تاثیر پرداخت سرقفلی در تعدیل اجاره بهای ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶

آنچه از سوال مطروحه استنباط می‌شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره‌بهاست که در محدوده تعدیل اجاره‌بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس، نرخ عادله اجاره‌بها را تعیین می‌کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره‌بها بر اساس ضوابط قانونی، رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز موید این مطلب است که در تعدیل مال‌الاجاره فی‌مابینِ مغازه‌هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره‌بها، لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن، اجاره‌بها را معین کند. بنابراین، نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم‌آباد تأیید می‌شود.

در صدور دستور تخلیه، با توجه به رسیدگی اجمالی که در باب احراز ذی‌نفع بودن متقاضی و وجود رابطه استیجاری بین طرفین و انطباق رابطه حقوقی آنان با قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧۶ صورت می‌پذیرد تصمیمی قضایی اداری است ولیکن با این وصف و در صورت وقوع اشتباه در آن قابل عدول بوده و لغو آن از سوی صادرکننده تصمیم و دستور امکان‌پذیر است. بنابراین، از حیث نتیجه اتفاق‌نظر تأیید می‌شود. نظر اتفاقی مطابق ماده ١٧ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ٧٨/٠٢/١٩ هیأت وزیران، چنان‌چه مستأجر نسبت به اصالت، قرارداد مستند، دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد و ادعای وی مدلل باشد دادگاه پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نموده و پس از رسیدگی چنان‌چه قرارداد اجاره فاقد اصالت باشد یا قرارداد مذکور تمدید شده باشد، دستور تخلیه را لغو می‌‌کند این تصمیم قطعی است. با استفاده از ملاک همین ماده در موردی هم که دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد چون دستور یاد شده یک تصمیم اداری است، دادگاه صادرکننده رأی می‌تواند آن را لغو و دستور عدم تخلیه را صادر نماید، یعنی که در این‌جا قاعده فراغ دادرس حاکم نیست، چون دستور تخلیه تصمیمی قضایی نیست. نظریه شماره ٧/٣٨٣۶- ٧٨/٠٨/٠٩ اداره حقوقی هم موید این امر است در این نظریه می‌خوانیم: (چنان‌چه مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ نباشد، مرجع قضایی دستور تخلیه صادر نخواهد کرد و چنان‌چه دستور تخلیه صادر کند و متوجه شود که مورد مشمول قانون جدید نیست، دستور خود را لغو و از اجرای آن خودداری می‌کند و نیازی به صدور قرار نیست زیرا این یک دستور اداری است و قابل تجدیدنظر نخواهد بود.) 2 comments بختیار سید نظامی