بازار مسکن یا تورم مسکن

بازار مسکن یا تورم مسکن تله بازار مسکن در انتظار طمع کاران هفته آينده، گزارش مرداد ۹۷ تحولات بازار مسکن منتشر خواهد شد که پیش بینی می شود قیمت یک مترمربع مسکن تهران در میانۀ ۷ تا ۸ میلیون تومان (حول و حوش ۷.۵ میلیون تومان) قرار گیرد. در اینصورت، رشد قیمت مسکن در این ماه (مرداد) نسبت به ماه مشابه سال ۹۶ از ۶۰ درصد فراتر می رود. متوسط قیمت یک مترمربع مسکن تهران طی 3 ماه اخیر (خرداد، تیر و مرداد)، هر ماه نیم میلیون تومان (مجموعِ 3 ماه، یک و نیم میلیون تومان) افزایش یافته است که رشد بسیار بالا و شگفت انگیزی محسوب می شود؛ بطوریکه خریدران مسکن فقط طی بازه زمانی 3 ماه اخیر ۲۵ درصد سود کردند. این اعداد، بسیار اغواکننده است اما سوال اساسی این است که آیا این روند، تداوم خواهد یافت؟ متاسفانه یا خوشبختانه، پاسخ منفی است. تحلیل مدلهای موجود، حاکی از آن است که تحرک بازار مسکن رو به پایان است و فعالین این بازار باید منتظر ایستگاه پایانی رونق باشند. نیمه دوم سال جاری، دوره گذار از رونق به رکود مسکن است. از ویژگیهای دوره گذار از رونق به رکود، خروج تدریجی سوداگران باهوش از بازار است. درعوض طی این دوره، برخی از افراد که بینشی پیرامون دوره های رونق و رکود این بازار ندارند، برای عقب نماندن از قافله، طمع می کنند و به تله می افتند. موضوعی که از آن غفلت می شود این است که تحرک قیمتی بازار مسکن تهران در یکسال گذشته، قابل تداوم طی نیمه دوم سال جاری نیست و انتظار می رود به طور محسوسی از سرعتِ افزایشِ قیمت در بازار مسکن کاسته شود. فعالین بازار مسکن تهران اعم از خریدار، فروشنده، سازنده و... می بایست در محاسبات اقتصادی خود، علاوه بر این مساله، به رکود و ثبات نسبی قیمت این بازار طی سالهای آتی توجهِ جدی داشته باشد. فعالین بازار مسکن در زمستان سال جاری (برخلاف زمستان سال گذشته) یاد این بیت مهدی اخوان ثالت خواهند افتاد: هوا بس ناجوانمردانه سرد است. نقل از کانال بازارمسکن: بهروز ملکی #تورم_مسکن #تملک ملاک زمانی محاسبه بهای روز اراضی تملکی نهادهای عمومی زمان مورد ملاک جهت محاسبه بهای روز اراضی تملک شده توسط دولت و شهرداری‌ها، بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی, عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370، قیمت روز پرداخت است؛ نه قیمت روز تصرف. تاریخ رای نهایی: 1393/09/17 شماره رای نهایی: 500355 خلاصه جریان پرونده در تاریخ 19/2/92 آقای ص.ق. دادخواستی به طرفیت شهرداری به خواسته مطالبه قیمت 160 متر مربع زمین از پلاک ... بخش 2 قم و هزینه دادرسی و خسارت زمان تصرف به دادگستری قم تسلیم کرده و توضیح داده اینجانب 160 متر مربع زمین از پلاک مذکور که قبلاً در تصرف راه آهن قرار گرفت و پس از تغییر و تحول خط در محدوده شاه جمال، راه آهن از زمین من رفع تصرف نمود؛ لیکن شهرداری زمین را تصرف و به فضای سبز تبدیل نمود. در این رابطه از هر دو سازمان به دیوان عدالت اداری شکایت نمودم که طبق دادنامه صادره محق دریافت خسارت از شهرداری شدم. حال با تقدیم این دادخواست خواهان رسیدگی و محکومیت خوانده به پرداخت قیمت زمین(اعطای معوض ملک) و هزینه دادرسی و کارشناس هستم. رسیدگی به شعبه ششم دادگاه عمومی قم محول شده و مرجع مرقوم، دستور تعیین وقت و دعوت طرفین جهت رسیدگی را صادر و مقرر داشته از اداره کل راه و شهرسازی در مورد موات بودن یا نبودن زمین استعلام شود. خوانده طی لایحه ارسالی پاسخ داده شهرداری هیچگونه طرح و برنامه‌ای در خصوص عرصه پلاک ثبتی ... اصلی بخش دو قم و اراضی دیگر پلاک مذکور، نداشته و ندارد و مشخص نمی‌باشد شهرداری بهای چه چیزی را باید پرداخت نماید. بهای کاری را که انجام نداده‌است و یا تاوان اقدامات یک‌دستگاه دولتی دیگر را! نامبرده با توضیحاتی در خصوص اقدامات راه آهن و دعاوی متعددی که در این رابطه مطرح گردیده، در پایان رد دعوی را درخواست نموده‌است. در جلسه مورخ 5/4/92 خواهان گفته خواسته بشرح دادخواست تقدیمی است و دادگاه قرار ارجاع امر به #کارشناس صادر کرده که کارشناس منتخب، زمین پلاک ثبتی متعلق به خواهان را به نرخ سال تصرف راه آهن، ارزیابی و اعلام نماید. قرار صادره اجرا و نظریه کارشناس واصل و بطرفین ابلاغ شده که مورد اعتراض خواهان واقع و دادگاه موضوع را به هیأت سه نفره کارشناسان ارجاع نموده، هیأت کارشناسان نیز نظریه خود را اعلام نموده‌اند. سرانجام پایان دادرسی اعلام و طی دادنامه شماره 00177 -21/2/1393 خوانده را به پرداخت مبلغ 000/21 ریال بابت اصل خواسته، قیمت اراضی به نرخ سال 1360 با احتساب شاخص تورم بانک مرکزی از تاریخ مزبور لغایت تاریخ قطعیت رأی در حق خواهان در قبال تنظیم سند قطعی 100 متر مربع مشاع از پلاک ... فرعی از ... اصلی بخش 2 قم و انتقال آن به خوانده محکوم کرده و نسبت به دعوی خواهان در مورد مطالبه قیمت زمین مازاد بر 100 متر مربع و مازاد قیمت مورد ارزیابی #کارشناسان، حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر نموده. با ابلاغ دادنامه صادره و انقضاء مهلت، تجدیدنظرخواهی شده که پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و پس از وصول در دستور کار این شعبه قرار گرفته. اعتراضات فرجامی و پاسخ فرجام‌خوانده هنگام طرح و شور، قرائت و پرونده بررسی می‌شود. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده، مشاوره نموده، چنین رأی می‌دهد: رای دیوان با ملاحظه دادنامه فرجام‌خواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده، اعتراضات فرجام‌خواه نسبت به دادنامه شماره 00177-21/2/93 شعبه ششم دادگاه عمومی قم، وارد و دادنامه معترض‌ٌعنه واجد ایراد است. زیرا دادگاه با احراز مالکیت خواهان نسبت به صد متر مربع از پلاک شماره ... اصلی بخش دو قم و نیز تصرفات خوانده به میزان مذکور، در نهایت خوانده را به پرداخت بهای ملک مورد تصرف شهرداری بر مبنای نرخ سال 1360(نرخ زمان تصرف ملک) محکوم کرده، این در حالیست که لایحه قانونی تملک اراضی و املاک مصوب سال 1358 شورای انقلاب و ماده واحده نحوه تقویم ابنیه ، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب سال 1370، ترتیب تملک و پرداخت بهاء اراضی مورد تصرف شهرداری را مشخص و مقرر داشته قیمت اراضی مورد نیاز یا مورد تصرف بر مبنای قیمت روز مطالبه، محاسبه و پرداخت خواهد شد. با این ترتیب، چون در موضوع پرونده مقررات مربوطه مراعات نشده، دادنامه فرجام‌خواسته از حیث اساس استدلال و استنباط از قانون، مخدوش تشخیص و مستنداً به بند 2 ماده 371 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، نقض می‌شود و رسیدگی به تجویز بند ج ماده 401 قانون مرقوم، به شعبه دیگر دادگاه عمومی قم ارجاع می‌گردد. رئیس شعبه 25 دیوان‌عالی‌کشور – مستشار #ملک_تصرف #کارشناسی موارد لزوم تجدید کارشناسی به علت انقضای مدت شش ماه از کارشناسی ارزیابی مجدد ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، به علت انقضای مدت شش ماه از زمان کارشناسی، ناظر بر موارد خاص معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز مثل دستور فروش یا مزایده می‌باشد. در مورد تملک املاک توسط شهرداری و دولت، با کارشناسی تکلیف خوانده به پرداخت قیمت تعیین شده است و نیازی به ارزیابی مجدد پس از انقضای شش ماه نظریه کارشناسی نیست. تاریخ رای نهایی: 1391/12/20 شماره رای نهایی: 900809 خلاصه جریان پرونده آقایان م.