تخلیه به جهت انتقال به غیر — دعاوی ملکی (اقدامی)

در مورد قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، مستأجر بدون اذن مالک، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد. در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله ی قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل کند مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ی ملک کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد؛ ولی فرد دیگری غیر از مستأجر عملاً از عین مستأجره استفاده کند، برای تحقق انتقال ب. غ. کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستأجر و منتقل الیه موثر نیست. بنابراین در صورت تحقق انتقال ب. غ. از سوی مستأجر مالک میتواند، دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال ب. غ. را طرح کند. دادگاه پس از برگزاری جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال ب. غ. موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و پس از قطعیت نظر کارشناس، رأی به تخلیهی ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق و پیشه صادر میکند. دادگاه در رأی صادر شده به موجر، مهلت میدهد تا ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رأی، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند. هم چنین برای مستأجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ی ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط موجر محاسبه میشود. مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را مطرح میکند. مطابق نظر اکثر محاکم دعوا باید به طرفیت مستأجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود؛ زیرا وی طرف قرارداد با موجر است؛ اما ب. ت. ب. این که حکم تخلیه بعد از صدور نیز طرح شود. بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع، علیه مرجع صالح برای رسیدگی هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع میباشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است. پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، اجرای احکام مکلف است، پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است، اقدام به تخلیه ی ملک کند. (۱) اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی میشود. (۲) اگر مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستاجره نباشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست، عملاً محل کسب را اداره کند، از مصادیق انتقال ب. غ. نیست. برای تحقق انتقال ب. غ. باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل، استفاده کند.