دکترین
تاریخچه تحولات قانونی قوانین حاکم بر اجاره اماکن مسکونی و تجاری
تاریخچه تحولات قانونی قوانین حاکم بر اجاره اماکن مسکونی و تجاری
اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و کسبی از زمان وضع و اجرای قانون مدنی در سال ١٣٠٧ تابع مواد ۴۶۶ الی ۵٠۶ این قانون بود.
در پی توسعه اماکن کسب و تجارت و بروز مسایل جدید در این حوزه که طبع و ماهیت آن متفاوت از اجاره اماکن مسکونی است، ضرورت وضع قانونی خاص نسبت این اماکن اجتناب ناپذیر گردید.
در پاسخ نیاز فوق، قانونگذار اولین قانون خاص حاکم بر اماکن کسبی را با نام «قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ١٠ خرداد ماه ١٣٣٩ (کمیسیون مشترک دادگستری مجلسین) را وضع نمود.
از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون مزبور، اجاره تمامی اماکن کسب مشمول این قانون قرار گرفت و تنها در موارد سکوت نسبت به موضوعی، امکان مراجعه به قانون مدنی به عنوان قانون مادر وجود داشت.
قانون فوق تا سال ١٣۵۶ مجری بود اما در این سال مقنن با برخورداری از تجربه نزدیک به دو دهه اجرای قانون خاص در حوزه امکان کسب، در صدد بر آمد با رفع نواقص قانون سابق، قانون جامعی وضع نماید. در نتیجه «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوّب دوم مرداد ١٣۵۶ مجلس شورا با اصلاحات بعدی» که قانون کامل در حوزه اجاره امکان کسبی بود، تصویب و قانون سال ١٣٣٩ نسخ گردید.
هر چند در این مقطع، اجاره اماکن مسکونی، مانند سابق تابع قانون مدنی بود اما مقنن، با توجه به تجربه وضع قانون خاص در امر اماکن کسبی، در صدد بر آمد برای اماکن مسکونی نیز خاص ویژه وضع نماید و تا حد ممکن اجاره این اماکن را از قانون مدنی خارج نماید.
در پاسخ به نیاز مزبور، قانوگذار «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ١٣ اردیبهشت ١٣۶٢مجلس شورای اسلامی» وهمچنین «آیین نامه اجرایی قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ١٣۶٢ هیأت وزیران» را وضع و به این ترتیب، اجاره اماکن مسکونی نیز تابع قانون مستقل و خاص شد و تنها در موارد سکوت نسبت به موضوعی، امکان مراجعه قانون مدنی وجود داشت.
این بار مقنن بر خلاف فلسفه های وضع دو قانون تخصصی در حوزه اماکن کسبی و مسکونی، با نایده انگاشتن تمام دستاوردهای مثبت حاصل از اجرای این قوانین، در صدد بر آمد اجاره هر دو اماکن را تابع قانونی واحد نماید!
در جهت نیل به خواسته فوق، «قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ٢۶ مرداد ١٣٧۶مجلس شورای اسلامی» وضع که از تاریخ ١ مهرماه ١٣٧۶ لازم اچراء گردید و همچنین «آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٩ اردیبهشت ١٣٧٨ هیأت وزیران با اصلاحات بعدی» لازم اجراء گردید.
باتوجه به آنچه بیان شد، از تاریخ ١ مهر ١٣٧۶ تا زمان اعلام اراده بعدی مقنن، اجاره هر دو مکان کسبی و مسکونی تابع قانونی سال ١٣٧۶ گردید و تنها در صورتی که قرارداد اجاره فاقد شرایط مقرر در این قانون باشد، تابع قانون مدنی خواهد بود.
پی نوشت
بر اساس ماده ١٣ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٧۶، «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود» در نتیجه، قوانینی که همچنان معتبر میباشند، عبارت اند از:
١- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره املاک)
٢- قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶، برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره انها قبل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢ منعقد شده باشد.
٣- قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۶٢، برای اماکن مسکونی که قرارداد انها قبل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢منعقد شده باشد.
پرویز نوین و عباس خواجه پیری. حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه). چاپ ٢. گنج دانش، ١٣٨٢.
