بند «پ» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف — تعدیل اجاره بهای سنوات قبل شورای

۱- دعوای تبدیل اجاره بها دعوای غیر مالی محسوب می شود، اما اگر خواهان در زمان دادخواست خواسته مطالبه ما به التفاوت اجاره بها را نیز تقدیم کرده باشد، این خواسته ۲- مرجع صالح: هرچند دعوای تعدیل اجاره بها از دعاوی غیرمالی محسوب می شود، اما بنا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است، مشروط به اینکه در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد. شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است، مشروط به اینکه در رابطه استیجاری بنابراین چنانچه در رابطه استیجاری اختلافی نباشد، شورای حل اختلاف نمی تواند با این استدلال که ملک دارای حق کسب پیشه و تجارت یا سرقفلی است به دلالت بند «ب» با صدور قرار عدم صلاحیت آن را به دادگاه ارسال کند، زیرا بند ب» صرفاً مربوط به تخلیه ملک است و نظر به اطلاق بند «پ، موضوع دعوا در صلاحیت شورا م. ب.. مضافاً اینکه علی الاصول نمیتوان قرارداد اجاره مشمول قانون ۵۶ را تصور کرد که حق کسب پیشه و تجارت نداشته باشد، به عبارتی قانون گذار با علم به این موضوع دعوا را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داد. بند ۳ نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۹۹ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۶ مؤید این نظر است. اجاره نامه های مربوط به مسکن قبل از تصویب قانون جدید ب. ت. ب. خروج اماکن مسکونی از مقررات قانون سال ۵۶ به جهت تصویب قانون سال ۶۲ در خصوص اماکن مسکونی با انقضای مدت اجاره مستأجر باید ملک را تخلیه کند. بنابراین این دعوا درباره اماکن مسکونی مصداق ندارد و صرفاً مختص اماکن تجاری است. رأی وحدت رویه شماره ۴ مورخ ۶۳/۲/۱۹ مؤید همین نظر است. - تعدیل اجاره بهای سنوات قبل شورای حل اختلاف نمی تواند در خصوص تعدیل اجاره بها نسبت به سالهای قبل که خواهان درخواست تعدیل نکرده حکم صادر کند، زیرا حقی بوده که خواهان به دلیل عدم طرح دعوا از دست داده است. نحوه تعیین تعدیل اجاره بها شورا یا دادگاه حسب مورد پس از وصول نظریة کارشناسی و عدم اعتراض موجر نسبت به آن حکم به تعدیل اجاره بها از مبلغ سابق به مبلغ اعلامی از سوی کارشناس از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت تا آینده را صادر اگر خواهان مطالبه مابه التفاوت اجاره بهای جدید نسبت به اجاره بهای سابق، از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت قطعیت حکم را بخواهد دادگاه در این خصوص نیز حکم صادر می کند و خوانده را محکوم به پرداخت آن می نماید. چون از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمانی که حکم صادر نشده، در این حین مستأجر همچنان اجاره بهای سابق را می پردازد و به همین جهت خواهان می تواند مابه التفاوت این دو قیمت را مطالبه کند، تا حکم و متعاقب آن اجرائیه صادر شود. هرچند این مبلغ در صورتی که ملک دارای حق سرقفلی باشد قابل توجه نیست. همچنین می توان خسارت تأخیر تأدیه این مبلغ را نیز خواست که در حال حاضر بر اساس مقررات ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی محاسبه میشود. قابل تجدید نظر خواهی بودن حکم هر چند قسمت اخیر ماده ۴ قانون سال ۵۶ بیان داشته حکم صادره در خصوص دعوای تعدیل اجاره بها قطعی است، اما به موجب رأی وحدت رویه شماره ۵۱۹ مورخ ۱۳۶۷/۱۲/۲ حکم مذکور غیر قطعی و قابل تجدید نظر م. ب.. اعلامی بودن حکم حکم تعدیل اجاره بها جنبه اعلامی دارد و ضرورتی به صدور اجرائیه نیست اما در صورت عدم پرداخت اجاره بهای جدید توسط مستأجر، موجر می تواند دعوای مطالبه اجور معوقه مطرح نماید یا اینکه دادخواست تخلیه ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را تقدیم کند. لازم به توضیح است اگر خواهان خواسته مطالبة ما به التفاوت اجاره بهای جدید از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت قطعیت حکم را خواسته باشد، این قسمت از حکم نیاز به صدور اجرائیه دارد. سؤال آیا به صرف صدور حکم تعدیل اجاره بها، می توان مستأجر را ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره کرد؟ خیر این حکم ارتباطی با دعوای مذکور ندارد و اگر موجر خواستار تنظیم سند رسمی اجاره باشد، باید وفق مواد ۷ الی ۱۱ قانون سال ۵۶ و در صورت وجود شرایط آن قانون دعوای مستقل اقامه نماید. دعوای الزام تنظیم سند رسمی اجاره جداگانه توضیح داده شد. خسارات دادرسی خوانده ملزم به پرداخت هزینه دادرسی و حق الزحمه کارشناسی به عنوان خسارات دادرسی نیست زیرا رابطه سببیت برقرار نیست و افزایش تورم چنانچه موجرین متعدد باشند مثلاً وراث مالک باشند آیا طرح دعوای تعدیل دعوی وجود داشته باشد. بنابراین در دعوی برخی از ورثه موجر بر تعدیل اجاره بها طبق