ک. و الف.ب. به وکالت از خانم ک. و آقای م.ر. (وکالت مع‌الواسطه) به طرفیت 1- شهرداری 2-ش. دادخواست مطالبه مابه‌التفاوت قیمت کارشناسی به نرخ روز پلاک 203 فرعی از 3967 اصلی بخش یک به علت انقضای بیش از 6 ماه از نظریه قبلی موضوع پرونده کلاسه 900007 شعبه 5 دادگاه عمومی تقدیم دادگاه‌های عمومی نموده که به همان شعبه ارجاع و به کلاسه 910359 ثبت و در تاریخ 10/7/91 دادخواست نسبت به خوانده دوم مسترد شده است (ص 16) شهرداری طی لایحه اعلام نموده که قبلاً به شرح دادنامه 843-28/10/90 حکم صادر و طبق دادنامه 19- 16/1/91 شعبه 5 دادگاه تجدیدنظر استان تأیید شده و 6 ماه مذکور در تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری منقضی نگردیده است … (ص 17 تا 20) دادگاه به موجب دادنامه شماره 717-7/8/91 چنین رأی داده است: «.... نظر به اینکه موضوع دعوا در پرونده استنادی دین بوده طبق ماده واحده قانون راجع به منع توقیف اموال شهرداری‌ها مصوب 1361، در صورت عدم اعتبار و بودجه در سال مورد عمل (اجراییه در تاریخ 27/3/91 صادرشده) شهرداری مکلف به پرداخت محکوم به ارسال آتی بدون احتساب خسارت تأخیر تأدیه می‌باشد و ارزیابی مجدد موضوع تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی ناظر بر معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز مثل دستور فروش یا مزایده می‌باشد و در مانحن‌فیه خواهان‌ها با شهرداری معامله‌ای انجام نداده‌اند … ثانیاً: انقضای مدت 6 ماه از تاریخ اجرای کارشناسی ممکن است به دلایل مختلف از جمله دادرسی در مراحل بدوی و تجدیدنظر یا عدم پیگیری خواهان در اجرای حکم باشد که خارج از اراده خوانده است … دادگاه خواسته خواهان‌ها نسبت به خوانده اول را غیر وارد تشخیص به استناد مواد 1324، 1257، 1321 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی‌حقی خواهان‌ها صادر و در خصوص خوانده دوم به استناد بند الف ماده 107 قانون مرقوم قرار ابطال دادخواست (به ‌لحاظ استرداد آن) صادر و اعلام می‌نماید …» (ص 27 و 28) آقای م.ک. وکیل فرجام‌خواهان از این رأی فرجام‌خواهی نموده که پس از ابلاغ مراتب به شهرداری، پرونده به دیوان‌عالی کشور ارسال و در تاریخ 16/11/91 به این شعبه ارجاع شده است. رای دیوان با عنایت به استدلال دادگاه بر رأی فرجام‌خواسته و ملاحظه دادنامه شماره 843-28/10/90 دادگاه بدوی در دادنامه شماره 19-16/1/91 دادگاه از تجدیدنظر و اجراییه صادره به ‌شماره 60-27/3/91 مبنی بر پرداخت بهای روز ملک و با توجه به مفاد مقررات قانون راجع به منع توقیف اموال شهرداری‌ها بر قانونی بودن تأمین محکوم‌[علیه] در بودجه سال بعد برای سازمان‌های دولتی و عمومی، رأی فرجام‌خواسته را مطابق مقررات قانونی و دلایل موجود در پرونده تشخیص و مستنداً به مواد 367 و 370 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام می‌نماید. رییس شعبه 5 دیوان‌عالی کشور - مستشار #اعتبار_مدت_گزارش_کارشناس ملک تجاري یا موقعیت تجاری نمونه رای تفاوت موقعیت تجاری و کاربری تجاری مفهوم