4 comments
بختیار سید نظامی
مجموعه قوانین روابط موجر و مستأجر و آیین نامه مربوط
چاپ دوم (ویرایش اول)
مشتمل بر
▪موادی از قانون مدنی مصوب
۱۳۰۷/۲/۱۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی ؛
▪قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
١٣۵۶/۵/٢
با اصلاحات بعدی
▪قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
۱۳۶۲/۲/۱۳ با اصلاحات و الحاقات بعدی
▪قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
۱۳۷۶/۵/۲۶
آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مصوب
۱۳۷۸/۲/۱۹ با اصلاحات بعدی؛
▪زیرنویس های تنقیحی و توضیحی.
Add a comment
بختیار سید نظامی
پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت از طرف دستگاههای اجرائی دولت به اشخاص که در محلی مشغول کسب میباشند.
نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره : ٧/٣٠٣١- ۶١/٩/١
خواهشمند است نظر آن اداره را در مورد پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت از طرف دستگاههای اجرائی دولت به اشخاص که در محلی مشغول کسب میباشند ولی اجاره نامه رسمی با مالک یا مستاجر اول ندارند، اعلام فرمائید
نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست :
١-حق کسب و پیشه مذکور در تبصره ٣ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ، با حق کسب و پیشه مذکور درقانون موجر و مستاجر متفاوتست زیرا:
الف-حق کسب و پیشه موضوع قانون موجر و مستاجر اختصاص دارد به مستاجر در صورتیکه حق کسب و پیشه موضوع تبصره ٣ ماده ۵ لایحه مورد بحث بمالک هم تعلق میگیرد، زیرا عبارت تبصره چنین است :
چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل کسب و پیشه بوده باشد و بطوریکه ملاحظه میشود در این تبصره بجای کلمه (مستاجر) یا (مستاجرین ) کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مالک و مستاجر است . تعیین دستگاههای اجرائی اگر بخواهند مغازه و محل کسبی را تصرف و تملک کنند علاوه بر قیمت ملک سرقفلی آنرا هم باید بپردازند، البته اگر خود مالک درآن محل به کسب و پیشه اشتغال داشته باشد قیمت ملک و سرقفلی هر دو به او تعلق می گیرد و اگر غیر مالک (مستاجر) در آن محل به کسب مشغول باشد قیمت ملک بمالک و حق کسب و پیشه بمستاجر کاسب در آن محل پرداخته میشود. موید صحت این استننباط تبصره ١ همان ماده است که میگوید در مواردی که ملک محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بربهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. توضیحا"اضافه میشود که منظور از ممر اعاشه غیر از محل کسب و پیشه مالک است مانند منزلی که به اجاره داده شده و از طریق مال الاجاره آن امرار معاش میکند.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
#سرقفلی
Add a comment
بختیار سید نظامی
قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر شهرداری
بر اساس ماده واحده «قانون مستثنی شدن شهرداری های کشور در واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قوانین مربوط به مالک و مستأجر» مورخ ۱۳۸۹/۴/۲ «از تاریخ تصویب این قانون (یعنی سال ۱۳۸۹)... قراردادها از شمول قوانین خاص مربوط به روابط موجر و مستأجر خارج و صرفاً مشمول مقررات قانون مدنی است.» مفهوم مخالف این ماده این است که قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۸۹ مشمول قوانین روابط موجر و مستأجر حاکم بر زمان انعقاد قرارداد (حسب مورد قانون ۱۳۵۶ یا ۱۳۶۵ یا ۱۳۷۶) و مستلزم رعایت حقوق مکتسبه است. همچنین قسمت اخیر ماده واحده قانون سال ۱۳۸۹ مقرر می دارد «حکم این ماده نمی تواند موجب تضییع حق کسب و پیشه و سایر حقوق مکتسبه مستأجران گردد.»
پی نوشت
▪ قانون حاکم بر روابط موجر و مستأجر (لایحه قانونی راجع به نحوه واگذاری اماکن و میادین و غرفه‌ها به منظور ایجاد تسهیل در تهیه و توزیع میوه و تره‌بار‌فرآورده‌های کشاورزی مصوب ۱۳۵۸/۱۰/۵)
ماده واحده - شهرداری تهران میتواند به منظور تسهیل در تهیه و توزیع میوه و تره‌بار و فرآورده‌های مورد مصرف مردم و کوتاه کردن دست‌واسطه‌ها از طریق ایجاد ارتباط مستقیم بین تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان کلیه اماکن و میادین و غرفه‌ها که توسط شهرداری ایجاد شده یا بشود به‌صورت نمایندگی منحصراً به اشخاص حقیقی یا حقوقی تولیدکننده واگذار نماید. این قبیل اماکن و میادین و غرفه‌ها مشمول مقررات قانون روابط موجر‌و مستأجر نبوده و حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای متصرفین یا متصدیان آنها ایجاد نخواهد کرد و هر موقع که شهرداری لازم بداند میتواند با توجه به شرایط واگذاری نمایندگی محل را تصرف کند و هرگاه اشیاء متعلق به متصرف در آن باشد شهرداری آن را به محل دیگری منتقل خواهد کرد. مقررات این ماده واحده شامل اماکنی که قبلاً به منظور فوق به اشخاص حقیقی یا حقوقی که بدون تنظیم قرارداد واگذار گردیده است نیز خواهد بود.
