دکترین
تاریخچه قانون حق کسب و پیشه
تاریخچه قانون حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه موضوع قانون ۱۳۵۶ بوده؛ اما قانون ۱۳۷۶ به جای حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوق‌دانان پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد و درنتیجه، هیچ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می‌دادند؛ اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می‌دانستند. به نظر می‌رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است؛ زیرا صرف‌نظر از این که فلسفهِ تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانونگذار بوده و مقنن به‌صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است.
تبصره ۲ ماده ۱۹ در این باره مقرر می‌دارد: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
بنابراین، حق کسب و پیشه متعلق به مستأجر است. با توجه به این که مالک هیچ‌گاه نمی‌تواند حق کسب و پیشه داشته باشد، اگر این حق را همان سرقفلی بدانیم، نتیجه آن چنین می‌شود که مالک هیچ‌وقت سرقفلی ندارد؛ زیرا در آن فرض سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد. به عنوان مثال، مالک ملکی که به‌تازگی احداث شده و پیش از این، فعالیت کسبی نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می‌دهد. حال کدام قانون، حق کسب و پیشه (سرقفلی) را برای مالک شناسایی کرده است؟ اگر بگوییم قانون ۱۳۵۶ چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته، برخلاف نص صریح قانون سخن گفته‌ایم؛ زیرا قانون، حق کسب و پیشه را تنها برای مستأجر آن هم بعد از شروع فعالیت کسبی شناسایی کرده است.
مبنای شروع حق کسب و پیشه از کجاست ؟
قانون سال ۳۹ موارد خفیفی را در خصوص حق کسب و پیشه مطرح کرده بود که اما در سال ۵۶ قانون شرایط را در خصوص ایجاد حق کسب و پیشه به صورت مشخص و معین تعریف کرده است.بنابراین شروع مبنا از این سال بوده است و به تناسب سالهای اجاره موارد متفاوت خواهد بود.
موضوع زمان یک قید اصلی در ایجاد حق کسب و پیشه نیست چرا که ممکن است یک نفر صرف فعالیت یک یا دوماه حق کسب و پیشه برایش متصور باشد .رابطه اقتصادی که با نفرات برقرار می کرده است ممکن است کوتاه مدت باشد.نمی توان گفت یک نفر حتما فعالیت یکساله ، دوساله و...داشته باشد و زمانی که دادگاه می خواهد حق کسب و پیشه را تعیین کند و مالک را به پرداخت ملزم کند به کارشناسی رسمی دادگستری در قرار کارشناسی خود تاکید می کند که بر چه مواردی برای تعیین حق کسب و پیشه تاکید کند.
مطمئنا در این راستا عنصر زمان نقش کلیدی خواهد داشت اما بسته به فعالیت حق کسب و پیشه متفاوت است.
آیا میتوان گفت قراردادهایی که تا سال ۵۶ و از سال ۵۶ تا ۷۶ بین مالک و مستاجر بسته شده است ، قانون سال ۵۶ حاکم است و قراردادهایی از سال ۷۶ تا به امروز بسته شده است قانون سال ۷۶ صادق است؟
در خصوص قانون سال ۵۶ با توجه به مواردی که پیش آمده و قراردادهای مشمول آن در قانون سال ۵۶ عطف به ماسبق می شود یعنی شامل حال قراردادهایی که قبل از قانون هم منعقد شده اند می شود.از سال ۵۶ هر قراردادی که در زمینه تجاری منعقد می شود شامل قانون این سال می شود.
در رابطه با سال ۷۶ نیز به همین صورت خواهد بود.از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ ، قراردادهایی که مشمول قانون اجاره می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ و شرایط ضمن عقد می شود نیز اضافه می شود.
مواردی که مشمول حق کسب و پیشه می شوند کدامند؟
بر اساس ماده یک قانون ۵۶ تنها عنوان اجاره واقعی عنوان می کند.اما در سال ۷۶ و قانون مدنی عنوان اجاره های حکمی را هم مطرح می کند که براساس آن هر قراردادی که تحت هر عنوانی به منظور اجاره و صلح منافع باشد مشمول قانون سال ۵۶ می گردد.
