باغات داخل محدوده قانونی

باغات داخل محدوده قانونی به نقل از دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری ۱ ـ فضای سبز عمومی باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرحها می تواند تملک نموده و با حفظ وضعیت درخت و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری باشند یا نباشند.)با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل گردند. ۲ ـ باغ مسکونی باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز می باشند تبدیل به منطقه باغ مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه به شرح زیر هستند : ۱ـ۳ حداقل تفکیک افراز و تقسیم ۲۰۰۰ متر مربع با تراكم ساختمانی ۲۰ درصد و حداکثر سطح اشغال ١٠درصد ... تبصره ۱ : باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از ۲۰۰۰ متر مربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه ۱ ـ ۳ هستند در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان کمتر از ۱۵۰ متر مربع باشد حدکثر تا ۱۵۰ متر مربع سطح اشغال در دو طبقه و یک طبقه زیر زمین مجاز است. تبصره ۲ : در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه ، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد . این فاصله در مورد ساختمانهای ۲ طبقه ۸ متر، ۳ طبقه ۱۲ متر و ۴ طبقه ۱۴ متر می باشد .احداث ساختمان با بیش از ۴ طبقه در مناطق باغ مسکونی مجاز نیست و نقشه استقرار بنا در زمین باید با رعایت کمترین میزان قطع درخت باشد. پی نوشت برای مشاهده ضوابط و مقررات مرتبط به این لینک مراجعه کنید. برای مشاهده فایل متنی و آراء مرتبط، اینجا را ببینید. دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش موضوع ماده ۱۴ قانون زمین شهری، بر حسب اینکه داخل محدوده قانونی یا استحفاظی قرار داشته باشند به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی می گردد در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده ۵ یا مرجع تصویب طرح هادی مطرح و همراه با نحوه ی تأمین خدمات لازم مورد تصمیم گیری قرار خواهد گرفت . در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب ۱۳۵۹ رعایت گردد . به موجب رأی صادره در هیات عمومی دیوان عدالت اداری، مفاد قسمت سوم بند الف دستورالعمل فوق الذکر، مستنداًبه قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری، ابطال شده است. (به نقل از شماره 15876-1378.6.7 روزنامه رسمی شماره هـ 155.76. 1378.4.22 ‌تاریخ: 1378.2.25 شماره دادنامه: 48 کلاسه پرونده: 155. 76) Show comments ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهری (مصوب ۱۳۶۱/۱/۱۲ شورای عالی شهر سازی ) براساس بند ۴ ماده ۲ و بند ۲ ماده ۴ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و وظایف محوله در مورد افراز و تفکیک باغات و زمینهای زراعی واقع در محدوده شهری ضوابط ذیل تصویب می گردد: ماده ۱ در این دستوالعمل منظور از محدوده شهری محدوده ای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجودمجاز به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی می باشند. ماده ۲ باغ و زمین زراعتی به زمینهایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعتی اعلام گردد. ماده ۳ ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجر باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین می گردد. ۱- حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار مترمربع تعیین می گردد. ۲- سطح اشغال ساختمان در اراضی مشجر و باغات نباید از ۱۰ درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از ۱۵۰ مترمربع گردد حداکثر با ۱۵۰ مترمربع سطح اشغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است. ۳- در اراضی مشجر باغاتی که مساحت آنها تا ۱۵۰۰ مترمربع می باشد می توان فقط یک بلوک ساختمانی احداث نمود و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ مترمربع می توان به ازای هر ۱۵۰۰ مترمربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود. ضمناً علاوه برتعداد بلوک های مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از ۵۰ مترمربع (جهت مصرف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهی است مجموع سطح اشغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید. ۴- حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات ۲۰ درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانی