تخلیه به جهت انتقال به غیر — دعاوی ملکی (اقدامی)

تبصره ی ۲ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر میشود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. ماده ی ۲۸ در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد. والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه کند. حکم صادر شده، ملغی الاثر است. مگر این که بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد. تبصره مدت های مذکور در ماده ی فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹، صادر و قطعی شده است، از تاریخ اجری این قانون شروع میشود. رأی وحدت رویهی شماره ی ۴۲ مورخ ۱۳۵۱/۸/۲ هیأت عمومی دیوان عالی نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستأجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر، شرکت است، نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره، حق انتقال به غیر، کلی یا جزیی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود، مدیر آن باشد، واگذار کند، انتقال ب. غ. تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه، صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. موجر و مستاجر ۱۳۵۶، وجود نداشته است و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره، مشمول آن قانون، متصور نیست. لذا مطالبهی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن در صورتی که عین مستأجره، توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه بر مالک اولیه ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود. رأی شماره ی ۸۹۵ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران انتقال منافع ب. غ. به وسیله ی اجرای احکام مدنی مشمول شرط عدم انتقال منافع ب. غ. در قرارداد اجاره نمی شود. در دعوای تخلیه ی عین مستأجره به دلیل انتقال ب. غ. لازم نیست که منتقل الیه نیز به عنوان خوانده قرار گیرد. در مورد محلهای کسب و پیشه، چنان چه در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره ب. غ. از مستأجر سلب شده و مستأجر بدون رضای مالک، مورد اجاره را ب. غ. انتقال دهد، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال ب. غ. بکند و دادگاه انتقال مورد اجاره ب. غ. را احراز کند، ب. ت. ب. قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر، تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده، ندارد. دو نفر مالک مشاعی ملکی میباشند، اگر آنان دادخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم کرده باشند و در حین رسیدگی، یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد ب. غ. میباشد، خواهشمند است، اعلام فرمایید، ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطروحه، امکان پذیر م. ب. یا خیر؟ و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسور نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟ هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر، دعوای خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید انجام شود. چنان چه مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع ب. غ. را ندارد، هنگام انتقال مورد اجاره به غیر، وجهی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت از متصرف اخذ کرده باشد، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت مقرر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود. لکن چنان چه از این بابت از متصرف، وجه یا مال نگرفته به مستأجر پرداخت میشود، نه به متصرف (تبصره ی ۱ ماده ی ۱۹ قانون مزبور). همان طور که در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۵۶، تصریح شده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف مخصوص است؛ زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل ایجاد میشود. اعم از این که مستأجر به موجر مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نه. ای شماره ی ۱۴۵۹ مورخ ۹۱/۱۱/۱۱ شعبهی ۳ دادگاه تجدید نظر استان اگر حق تخلیه تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه ی انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل الیه منتقل نمی شود. مگر این که به انتقال این حق در قرارداد انتقال، تصریح شود.