بقلم دکترگل پرور
#حق_کسب_پیشه_سرقفلی
مساحت ملاک عمل در زمین های اوقاف و سر قفلی برای موجران چیست ؟
در زمین های اوقافی و سرقفلی ملاک عمل جهت تنظیم اجاره نامه بین موجر و مستاجر زمین خالص قابل استفاده ملک می باشد
لذا در این محاسبه صرفاً مساحت مفید برآورد می گردد و نباید مساحت دیوارها را لحاظ نمود که این خود باعث کاهش چشمگیر مساحت و کاهش رقم اجاره بها می گردد .
اصطلاحا مساحت داخلی یا فرشخور
همچنین در نقل و انتقالات سرقفلی هم همین مساحت باید ملاک عمل می باشد.
1⃣برای مثال در منطقه بازار تهران که زوایا و شکست ها در مغازه ها زیاد هست و قیمت هر متر مغازه نیز بالا می باشد حتما توصیه میگردد در هنگام تنظیم اجاره نامه و یا مبایعه نامه سرقفلی واعیانی مساحت با دوربین نقشه برداری و (نه صرفا با متر) اندازه گیری گردد تا مساحت دقیق مشخص گردد .
#ملک_اوقافی_سرقفلی
نحوه انتقال سرقفلی در ملك موقوفه:
اگر مغازه ای وقفی باشد یا زمینی وقفی باشد و به اجاره داده شده باشد و مستاجر حق ساختن مغازه در آن داشته باشد و بخواهد اجاره مغازه را به غیر انتقال دهد، 15درصد ما به التفاوت ارزش عرصه موقوفه (زمین) نسبت به ارزش زمان فعلی را باید به عنوان پذیره انتقالی به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت كند.
اگر مغازه وقفی دارای سرقفلی باشد و متولی بخواهد آنرا اجاره بدهد، ابتدا باید سرقفلی مغازه با نظر كارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شود و به هنگام تنظیم سند اجاره، این مبلغ باید به نفع موقوفه پرداخت شود.
-اگر مستاجر كه در مغازه وقفی كار می كند بخواهد مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد باید اول موافقت متولی و اداره اوقاف را كسب كند و سپس 10 درصد كل سرقفلی محل را به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد. اگر قبلا سرقفلی به موقوفه داده باشد 10 درصد مزبور نسبت به ما به التفاوت سر قفلی پرداختی قبلی به موقوفه و سرقفلی جدید محاسبه و دریافت می شود.
- اگر مستاجر بخواهد مغازه را به وراث طبقه اول خود منتقل كند، از پرداخت پذیره فوق معاف است.
#ملک_اوقافی_سرقفلی
1
آیا سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر (نفرسوم غیر از مالک و مستاجر) را دارد ؟
حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد
اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است. در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد .
در صورتی که از مالک اجازه کسب نشود از مواردی است که برای مالک حق تخلیه ایجاد می شود. مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من ، ملک را به دیگری واگذار کرده است. در اینجا پس از احراز انتقال به غیر ، طبق قرارکارشناسی سرقفلی و حق کسب وپیشه به‌تفکیک توسط کارشناس تعیین می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و موعدی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم ، مالک ( مستاجر اول) نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری تودیع کند که این حق به مستاجر دوم می رسد.
اگر مالک به هیچ نحو برای انتقال سرقفلی رضایت نداد ، مستاجر می تواند از طریق دادگاه و بامجوز ان سرقفلی را واگذار نماید؟
ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می کند.یعنی از دادگاه می خواهد به او مجوز دهد که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک عنوان می کند که آیا خود تان آمادگی خریداری سرقفلی را دارید یا خیر.
اگر خود مالک اعلام کرد که خودم خریداری می کنم ، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد به مستاجر مجوز داده می شود که مورد را به موجب سند رسمی به هر شخصی که بخواهد منتقل کند.
توجه داشته باشید تجویز انتقال منافع که از سوی دادگاه ارائه می شود تنها با سند رسمی باید صورت بگیرد نه با سند عادی. چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدام نکند. در قانون نیز مشخص شده است ظرف مدت ۶ماه به شخص ثالث منتقل کند و اگر در زمان تعیین شده انتقال با سند رسمی صورت نگیرد حکم ملغی می شود و مجوز از بین می رود.
