تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها تعدیل به معنای معتدل یا متعادل کردن است.در عرف به معنای درخواست افزایش اجاره بها از سوی موجر یا درخواست کاهش و تعدیل اجاره بها از سوی مستاجراست. ▪مبنای قانونی طرح دعوی تعدیل اجاره بها مبنای قانونی امکان طرح این دعوی ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ (اصلاحی ١٣۵٨/٠٩/٠٣) است.براساس این مقرره آمده است: «موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» بنابراین شرایط طرح دعوی تعدیل اجاره بها بر اساس قانون سال ١٣۵۶ بدین شرح است: ١-قرارداد اجاره می بایست مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ باشد. ٢-مدت اجاره باید منقضی شده باشد. ٣-مدت ٣ سال از تاریخ استفاده مستاجر ازعین مستاجره یا تاریخ مقرر درحکم قطعی جهت تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد. ۴-اثبات افزایش یا تنزل هزینه های زندگی از سوی خواهان دعوی تعدیل که می تواند خواهان موجر یا مستاجر باشد. ▪افزایش اجاره یها هر ٣ سال یک بار تعدیل اجاره بها صرفاً ناظر به قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ بوده و تسری به قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٧۶ ندارد. (نمونه رای) و این رای در هر صورت اگر با قرار تعدیل اجاره بها واحد تجاری که سرقفلیش واگذار شده و مشمول قانون ١٣٧۶ است مواجه شدید و توافقی هم در خصوص تعدیل اجاره وجود نداشت، صرفا بر اساس شاخص تورم، نسبت به تعدیل اجاره بها اقدام کنید. ارزش اجاره بها در این حالت تغییر نخواهد کرد و فقط رقم آن به روز شده است. ▪مبنای تعیین و محاسبه مقدار تعدیل اجاره بهاء در قانون مبنای خاصی برای تعیین و محاسبه ی تعدیل اجاره بها وجود ندارد. ماده ۴ از قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ این امر را منوط به نظر کارشناسان رسمی دادگستری نموده است. در حالی که هیچ معیار و یا ضوابط خاصی در این زمینه تعیین نشده است. در هر حال کارشناسان بر اساس اصول خاصی که از سوی دادگاه برای آنها در نظر گرفته شده است، اقدام به محاسبه و تعیین این تعدیل می‌نمایند. از رویه های کارشناسی مناسب در این زمینه می توان به موارد زیر اشاره کرد: • موقعیت ملک مورد نظر • قدمت ملک مورد نظر • مساحت ملک • سابقه فعالیت مستاجر • شغلی که مستاجر در آن فعال است. • نوع کاربری ملک • میزان اجاره بها که توسط مستاجر پرداخت می شود. • میزان تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی • تعمیرات، تغییرات و عمرانی که توسط مستاجر برای استفاده ی بهتر از مورد اجاره ایجاد شده است. •مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر در ابتدای عقد اجاره پرداخت شده باشد. با توجه به تخصصی بودن موضوع مربوط به تعدیل اجاره بها، استفاده از دانش تخصصی و حرفه ای کارشناسان کاربلد، ضروری است. پی نوشت ملاک گذشت سه سال برای تعدیل اجاره بها، در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶، گذشت سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی است نه گذشت سه سال از تاربخ قطعیت حکم باید توجه داشت دعوی تعدیل اجاره بها با توجه به افزایش لحظه ای تورم غالبا از سوی موجر طرح می گردد.بر همین اساس موجر علاوه بر شرایط اثبات دعوی تعدیل می بایست مالکیت خود را در مورد اجاره،بعنوان شرط اولیه ورود دادگاه به ماهیت دعوی اثبات نماید.که در غالب موارد دادگاه با اخذ استعلام از اداره ثبت مربوطه نسبت به بررسی مالکیت موجر اقدام می نماید.در فرض عدم مالکیت خواهان نسبت به رد دعوی بدون ورود به ماهیت موضوع اقدام می نماید. در حال حاضر تعدیل اجاره بها با توجه به قانون ١٣۵۶ تنها مشمول اماکن تجاری است که مستاجر آن را به جهت دریافت حق کسب و پیشه و تجارت در تصرف خود نگاه داشته است. با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره ۴ مورخ ١٣۶٣/٠٢/١٩ هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ درخصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد. نظریه مشورتی مرتبط با موضوع را اینجا ببینید. متن رای و سایر مستندات در بخش comment (کادر ذیل) درج شده است. