برخی نکات کلیدی مرتبط با درخواست — در دعاوی تقسیم ترکه یا فروش آن

1) علی رغم آن که درخواست دستور فروش ملک مشاع، تابع تشریفات آیین نیست؛ بلکه دستور است، قابلیت اعتراض ندارد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست. یعنی اگر در دعوی به نتیجه ی دلخواه که همان دستور فروش میباشد، (۳) نظر اکثریت محاکم بر این است که پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، ۴ در صورت بازداشت بودن ملک و یا در رهن بودن آن درخواست دستور فروش ملک قابل استماع نیست. ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود. در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام میکند. اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام، تقسیم خواهد شد. شد. در مورد خواسته ی فروش املاک مشاع، دادگاه مکلف به صدور دستور بوده است و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم، صادر شود. در دعاوی تقسیم ترکه یا فروش آن، تقاضا دادخواست باید به طرفیت کلیه ی وراث متوفی مطرح شود وگرنه دعوی قابل رسیدگی نیست. رای شماره ی ۸۲۱ مورخ ۸۸۶/۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران در مورد درخواست صدور دستور فروش ملک مشاعی به جهت بازداشت بودن قسمتی از ملک، قرار عدم استماع دعوی، صادر گردیده است. حالت اشاعه و شرکت د. ح. سر قفلی یا حق کسب و پیشه بین مستأجرین عین مستاجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست. أی شماره ی ۱۳۱۰ مورخ ۸۳/۱۰/۲۴ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران اعاده ی دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی م. ب. و شامل دستور فروش ملک مشاع، نمی شود. ⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. حالت اشاعه و شرکت د. ح. سر قفلی یا حق کسب و پیشه بین مستأجرین عین مستاجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست. أی شماره ی ۱۳۱۰ مورخ ۸۳/۱۰/۲۴ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران اعاده ی دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی م. ب. و شامل دستور فروش ملک مشاع، نمی شود. دادگاه در صورتی میتواند دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ی ثبت محل ملک غیر قابل افراز باشد. رای شماره ی ۷۵۶ مورخ ۹۰/۱۰/۱۴ شعبه ی ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران صدور دستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستور دارد، نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد. لذا پذیرش دادخواست واخواهی و هم چنین تجدید نظر نسبت به دستور فروش که قانونا حضوری و حتی قطعی می باشد، فاقد وجاهت قانونی بوده و آنان است. مطابق قانون، افراز املاک مشاعی در صورتی که به نسبت سهم مالکین امکان پذیر باشد، در اداره ی ثبت محل وقوع مان غیر منقول، صورت می گیرد و اگر افراز به ترتیب مذکور مقدور نشود و اداره ثبت غیر منقول را به نسبت سهام مالکین، قابل افراز تشخیص ندهد، مالک یا مالکین مایل به افراز می توانند به تصمیم اداره ی ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض کنند. در این صورت دادگاه به درخواست افراز، رسیدگی و چنان چه امکان افراز غیر منقول به هر طریق ممکن باشد، ولو از طریق قرعه کشی و با پرداخت سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد. در غیر این صورت به درخواست هر یک از سرانه، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد و در غیر این صورت نیز به درخواست هر یک از مالکین دستور فروش مالک را از طریق مزایده صادر میکند. نظریه ی مشورتی ۷/۴۷۶۰ مورخ ۱۳۶۸/۷/۱۸ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد، باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ شود؛ ولی با التفات به ماده ی ۶ آیین نامه ی اجرایی قانون مذکور و عبارت: « در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود چنین به نظر می رسد، در مواردی که ملک، قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و م. ب. ت. مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می کند، با تقدیم دادخواست به مرجع صالح ( دادگاه اعلام مراتب به سایر مالکین چنان چه احدی از مالکین، متعرض به تصمیم ادارهی ثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم کرده باشد، هر دو پرونده تواما مورد رسیدگی قرار گرفته و اتخاذ تصمیم خواهد شد.