بنابراین اگر مستاجری نیاز دارد مورد اجاره را به دیگری منتقل کند یا باید به مالک مراجعه کند و رضایت او را بگیرد یا از طریق دادگاه اقدام کند و به موجب ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر تجویز انتقال منافع به غیر را درخواست کند.
مسائل مالی مانند مالیات و ... برای ملکی که محل کسب پیشه و تجارت است برعهده چه کسی است؟
: طبیعی است که اگر مالیات و عوارض ناشی از عین ملک باشد بر عهده مالک عین مستاجره است اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بنابراین این مورد بر عهده مستاجر است.
آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند؟
: از موارد تخلیه ، تغییر شغل است. به عنوان مثال یک مغازه که قصابی است توسط مستاجر به عکاسی یا شغلی که هیچگونه ارتباطی به سرقفلی ندارد تغییر می کند. در واقع هیچگونه مشابهتی به یکدیگر نداشته باشد.
توجه داشته باشید در اینجا صنف کسب و کار ملاک نیست ، بلکه از نظر عرف دو شغل قبلی و فعلی باید مشابهت داشته باشند. اگر مشابهت عرفی وجود نداشته باشد و بدون اجازه مالک صورت گرفته شده باشد از موارد تخلیه محسوب می شود و هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.
در صورتی که مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟
اگر ملکی نیاز به تجدید بنا داشته باشد مالک می تواند به شهرداری مراجعه کند و از شهرداری مجوز ساخت را بگیرد و در موعد قانونی که زمان پروانه تعیین می کند به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه به لحاظ تجدید بنا دهد.
در این مورد نیز تمام حقوق مستاجر لحاظ می شود و دادگاه به کارشناس دستور ارزیابی می دهد و اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد حتما در نظر گرفته می شود و مالک ملزم به پرداخت آن حق به مستاجر است تا بتواند دستور تخلیه را از دادگاه دریافت کند.
بقلم دکتر فتح الله احمدی ، قاضی
#ملک_سرقفلی_انتقال
ملاک مساحت، در تعیبن ارزش املاک تجاری:
در تعیین حق سرقفلی املاک تجاری مساحت مورد ملاک عمل عبارتست از مساحت داخلی خالص ؛ اصطلاحآ سطح فرشخور ، ملک تجاری (بدون در نظر گیری مساحت دیوار ها در پلان) به عبارتی فقط فضای کسب و کار ملاک تعیین حق سرقفلی است.
لیکن برای تعیین ارزش ملکیت مساحت کل ملک ملاک می باشد (یعنی با احتساب مساحت اشغال شده توسط دیوار ها)
#ملک_سرقفلی_حق_کسب_پیشه
ادعای اینکه حق کسب و پیشه جدا از سرقفلی است موجه نیست.
نظریه شماره ۱۴۵۲/۷ مورخ ۱۳۸۷/۰۳/۱۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
« آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ برای مستأجر در پاره ای از موارد پیشبینی شده است فقط حق کسب و پیشه و تجارت است و در آن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است.
اصطلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانونگذار از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده است یعنی در واقع هر دو یک معنی دارد و میزان آن توسط کارشناسان ذیصلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می شود. ادعای اینکه حق کسب و پیشه جدا از سرقفلی است موجه نیست.»
#ملک_سرقفلی_حق_کسب_پیشه
اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی میشوند چیست؟
انتقال به غیر:
در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید ؛ مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق کسب وپیشه به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .
تغییر شغل:
تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.
تعدی و تفریط :
تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.
عدم پرداخت اجاره بهاء:
یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .
#ملک_سرقفلی_حق_کسب_پیشه
آیا مستاجرمی تواند محل سرقفلی را بدون رضایت مالک اجاره دهد؟؟؟
خیر مالک سرقفلی نمی تواند محل سرقفلی خود را به شخص دیگری بدون رضایت مالک اجاره دهد ؛
زیرا اجاره دادن نیزمانند انتقال سرقفلی از موارد تخلیه می باشد و به موجب تبصره 2 ماده19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در این مورد مستاجر صرفا نصف قیمت کارشناسی حق کسب و پیشه را دریافت خواهد کرد .