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 7 comments بختیار سید نظامی 1 1 آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶ قابل استماع است روزنامه رسمی مربوطه تاریخ انتشار: ١۴٠١/١٠/١٨ شماره پرونده: ۴۵۶-٢٩/١-١۴٠١ح شماره نظریه: ٧/١۴٠١/۴۵۶ آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶ قابل استماع است؟ چنانچه عقد اجاره محل تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶ و مستأجر دارای حق سرقفلی باشد، آیا با اتمام مدت قرارداد اجاره: الف- موجر می‌تواند به طرفیت مستأجر اجرت‌المثل ایام تصرف پس از سپری شدن مدت عقد اجاره را مطالبه کند؟ ب- آیا تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن با همان شرایط اولیه توافق‌شده از آثار حق سرقفلی است؟ ج- در صورتی که تمدید خودکار عقد اجاره پس از سپری شدن مدت آن از شرایط مالکیت بر سرقفلی باشد، آیا دادخواست تعدیل اجاره‌بها ذیل قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶ قابل استماع است؟ د- در صورت صلاحدید تعریف جامعی از حق سرقفلی ارائه فرمایید. پاسخ الف- در فرض سؤال، چنانچه موجر به‌رغم سپری شدن مدت اجاره تقاضای تخلیه نکرده باشد، موضوع مشمول بخش اخیر <a class="artref" href="/ماده/ماده-501-a_0815110236148">ماده ۵٠١ قانون مدنی</a> خواهد بود. ب- تمدید هر قراردادی؛ از جمله قرارداد اجاره فرض سؤال، منوط به توافق طرفین است و صرف وجود سرقفلی با عنایت به مقررات مربوط؛ از جمله ماده ٧ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶، به خودی خود تمدید قرارداد را در پی نخواهد داشت. ج- در فرض سؤال، تعدیل اجاره‌بها صرفاً نسبت به اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ و در محدوده ماده ۴ اصلاحی این قانون قابل پذیرش است و در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶، با توجه به آنچه در بند «الف» آورده شد، موضوعاً منتفی است. د- ارائه تعریفی جامع از سرقفلی آن‌گونه که در استعلام آمده است، از وظایف این اداره کل خارج است. با این وصف در بند اولاً نظریه مشورتی شماره ٧/١۴٠١/٧٢٩ مورخ ١۴٠١/٠٨/١٠ این اداره، اوصاف حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی، تشریح و از هم تفکیک شده‌اند که تصویر آن جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی نظریه شماره ٧/١۴٠١/٧٢٩ مورخ ١۴٠١/٠٨/١٠ اداره کل حقوقی قوه قضاییه استعلام مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال ۱۳۷۸ با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد می شود. با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال ۱۳۷۸، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است؟ شماره نظریه ۷/۱۴۰۱/۷۲۹ شماره پرونده ۱۴۰۱-۲۹/۱-۷۲۹ ح تاریخ نظریه ۱۴۰۱/۰۸/۱۰ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه اولا، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می شود، مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می گیرد. ثانیا، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال ۱۳۷۸ مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نمی باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده ۱۹ قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق دانسته است، مؤید این دیدگاه است. پی نوشت اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ باشد تجدید قرارداد پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٧۶/٠۵/٢۶، آن را از شمول قانون مذکور خارج نمی کند. نمونه رای را اینجا ببینید. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 1