موقعیت تجاری و کاربری تجاری همانند نیست اولی ساخته و پرداخته بازار املاک و دومی ریشه در متون قانونی دارد تمرکز فعالیت شغلی در مناطق مرکزی و پرتردد شهر سودآورتر است کمبود فضاهای تجاری و اداری در این مناطق توجه تاجران و کاسبان را به منازل مسکونی متعدد فعالیت تجاری جلب می‌کند کاربری‌های مسکونی به صورت عملی تغییر می‌یابد و مفهوم موقعیت تجاری پدیدار می گردد نویسندگان قانون شهرداری با به کار بردن واژه منطقه تجاری در بند ۲۴ ماده ۵۵ این قانون به جای کاربری تجاری این پرسش را باقی گذاشتند که آیا شهرداری نمی‌تواند فعالیت در موقعیت تجاری را تجویز نماید ؟؟ این بند که مهمترین ابزار قانونی نظارت بر کاربرهای ساختمان های شهری ذوب می شود : بیان می دارد در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تکرارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجرا می شود و کسی که حال من از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای ۶ ماه تا ۲ سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می‌شود دایر کردن دفتر وکالت مطب دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود برخی از دادرسان نظریه فعالیت تجاری در اماکن مسکونی واقع در موقعیت تجاری را پذیرفته اند شعبه ۲۸ دیوان عدالت اداری در رسیدگی به پرونده شماره ۸۸۱/۸۶/۲۸ با موضوع دادخواست آقای کریم کمالی به طرفیت شهرداری هشتگرد و به خواسته اعتراض به رای کمیسیون تجدیدنظر ماده صد به شماره ۱۰۰/۸۶/۳۵/ت به موجب دادنامه شماره ۱۶۶۸_ ۱۳۸۷/۶/۳۱ مفادا به شرح آینده به صدور رای مبادرت کرده است در خصوص شکایت آقای کریم کمالی به طرفیت شهرداری هشتگرد دایر به اعتراض به رای کمیسیون تجدیدنظر ماده صد به شماره ۱۰۰/۸۶/۳۵/ت_۱۳۸۶/۲/۲۵ که وی را به علت تبدیل فضای پارکینگ به تجاری به مساحت ۳۶ متر مربع به قلع و قمع بنا ملزم کرده است با عنایت به اینکه در بند ۲۴ ماده ۵۵ تبدیل بنای مسکونی در منطقه غیر تجاری به تجاری منفی شده است که مفهوم مخالف آن دلالت بر جواز تغییر کاربری مسکونی به تجاری در منطقه ای که دارای بافت تجاری است بوده است و کمیسیون می‌تواند در صورت اخیر مالک را به پرداخت جریمه موظف سازد بنابراین ضمن وارد دانستن شکایت و نقض رای فوق الاشعار موضوع جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون همعرض تجدید نظر ارجاع نسبت به بررسی و رسیدگی مجدد و صدور رأی مقتضی اقدام کنند رای دیوان قطعی است هیات عمومی دیوان عدالت اداری این نظریه را نپذیرفت و در مقام رسیدگی به آرا متعارض شعب دیوان به موجب دادنامه شماره ۱۰۷ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱ این گونه تصمیم گیری کرد. به موجب حکم مقرر در تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود موضوع در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون مطرح و در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت اتخاذ تصمیم خواهد شد با توجه به مراتب مذکور استفاده تجاری از قسمت هایی از ملک که در پروانه ساختمانی کاربری غیر تجاری دارد تخلف محسوب و قابل رسیدگی در کمیسیون های ماده ۱۰۰ شهرداری و حسب مورد مستوجب تعیین جریمه یا تخریب خواهد بود بنابراین آراء مبتنی بر رد شکایت به شرح مندرج در گردش کار صحیح و موافق مقررات شناخته می‌شود این رای به استناد بند ۲ ماده ۱۹ و ماده ۴۳ قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است. بقلم :دکترکامیار #تجاری_یا_موقعیت_تجاری