تبصره - شرایط واگذاری نمایندگی و مدت و نحوه استفاده از محلهای مزبور توسط شهرداری تعیین و پس از تصویب شورای شهر و در غیاب‌شورای شهر با تصویب وزارت کشور قابل اجرا میباشد.
ماده واحده - تبصره ذیل لایحه قانونی راجع به نحوه واگذاری اماکن و میادین و غرفه ها به منظور تسهیل در تهیه و توزیع میوه و تره بار و فرآورده های کشاورزی مصوب ۱۳۵۸/۱۰/۵ با اصلاحاتی به عنوان تبصره ۳ اصلاح و دو تبصره به عنوان تبصره های ۱ و ۲ به آن الحاق می گردد:
تبصره ۱- شهرداری های سایر شهرها نیز مشمول مفاد این قانون می باشند.
تبصره ۲- در واگذاری غرفه ها با شرایط یکسان ، رزمندگان و خانواده های شهدا و آزادگان و جانبازان و اتحادیه ها و شرکتهای تعاونی تولیدی محصولات و فرآورده های کشاورزی - دامی - طیور و آبزیان اولویت دارند.
تبصره ۳- آیین نامه اجرایی و شرایط واگذاری نمایندگی و مدت و نحوه استفاده از محلهای مزبور توسط وزارت کشور با هماهنگی وزارتخانه های کشاورزی ، جهاد سازندگی و بازرگانی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل الحاق و اصلاح سه تبصره ) در جلسه روز چهار شنبه بیستم مرداد ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۷۲/۶/۷ به تایید شورای نگهبان رسیده است .
▪ قانون مستنثی شدن شهرداری های کشور در واگذاری قسمتی از پارک ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قوانین مربوط به مالک و مستأجر
ماده واحده ـ از تاریخ تصویب این قانون، به شهرداری های کشور اجازه داده می شود در واگذاری منافع قسمتی از پارک ها، میادین و اموال عمومی متعلق به شهرداری به اشخاص حقیقی و حقوقی با رعایت مصالح عمومی و دریافت اجاره بهای مناسب به عقد قرارداد اقدام کنند. این گونه قراردادها از شمول قوانین خاص مربوط به روابط موجر و مستأجر خارج و صرفاً مشمول مقررات قانون مدنی است.
حکم این ماده واحده نمی تواند موجب تضییع حق کسب و پیشه و سایر حقوق مکتسبه مستأجران گردد.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز چهارشنبه مورخ دوم تیر ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۸۹/۴/۱۶ به تأیید شورای نگهبان رسید.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
Add a comment
بختیار سید نظامی
آییننامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مصوب ١٣۴٨/٠۴/٠١
هیئت وزیران در جلسه مورخ ١٣۴٨/۴/١ بنا به پیشنهاد شماره ١/١٨٠٢ مورخ ١٣۴٨/٢/٨ وزارت کشور و در اجرای ماده (٢٧) قانون نوسازی و عمران شهری آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت را بشرح پیوست تصویب نمودند.
وزیر مشاور ـ محمود کشفیان
آئین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت
ماده ١ ـ پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت اشخاص (اعم از مستأجر یا متصرف یا خود مالک) که محل کار آنان در اثر اجرای طرحهای احداث و توسعه معابر و نوسازی و عمران شهری از بین میرود طبق مقررات این آئین نامه از طرف شهرداری پرداخت میشود.
ماده ٢ـ منظور از مستأجر اشخاصی هستند که تصرف آنان در ملک بعنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری بمنظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت بمورد تصرف سند رسمی یا غیر رسمی تنظیم شده و یا تصرف متصرف برحسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بعنوان اجاره باشد.