به استثنای یک طبقه زیرزمین از ۲ طبقه نبایستی تجاور نماید. تبصره چنانچه ۲۰ درصد سطح زمین از ۳۰۰ مترمربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود. ۵- در باغات و اراضی مشجر که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰ مترمربع است به طور کلی سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداری ها خواهد بود. پی نوشت: به موجب رای وحدت رویه دیوان عدالت اداری، بند ۱ماده ۲ و به موجب رای شماره ۴۷ در پرونده ۹۵/۶۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ماده ۴ ابطال شده است. Show comments باغات تهران بستر ایجاد طرح های شهری شدند. صادق کاشانی حقوقدان و فعال حوزه شهری درباره صیانت از باغ ها ▪سه قانون وجود دارد که همه چیز مبتنی بر این سه قانون است. اولین قانون را شورای عالی شهرسازی در سال ۱۳۵۱ تصویب کرد که قانون مادر است. این قانون نحوه استفاده از اراضی شهری، تراکم ها، واگذاری ها و... را مشخص کرده است. اگر این قانون دوباره تصویب شود، شاید شورای نگهبان نپذیرد که چنین شورایی در کنار هیئت وزیران تشکیل شود. قانون حفظ فضای سبز نیز در ۱۳۵۸ به تصویب رسید. این قانون با موضوع حفظ درخت و باغ بوده و موضوع ساخت و ساز را در برنگرفته است. طبق این قانون باید درختان در محدوده شهر یا محدوده هایی که شورای شهر تهران باغ تشخیص داده حفظ شوند و اگر درختی قطع شود، مجازات در پی دارد. وی با اشاره به ماده ۱۴ قانون زمین شهری مصوب سال ۶۶ تاکید کرد: در این ماده تکلیف شده که وزیر شهرسازی برای اراضی مشجر داخل شهر دستورالعمل مشخص کند. از سوی دیگر سال ۶۲ شورای عالی شهرسازی مصوبه ای در مورد باغات کل کشور دارد که طبق این مصوبه باغات زیر ۲۰۰۰ مترمربع نباید تفکیک شوند و در این باغات سطح اشغال از ۱۰ درصد و تراکم از ۲۰ درصد بیشتر نشود. در کنار این دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری در سال ۷۴ و وزارت آقای آخوندی تدوین شد. این دستورالعمل نیز مصوبه شورای عالی شهرسازی (تراکم ۲۰ درصد، سطح اشغال۱۰ درصد) را تکرار کرد. مفهوم عامیانه این است که در باغات یک خانه ویلایی ساخته شود. ▪این حقوقدان با اشاره به این که در کل این کشور این دستور العمل قابل اجراست، تاکید کرد: در سایت شهرداری تبریز نوشته شده در شهر، فضای سبز عمومی (پارک ها) و یک باغ مسکونی و تفریحی داریم. باغ مسکونی همان ۲۰۰۰ مترمربع با قانون ۱۰ درصد سطح اشغال و ۲۰ درصد تراکم است. در این سایت به باغ تفریحی نیز اشاره کرده که همان باغات روستای که به شهر ملحق شده مانند کن، ازگل و... است. این مطلب را در لینک زیر بخوانید. Show comments سرانجام باغات داخل شهر برای ساخت بنا در خصوص املاکی که کاربری باغ دارند و در داخل شهر هستند، آیا مشمول قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح می شوند؟ ضمن اینکه بیش از هفت سال است که از تصویب طرح تفصیلی میگذرد و ملک مورد نظر در چهل سال پیش باغ بوده و الان در وسط شهر واقع شده که کاربری باغ بودن آن بی معنی است. آیا می شود الزام به صدور پروانه را از دیوان خواست؟ پاسخ بدون لغو کاربری باغ نمی توان الزام شهرداری به صدور پروانه را وفق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمرانی خواست. لذا ابتدا باید دید که کدام مرجع کاربری ملک را باغ اعلام نموده است و به اصل کاربری مذکور ایراد وارد کرد. یا اینکه می توان طی توافقی با شهرداری در خصوص اعطای بخشی از ملک خود به شهرداری، پرونده را جهت تغییر کاربری به کمیسیون ماده پنج ارسال نمود و اگر کمیسیون مذکور با تقاضا موافقت نکرد یا اگر این طریق مورد استفاده واقع نشد می توان راه حل اول را پیمود. توضیح اینکه می توان علیه کمیسیون ماده پنج به همراه دستگاهی که ملک شما را باغ تشخیص داده (کمیسیون ماده ۷ باغات یا شورای شهر) با خواسته لغو تصمیم راجع به باغ و تغییر کاربری وفق پهنه ملک یا مجاورین و عرف غالب منطقه (که در مانحن فیه مسکونی است) در دیوان عدالت طرح دعوا نمود. اگر هم تشخیص کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری بوده است باید ابتدا دعوا علیه اداره راه و شهرسازی در دادگاه عمومی طرح شود تا رای باغ ملک‌ منتفی شده و سپس علیه کمیسیون ماده پنج جهت تغییر کاربری طرح دعوا شود. ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی دولت و شهرداری ها شامل باغ یا زمین زراعی نمی شود. (رای شعبه ۳۳ دیوان عدالت اداری در کلاسه پرونده ۳۳/ ۹۲۱۹۵۴)