#سرقفلی_حق_کسب_پیشه
انواع جریمه های کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
1⃣حداقل یک دوم و حداکثر ۳ برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه : در اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی
2⃣حداقل ۲ برابر و حداکثر ۴ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده : در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری
3⃣حداقل ۱ برابر و حداکثر ۲ برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد : در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن
4⃣به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد هرکدام که مبلغ آن بیشتر است : در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.
نکته های بسیار مهم که شایان توجه است اینکه باید میان اضافه بنا در حالتی که ساختمان دارای پروانه ساخت است و حالتی که فاقد پروانه است در میزان جرایم تفاوت قائل شد :
الف) اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی اعم از این که در حد تراکم بوده یا مازاد بر آن باشد در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا جریمه بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۰۰ به آن تعلق می گیرد.
ب) کسی که بدون پروانه احداث ساختمان نموده است اگر ساختمان مطابق اصول فنی و یا بهداشتی و شهرسازی باشد کمیسیون می تواند به استناد تبصره ۴ ماده ۱۰۰ او را به پرداخت جریمه محکوم نماید این جریمه برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن خواهد بود و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد در مورد ساختمان های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا ۳ برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زائد بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو برابر تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان خواهد بود.
#کمیسیون_ماده_صد
چگونگی ایجاد حق کسب و پیشه
سرقفلی معمولا مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند،
ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره از سوی مالک به مستاجر پرداخت می شود.
حق کسب و پیشه بیشتر در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان ملک و شهرت تاجر دست می آید.
سرقفلی معمولا به مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت می کند گفته می شود. ولی حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستاجر پرداخت می شود. اصولا حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و موارد این چنینی به دست می آید.
مهمترین مساله ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد آن است که روابط آن ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود.
اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 در آورند باید نکاتی را در اجاره نامه رعایت کنند.
1⃣اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و یا این که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم الاجرا شدن این قانون فرضا در سال 80 تمدید کرده باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد بود و روابط شان بر مبنای قانون سال 1356 تنظیم خواهد شد و مطابق این قانون با آن ها رفتار می شود.
ممکن است این سوال مطرح شود که آیا کسانی که روابط شان را بر مبنای قانون سال 1376 تنظیم می کنند حق سرقفلی به آن ها تعلق می گیرد؟ در پاسخ باید گفت اگر مالک، ملک تجاری اش را به دیگری اجاره دهد می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و بعد از پایان مدت اجاره و تخلیه مستاجر می تواند سرقفلی را به نرخ و قیمت عادله روز از مالک دریافت کند.
برای این امر نیز اگر بین طرفین توافق وجود نداشته باشد دادگاه با تعیین کارشناس قیمت عادله روز را تعیین می کند و کارشناس نیز برای تعیین قیمت عادله مکان تجاری و نحوه استفاده از آن و موقعیت ملک و ... را در نظر می گیرد و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به آن اعتراضی داشته باشند می توانند از دادگاه تقاضای ارجاع امر را به هیات سه نفره از کارشناسان به عمل آورند.
حال اگر مالک هنگام اجاره، سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر مغازه را با سرقفلی به دیگری واگذار کند، رابطه این دو چگونه است؟
چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی مغازه را به دیگری اجاره دهد پس از پایان مدت اجاره مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد و با پایان مدت اجاره مکلف است مغازه را تخلیه کند و اگر مدعی حقی است به کسی که ملک را از او اجاره کرده، مراجعه کند.
بر طبق قانون و مطابق قرارداد اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، آیا می تواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگری کند؟ چنان چه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر نداشته و پس از پایان مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و در این فرض که سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
سوال اساسی که اینجا پیش می آید این است که آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟
در جواب باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد:
1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.
2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند. مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟
جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.یکی از موارد مهم و چالش برانگیز این است که اگر مستاجر بدون رضایت مالک، عین مستاجره را به دیگری انتقال دهد و از طرفی مطابق قرارداد حق انتقال به غیر هم نداشته باشد حق سرقفلی پرداختی قابل مطالبه است یا خیر؟ سرقفلی بله
#حق_کسب_سرقفلی
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.