تدبیر قوه قضائیه عدم ضرورت کارشناسی ملک جهت وثیقه محاسن ومعایب طرح

تدبیر قوه قضائیه عدم ضرورت کارشناسی ملک جهت وثیقه محاسن ومعایب طرح : تحلیل دکترسید حسین وکیلی پیرامون تدبیر ریاست محترم قوه قضائیه در باره عدم ضرورت ارزیابی وثیقه های ملکی در خبرهای هفته دوم اسفند 1400 آمده است که ریاست معزز قوه قضائیه دستور داده اند وثیقه هایی که در میزان ارزش آنها تردید وجود ندارد (مثلا برای 500 میلیون تومان)، جهت ارزیابی به کارشناسی ارجاع نشود و قضات محترم ، آن وثیقه ها را بدون ارزیابی بپذیرند . همچنین ریاست سازمان ثبت نیز در اجرای این دستور تاکید کرده است که به محض صدور قرار قبولی وثیقه، بصورت سیستمی ملک مورد وثیقه بازداشت خواهد شد و نیاز به حضور خانواده متهم در ادارات ثبت نیست (اخبار عدلیه). قطعا هر گونه تدبیری که به سهولت در امور زندانیان و متهمین منجر گردد و هر اقدامی که تسریع در کار قضایی و تضمینات مربوط به آن را به دنبال داشته باشد، موجبات رضای الهی و شهروندان را به دنبال خواهد داشت . اما ، نکته ای که در این خصوص باید مورد توجه و تذکر قرار گیرد، توجه به مفهوم و ابعاد ارزیابی ملک است. هم ریاست معزز قوه قضائیه و هم ریاست محترم سازمان ثبت مستحضرند که ارزیابی املاک، فراتر از تقویم املاک است و قیمت گذاری ملک ، فقط یکی از جنبه های ارزیابی محسوب می شود. زیرا ارزیابی به مجموعه بررسی هایی که تعیین می کند آیا ملک قابلیت وثیقه سپاری را دارد یا خیر اطلاق می گردد اما تقویم ملک ، صرفا به تعیین ارزش ریالی آن اشاره دارد. (آنچه از تمثیل ریاست محترم قوه قضائیه مستفاد می شود این است که مد نظر ایشان همان تقویم بوده باشد) باعنایت به تمایز و تفاوت ابعاد فوق، باید به نکاتی مانند امکان وجود ادعای عینی بر روی ملک مورد وثیقه، وجود اسناد عادی در خصوص وثیقه و از همه مهم تر وجود متصرف مدعی مالکیت بر روی ملک توجه شود. مواردی مشاهده شده است که شخصی یک ملک را به ارزش یک چهارم آن به رهن و اجاره داده و در تصرف مستاجر گذاشته است و علاوه بر آن، همان ملک را به ارزش سه چهارم آن، قولنامه کرده و"باسند عادی" فروخته است. و بعد در نظر داشته همان ملک را وثیه گذارد و احتمالا متواری گردد که با مراجعه کارشناس به محل این تعارض منافع کشف و از ایجاد معضل حقوقی برای خانواده های خریدار جلوگیری شده است. این یک واقعیت است که مرجع محترم قضایی و سازمان ثبت در حال حاضر نه از هویت متصرفین ملک خبر دارند ، نه از قولنامه ها (اسناد عادی تنظیم شده راجع به ملک) و نه از ادعاهای موجود بر روی ملک و دعاوی جریانی. به همین دلیل، اگر دستور قبول وبازداشت وثیقه را صادر و سازمان ثبت نیز بصورت سازمانی این وثیقه را بازداشت کند، لطمه اساسی به منافع ذی نفعان وارد خواهد شد. توجه به نکته ظریف بالا ، در کنار این واقعیت معطوف به زنگ خطر است که شورای محترم نگهبان در لوایح اخیر و همچنین نص ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور قولنامه هایی که شرعا در انعقاد آنها تردید نیست را مورد تائید نظام حقوقی کشور دانسته اند و معتبر شناخته است بنابر این وثیقه گذار شرعا در زمان معرفی وثیقه مالکیتی بر ملک ندارد. از طرفی قبول وثیقه موخر بر اسناد بیع عادی است و لذا با قبول چنین وثیقه ای، بین خریدار (دارنده سند عادی که بعضا متصرف ملک هم هست) باوثیقه گذار ، پرونده جدیدی در قوه قضائیه مفتوح و دادگستری را چند سال درگیر دعوای جدید می کند. با عنایت به واقعیات اشاره شده ، توصیه دلسوزانه به دستگاه محترم قضائی این است: تا زمانی که سامانه یکپارچه قولنامه ها و سامانه عوارض و هویت متصرفین به سازمان ثبت متصل نشده و یکپارچه و هماهنگ نگردیده اند و تا زمانی که قضات زحمت کش ما از پشت پرده سند رسمی و تصرفات ملک خبر ندارند، در صورت قبولی وثیقه بدون ارزیابی، حتی بابت همان مبلغی که در فرمایشات ریاست انقلابی و معزز قوه قضائیه مورد تمثیل قرار گرفته است ، با خطر مسئولیت مدنی و انتظامی مواجه خواهند شد . البته می توان احتمال خطر انتظامی را مستند به دستور ریاست محترم قوه و احتمال خطر مدنی را نیز از محل صندوق قوه حل کرد اما دعوای فی مابین متصرفین با ادعای مالکیت و وثیقه گذار کماکان لرزه بر اندام نظام حقوقی می اندازد. توصیه این کارشناس، جمع بین تدابیر بسیار حکیمانه ریاست محترم قوه قضائیه با امکانات فنی و اطلاعاتی کاهنده خطر یادشده می باشد. دکتر سید حسین وکیلی (دکترای حقوق عمومی و کارشناس رسمی دادگستری)