تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحت زمین های بزرگ

تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحت زمین های بزرگ با توجه به نص صريح ما ١٠١ اصلاحي ق.ش. همانطور كه جامع توضيح داديد شهرداري بابت تفكيك اراضي تحت عنوان سرانه خدماتي و شوارع مي تواند تا ٤٣/٧٥ درصد از زمين يا بهاي آن را البته با تقويم كارشناسي و اخذ مجوز از شوراي شهر دريافت نمايد فلذا بسياري از حقوقدانان اخذ عوارض تفكيك را توام با سرانه قانوني نمي دانند مواردي هم راي هيات عمومي ديوان عدالت اداري را داريم كه مصوبات شوراهاي شهر در خصوص عوارض تفكيك را ابطال نموده اند. نکته به نظر می رسد عوارض تفكيك توام با اخذ سرانه اعم از اينكه بِه صورت زمين يا مبلغ ريالي معادل آن باشد قانوني بِه نظر نمي نرسد. تبصره ۳ ماده 101 قانون شهرداری ها در خصوص اراضی با مساحت زمین های بزرگ #قانون_شهرداری_ماده_101 نحوه ارزیابی زمین و آپارتمان : درشرایط مساوی، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گرانتر از واحدهای شمالی می باشند . قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع های با تعداد واحد بیشتر دارد. در برجها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد وبعضآ فول امکانات ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برجها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری می باشد . برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از2سال ، به ازای هرسال قدمت بطور متوسط(وبرای محاسبه دقیق مراجعه به جدول درکتب مرتبط) 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شود . بطور کلی درساختمانهای بلند مرتبه ارزش واحدهای واقع در یک طبقه و همچنین واقع درطبقات بشرح زیر است: الف)ارزش واحد سمت جنوبشرقی 0/5 % نسبت به جنوبغربی بیشتراست و مابقی هم بدین نسبت ایت هر واحد ب)ارزش واحدهای طبقات زیرین نسبت به هرطبقه فوقانی خود 2الی 3 % تفاوت دارد (یعنی اگر ارزش واحد طبقه همکفA است ارزش واحد طبقه اول2 الی3% بیشتر از A است) بطور کلی (بجزء موارداستثناء) ارزش هرمترمربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود بطور کلی ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هرمترمربع آپارتمان در نظر گرفته می شود . واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشندارزش بیشتری بین 5 تا 10%نسبت به دیگر واحدها دارند ارزش هر مترمربع تراسهای مسقف برابر 25 تا35% ارزش هرمترمربع آپارتمان می باشد . ارزش بالکنهای 3طرف باز برابر 50% و بالکنهای 2طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان می باشد . برگرفته ازخلاصه مطالب مطروحه در دوره افزایش صلاحیت ارزیابی کانون نسبت ارزش پارکینگ ،انباری به ارزش ملک ارزش پارکینگ نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان نوساز در: - نارمک: 80 م ت و آپارتمان 15م ت -خزانه بخارایی: 35م ت واپارتمان7م ت -شهرک غرب بلوار فرحزادی خ درختی : 130 م ت و آپارتمان 25م ت الف) با کمی تامل و دقت براحتی میتوان نسبت و ارزش یک مترمربع پارکینگ را به یک مترمربع آپارتمان مرتبط را محاسبه و کشف کرد . ب) اگر قرار بود ارزش یک مترمربع پارکینگ با یک مترمربع آپارتمان یکسان باشد بطور مثال مساحت متوسط هر پارکینگ درسندها11مترمربع قیدمیشود پس اگر از اطلاعات فوق نارمک را در نظر بگیریم ؛ ارزش هرمترمربع اپارتمان 15م ت است لذا 15×11= l165م ت(165م ت) درصورتی که ارزش یک پارکینگ درنارمک 80 م ت است یعنی ارزش هر مترمربع پارکینگ حدودا 60% در این منطقه است ؛ ارزش پارکینگ مزاحم 50 الی 60درصد پارکینگ استاندارد نامتعارف است این نسبت بطور کلی و اکثرا مشابه است مگر در موارد خاص که اینجا بحث موارد استثنایی و خاص نیست. ارزش انباری هم تقریبا به روش فوق قابل محاسبه است بطورکلی ارزش انباری( به مساحت ،موقعیت آن (زیر راه پله ، مجاور موتورخانه ،ارتفاع کم ،قناس بودن ؛سقف شیداربودن ،عدم نورگیربودن و...) بستگی دارد ارزش هر مترمربع انباری 35 تا 50% ارزش هر مترمربع آپارتمان است. توضیح مهم: این موارد پیشنهاد و توصیه است ودرنهایت کارشناس تصمیم نهایی را خواهدگرفت بقلم:مهندس خزاعی کارشناس دادگستری حمایت تعدادی از اساتید دانشگاهها. مسئولین کشوری و لشگری و همکاران گرانقدر از کتاب دستیار کارشناس منتشره ؛ توسط اینجانب