تعدیل اجاره واحد‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶

تعدیل اجاره واحد‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ بختیار سید نظامی قانون ۱۳۷۶ آخرین قانون رسمی روابط موجر و مستاجر مصوب در تاریخ ایران است که در ۲۶ مردادماه سال ۱۳۷۶ به تصویب مجلس وقت (مجلس پنجم) رسید. بر اساس ماده ١٣ قانون موصوف، «کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو میشود» در نتیجه، قوانینی که همچنان معتبر میباشند، عبارت اند از: ١- قانون مدنی (مبحث عقد اجاره املاک) ٢- قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶، برای اماکن تجاری که قرارداد اجاره انها قبل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢ منعقد شده باشد. ٣- قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۶٢، برای اماکن مسکونی که قرارداد انها قبل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢منعقد شده باشد.[١] قانون فوق‌الذکر در ١٣٧۶/٠۶/١٧، پس از انتشار در روزنامه رسمی کشور از تاریخ ١٣٧۶/٠٧/٠٢ لازم الاجرا گردیده‌است. یکی از موضوعاتی که کارشناسان رسمی دادگستری با آن درگیر هستند، تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری است که قرارداد اجاره آنها قبل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢ منعقد شده است. بعد از اصلاح ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ در تاریخ ١٣۵٨/٠٩/٠٣ عملا تعدیل اجاره بها باید به نرخ عادله روز باشد. در این ماده عنوان شده است: «موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره ‌بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» بدیهی است بعد از گذشت سه سال امکان طرح دعوای تعدیل اجاره مقدور است و البته رسیدگی و جلب نظر کارشناس هم تا صدور حکم قطعی مستلزم صرف زمان است. مشاهده می شود که کاهش ۵ تا ١۵ درصدی نرخ عادله روز که بر اساس املاک مشابه و پاره ای دیگر از پارامترها توسط عده ای از کارشناسان رسمی دادگستری اعمال می شود که البته علی الاصول و به جهت رعایت اصل عدالت چنین استدلال و دیدگاهی صحیح نیست زیرا: ١-طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ «مستاجر مكلف است در موعد معين در اجـاره نامـه، اجـرت المسـمي و پـس از انقضاي مدت اجاره اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي آخر هرماه اجـاري ظـرف ده روز به موجر يا نماينده قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره نامـه اي در بـين نباشـد اجـاره بهـا را بـه ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتي كـه ميـزان آن معلـوم نباشـد بـه عنوان اجرت المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخيص ميدهد براي هر مـاه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يـا بـانكي كـه از طرف سازمان ثبت تعيين ميشود سپرده و قبض رسيد را اگر اجـاره نامـه رسـمي اسـت بـه دفترخانه تنظيم كننده سند و هرگاه اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديـك ملـك تسـليم و رسـيد دريافت دارد...» ٢-مبلغ اجاره تعدیل شده برای حداقل سه سال دیگر به انضمام ایام رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره ملاک عمل و پرداخت مستاجر خواهد بود و همه می دانیم در طول این مدت تورم در میزان اجاره چقدر خواهد بود! بنابراین به نظر می رسد در بررسی های صورت گرفته توسط کارشناس بر روی اجاره بهای املاک مشابه، بهتر است مقادیر حداکثری بین کمینه و بیشینه اجاره بهای املاک مشابه را برای کشف نرخ عادله روز مد نظر قرار داد تا کارشناس عامل دارا شدن بلاجهت و ناعادلانه مستاجر نشود. (توجه فرمایید تفاوت معناداری بین نرخ روز و نرخ عادله روز وجود دارد،) [١]پرویز نوین و عباس خواجه پیری. حقوق مدنی (جل ششم) (عقود معین-بخش اول) (بیع، خیارات، بیع شرط، اجاره، جعاله، قرض، صلح، مضاربه). چاپ ٢. گنج دانش، ١٣٨٢. پی نوشت در صورت پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر باید اثر آن در تعدیل اجاره لحاظ شود. در این صورت جلسه نشست قضایی، جزئیات به ظرافت بیان شده است. #سرقفلی 2 comments بختیار سید نظامی