما و آزاد) موجب افزايش شتابان حدود سه تا چهار برابرى نرخ ارز و طلا در سالهاى ٩٧ و ٩٨ و ٩٩ و در نتيجه افزايش حدود ٣ تا ٤ برابرى بهاى املاك و مسكن در اين سالها گرديد و دولت دوازدهم را نيز مشابه دولت دهم در سالهاى پايانى اش با چالش جدى مواجه نمود البته سياستهاى انقباضى شديد و محدود كننده ساخت و ساز و تراكم اتخاذ شده توسط وزارت راه و شهرسازى و شوراى عالى شهرسازى و معمارى هم كه توأم با شعارهاى ظاهرا "شهرسازانه،خيرخواهانه و جذاب" تبليغ مى شد هم موجب كاهش چشمگير ساخت و ساز و عرضه مسكن در سالهاى اخير و موجب تشديد اثر افزاينده رشد قيمت املاك و مسكن در سالهاى ٩٧ تا ٩٩ گرديده است.
ب)راهكارهاى مديريتى:
ب-١)راهكارهاى مديريتى اقتصادى:
١-كنترل شديد رشد نقدينگى(با توجه به اينكه در مقطعى جناب دكتر مظاهرى اين راهكار را با حسن تدبيرشان در بانك مركزى اجرا نمودند و نمونه موفقى مى باشد اگر صلاح دانستند توضيح خواهند فرمود.)
٢-تقويت پشتوانه پول ملى با افزايش خريد تهاترى و ذخيره سازى طلا و ساير فلزات گرانبها.
٣-كاهش تنش ها و بهبود فضاى تعاملات بين المللى به منظور ايجاد زمينه توسعه صادرات غير نفتى از جمله محصولات پتروشيمى و قير و ...به منظور بهره بردارى از ارز ناشى از آن در جهت كنترل مؤثر نرخ ارز
٣-جذب و هدايت نقدينگى به بانكها با افزايش و نيز شناور نمودن سود بانكى به بيشتر از نرخ تورم(بر خلاف سياست نامتناسب كاهش سود بانكى سالهاى اخير كه موجب خروج نقدينگى از بانكها و هجوم به بازار ارز و طلا و ...و ايجاد التهاب اقتصادى گرديد.
٤-حمايت از رشد واقعى(و نه حبابى) بازار سرمايه با عرضه عمومى سهام بنگاه هاى اقتصادى مولد "دولتى و عمومى "در بورس و نيز تشكيل و عرضه سهام صندوقهاى سرمايه گذارى توانمند و كارامد و
حمايت از آنها.
ب-٢)راهكارهاى تخصصى :
١-تغيير و اصلاح سياستهاى وزارت راه و شهرسازى و شوراى عالى شهرسازى و معمارى به سياستهاى انبساطى و حمايتى از توليد مسكن و ساخت و ساز به منظور ايجاد زمينه افزايش عرضه مسكن.
٢-تصويب و وضع قوانين بازدارنده احتكار ملك و مسكن (از جمله ماليات بر خانه هاى خالى و اراضى ساخته نشده شهرى)
٣-تصويب و وضع ضوابط تشويقى در محاسبه عوارض ساختمانى و نحوه پرداخت آن به منظور ايجاد زمينه افزايش توليد مسكن.
٤-ايجاد زمينه استفاده از خدمات اعضاى نظام كاردانهاى فنى ساختمان در موضوع نظارت مستمر و نيز اجراى ساختمانها با هدف ارتقاى كيفيت و كاهش هزينه ها.
٥-حمايت از انبوه سازان وصنعتى سازى و تيپ سازى ساختمان به منظور افزايش عرضه و توليد مسكن.
٦-حمايت از نوسازى بافتهاى فرسوده و ناپايدار با تصويب بسته هاى حمايتى و خط اعتبارى بانكى.
بقلم:دکتر جاویدکارشناس دادگستری تهران
اینکه نظریه کارشناسی در شمار ادله اثبات دعوی هستند یا اماره قضایی یا شهادت یا اسناد رسمی بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؟؟
1⃣ برخی مانند اقایان دکتر صدرزاده . افشار دکتر لنگرودی و دکتر شریعت پناهی و نطریه مشورتی 7/932 مورخه 16 خرداد 78 و ماده 265 قانون ایین دادرسی مدنی نظریه کارشناسی را یکی از دلایل اثبات دعوی و به عنوان اماره می دانند به شرط مطابقت با اوصاع و احوال محقق و معلوم نه مسلم .
2⃣برخی مانند مرحوم دکتر کاتوزیان و دکتر امامی و دکتر شایگان نظریه کارشناسی را امارات قضایی میدانند.
3⃣برخی مانند دکتر صفاری از نوع شهادت تلقی کرده اند .
4⃣ برخی مانند دکتر گلدوزیان به استناد صدر ماده 37 قانون کارشناسان در ردیف اسناد رسمی تلقی نموده اند.
باتوجه به توضیحات و تعاریف مذکور در مجموع به طور قطعی نمی توان گفت که نظریه کارشناسی دلیل است یا اماره قضایی یا بین این دو مطلب .
بقلم :مهندس اسماعیلی کارشناس رسمی دادگستری تهران
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.