ماده ٣ ـ شهرداری مکلف است هنگام اجرای مقررات ماده ١۶ قانون نوسازی و عمران شهری فهرستی وسیله هیئت‌های ارزیابی از اسامی مستأجرین و متصرفین بعنوان اجاره و همچنین مالکینی که در ملک خود بکسب یا تجارت اشتغال دارند تهیه و در فهرست مزبور با ذکر مساحت و مشخصات محل کسب و پیشه در صورتیکه قبل از اعلام طرح ملک محل کسب یا تجارت یا پیشه بوده میزان پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین و در صورتیکه قبل از اعلام طرح محل کسب و پیشه یا تجارت نبوده این موضوع را صریحاً در فهرست مزبور قید نمایند و این فهرست را منضم بفهرست ارزیابی و سایر مدارکی که در ماده ١۶ قانون نوسازی مذکور است پس از تأیید انجمن شهر برای تصویب وزارت کشور ارسال دارد.
ماده ۴ ـ شهرداری مکلف است هنگام اجرای مقررات ماده ١٧ قانون نوسازی و عمران شهری نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مذکور در ماده ٢ این آئین نامه نیز با رعایت ماده ٢٠ قانون نوسازی و عمران شهری اقدام نماید.
ماده ۵ ـ هیئت های ارزیابی مأمور اجرای مقررات ماده ١۶ قانون نوسازی و عمران شهری در اجرای مقررات ماده ٣ این آئین نامه مکلفند با توجه به نکات و ضوابط زیر نسبت به تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نمایند.
١ ـ موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
٢ ـ شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایائی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
٣ ـ طول مدت اشتغال بکسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
۴ ـ وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا.
۵ ـ مخارجی که صاحب کسب و پیشه بمنظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم متحمل گردیده است.
۶ ـ نوع کسب و پیشه یا تجارت.
ماده ۶ ـ مرجع رسیدگی به اعتراضات مربوط به حق کسب و پیشه یا تجارت کمیسیون رسیدگی مذکور در ماده ٨ قانون نوسازی و عمران شهری است و نحوه اعلام میزان حق کسب و پیشه یا تجارت باشخاص ذینفع و مدت قبول اعتراضات طبق مقررات آئین نامه تبصره ٢ ماده ١۶ قانون مذکور میباشد و کمیسیون رسیدگی مذکور در ماده ٨ قانون نوسازی مکلف است علاوه بر رعایت آئیننامه مربوط بخود هنگام رسیدگی باعتراضات مربوط بمیزان حق کسب و پیشه نکات و ضوابط مذکور در ماده ۵ این آئیننامه را ملاک و مأخذ اظهار نظر قرار دهد.
ماده ٧ـ در مورد طرحهای مصوب توسعه معابر که قبل از اجرای قانون نوسازی و عمران شهری اجرای آن از طرف شهرداری آگهی شده در صورتیکه در مسیر اجرای طرح املاکی دارای حق کسب و پیشه باشد شهرداری مکلف است با رعایت مواد ٣ و ۴ و ۵ و ۶ این آئیننامه نسبت به تهیه و تنظیم فهرست و تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت و پرداخت آن اقدام کند.
ماده ٨ ـ در صورتیکه تعلق حق کسب و پیشه یا تجارت به نحوی از انحاء متنازع فیه بوده و صاحب حق مشخص نباشد بهای حق کسب و پیشه یا تجارت تا صدور حکم قطعی از مراجع داد گستری در صندوق شهرداری بعنوان سپرده باقی خواهد ماند و ذیحق میتواند با تسلیم رونوشت مصدق حکم داد گستری برای دریافت آن به شهرداری مراجعه نماید و چنانچه بمیزان معترض باشد ظرف یک ماه پس از ابلاغ حکم داد گستری میتواند اعتراض خود را به کمیسیون مذکور در ماده ٨ قانون نوسازی و عمران شهری تسلیم دارد.
ماده ٩ ـ هر گاه در اثر اجرای طرح های توسعه و اصلاح معابر ملکی که دارای حق کسب و پیشه و تجارت میباشد کلا مورد تخریب قرار نگیرد و خرابی به کیفیتی باشد که لطمه به محل کسب و پیشه یا تجارت وارد نسازد و ادامه همان کسب به تشخیص شهرداری در آن میسر باشد حق کسب و پیشه یا تجارت بآن تعلق نخواهد گرفت.
مرجع قبول اعتراضات در این مورد و رسیدگی و تعیین تکلیف قطعی کمیسیون مذکور در ماده ٨ قانون نوسازی و عمران شهری میباشد.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
Add a comment
بختیار سید نظامی
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.