تعیین #اجرت المثل یا اجاره بهای #اراضی #موات

تعیین #اجرت المثل یا اجاره بهای #اراضی #موات در تعیین اجرت المثل یک زمین موات که به فردی واگذار می شود: 1- آیا اجاره بهاء زمین موات تابع عرصه بعد از اجرای طرح است؟ 2- آیا اجاره بهاء زمین معادل درصدی یا تمام قیمت منطقه ای زمین می باشد؟ 2- آیا اجاره بهاء زمین به ارزش اولیه عرصه از نظر تولید و کارآئی بستگی دارد؟ 4- اصولا&#34; در واگذاری زمین موات اجاره به آن تعلق می گیرد یا نه؟ - در اینگونه اراضی اگر اجاره بهاء در حد ارزش تولیدی زمین قبل از احیاء منظور شود منطقی خواهد بود، که در این صورت بسته به ارزش و سود آوری زمین قبل از احیاء اجاره مختصری به آن تعلق می گیرد. - اصولا&#34; ارزش زمین موات در یک فضای سالم اقتصادی نزدیک صفر است و آنچه زمین موات یا مراتع کم بازده بیابانی را بهاء می بخشد، احیاء آن است که نتیجه سرمایه گذاری و هزینه افر اد و مجری طرح می باشد. بنابراین محاسبه اجاره بهاء براساس در آمد زمین بعد از احیاء درست نخواهد بود . - بنابراین در تعیین اجاره بهاء اراضی موات: روش اول تعیین اجاره بهاء متناسب با تمام و یا قسمتی از در آمد اولیه آن زمین است که این روش عادلانه و منطقی می باشد. روش دوم تعیین سهمی از تولید و در آمد خالص زمین بعد از احیاء است. عوامل موثر درتعیین اجاره بها یا اجرت المثل یا اجور گذشته : مشخص شود زمین آبی است یا دیم. در صورت آبی بودن مقدار و نوع منبع آب. زراعت های غالب منطقه. دوری ونزدیکی زمین به جاده و نوع جاده دسترسی. فاصله زمین تا مرکز شهر ویا آبادی. میزان نزولات آسمانی وپراکنش آن در سالهای خواسته شده. مساحت زمین و وضعیت توپوگرافی آن. قیمت محصولات کشاورزی در مدت مطالبه. قابلیت واستعداد زمین. بقلم مهندس مقدم #زمین_موات مقاله تشریح زمین موات #زمین_موات زمین موات و شرایط حاکم برآن: درخصوص زمین ،ابتدا میباید ضمن لایحه ای به دادگاه اعلام شود که بر اساس رای کمیسیون ماده ۱۲ که در پرونده موجود است ملک فوق موات و لذا غیر قابل ارزیابی میباشد، و سپس منتظر نظر دادگاه ماند و پس از اعلام نظر صریح دادگاه ، تصمیم بعدی را گرفت این پیشنهاد حداقل وظیفه کارشناس است. چون زمین موات جز انفال است غیر قابل ارزیابی است. درغیر این صورت اگر باوجود موات بودن و مدارک در پرونده ، کارشناسی ان را ارزیابی کند، مسئول بوده و با مشکل مواجه می گردد. در ضمن یک نکته مهم یاداوری می گردد بعنوان حالت خاص : زمین موات را در یک وضعیت میتوان ارزیابی کرد و آن موقعی است که دولت بخواهد برای حمایت از یک سرمایه گذار ، برای اجرای یک طرح سرمایه گذاری، زمین موات را در اختیار آن سرمایه گذار بگذارد و پولی نگیرد. معنی کار دولت این نیست که یک دارائی بی ارزش را به وی داده است. میتوان آن را ارزیابی کند و به سرمایه گذار بکنید که این زمین فلان قدر میارزد و من آن را مجانی یا با شرایط سهل به تو داده ام تا این سرمایه گذاری را انجام دهی و هزینه تمام شده ات . کاهش یابد. پس از تغییر و تحویل و تحول به عبارت دیگر پس از تملک توسط حکومت یا نماینده او ( بسته به محل و موقعیت زمین ، اگر داخل محدوده خدماتی شهر باشد معمولا در اختیار شهرداری ها و در مواردی هم در اختیار وزارت مسکن قرار می گیرد) و پس از تعیین کاربری آن، با کاربری معین شده و مصوب ، قابل ارزیابی است. (پس از سیر این مراحل هم اتلاق زمین موات هم به آن معمولا موضوعیت ندارد.) منظور از موات همان زمین خام موات در اختیار اشخاص است. قبل از سیر مراحل تملیک و یا تغییر و تحول است. یکی از شروط ارزیابی زمین رویت رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری است و به محض اعلام رای موات در کمیسیون مزبورتا ابطال رای توسط مرجع قضایی برای اشخاص قابل قیمت گذاری نیست و زمین مذکور متعلق به دولت است. ارزیابی و واگذاری زمینی واقع در شهر که موات اعلام شده فقط برای سازمان ملی مسکن به عنوان نماینده دولت مجاز است. آیا می‌دانید مالکیت اراضی موات شهری از آن کیست؟ کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد. (<a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218856">ماده 6 قانون زمین شهری</a> ). قبول تقاضای ثبت زمینهای موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمینها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمینهای ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک آنها، موافقت کتبی وزارت راه و شهرسازی را اخذ نمایند. (بند 10 ماده 19 آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری). <a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218856">ماده 6 قانون زمین شهری</a>- کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت‌جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و‌شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد منظور از اراضی دولتی چیست؟ کلیه زمینهای متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، خالصه، مستحدث، ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهایی که طبق قوانین و مقررات و آراء کمیسیونهای مربوط ، ملی یا موات تشخیص گردیده اعم از آنکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. (<a class="artref" href="/ماده/ماده-13-a_0815110218887">ماده 13 قانون زمین شهری</a> و ماده 33 آئین‌نامه اجرایی آن). آیا می‌دانید اراضی موات شهری به چه نوع زمینهایی اطلاق می‌شود؟ زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء (قبل از تاریخ 5/4/58) نداشته باشد. نمایندگی دولت در اراضی دولتی شهری به چه سازمانی محول شده است؟ نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک‌ها با &#34;سازمان ملی زمین و مسکن&#34; است. موات شدن زمین منوط به صدور رای کمیسیون <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده ۱۲ قانون زمین شهری</a> است لذا زمین موات قابل قیمت گذاری نیست چون ملک دارای معارض قانونی است و به محض صدور سند بنام دولت دیگر موات تلقی نمیشود و قابل ارزیابی برای دولت است. یا اینکه دادگاه از کارشناس بنا به هر علتی ارزیابی زمین موات را بخواهد که کارشناس با ذکر موات بودن و اصرار دادگاه با ذکر موات بودن و نظر دادگاه اعلام قیمت نماید آن هم با کاربری مدنظر دادگاه یا مرجع صالحه. نوعیت زمین های محدوده شهری توسط رای اعضاء کمیسیون ماده ۱۲ (موات، دایر و بایر) می باشد #زمین_موات_کارشناسی_99 تعیین تکلیف زمین‌های بایر و موات شهری در قانون قانون زمین شهری، مالکیت زمین‌های بایر و موات شهری را تعیین تکلیف کرده و مطابق ماده ۶ این قانون، کلیه زمین‌های موات در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. <a class="artref" href="/ماده/ماده-2-a_0815110218852">ماده 2 قانون زمین شهری</a>، در مورد اراضی شهری یعنی زمین‌هایی که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر‌ها و شهرک‌ها هستند صحبت می‌کند. سپس از سه نوع زمین نام برده و آنها را تعریف می‌کند که شامل اراضی موات، بایر و دایر است. اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته است؛ اعم از آن که صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد. اراضی دایر نیز زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است. به جز اراضی دایر که مالکیت آن متعلق به دارنده سند است، قانون زمین شهری برای مالکیت زمین‌های بایر و موات شهری تعیین تکلیف کرده است. مطابق ماده ۶ این قانون، کلیه زمین‌های موات در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد، مگر آن که این زمین‌ها توسط دولت واگذار شده باشند. همچنین در <a class="artref" href="/ماده/ماده-8-a_0815110218860">ماده ۸ قانون زمین شهری</a> این‌گونه مقرر شده است: کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه است. در نتیجه تعیین نوع زمین می‌تواند سرنوشت مالکیت آن را مشخص کند. چه زمانی نیازمند تعیین نوع زمین می‌شویم؟ تعیین نوع زمین زمانی موضوعیت پیدا می‌کند که شخصی یا سازمانی بخواهد اقداماتی از قبیل نقل و انتقال و صدور مجوز‌های قانونی و پروانه‌های حفر چاه یا ساختمانی و ... انجام دهد. مطابق ماده ۶ آیین‌نامه اجرایی این قانون، کلیه مراجع موظفند قبل از این‌گونه اقدامات مرتبط با زمین‌های شهری، نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام کنند. این استعلام الزامی است، مگر در مواردی که مطابق قوانین و مقررات، نوع زمین مشخص باشد. در همین رابطه، ماده ۸ آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری، مواردی را که زمین، موات محسوب نمی‌شود، برشمرده است. همچنین بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده ۱۲ قانون زمین شهری</a>، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این ‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه است. با هدف اجرای این ماده کمیسیون <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده ۱۲ قانون زمین شهری</a> مرکب از ۳ نفر از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل می‌شود. محل تشکیل این کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیرکل سازمان و شهرسازی استان مربوطه است. مدارک لازم برای ارایه به کمیسیون <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده 12 قانون زمین شهری</a> مدارک لازم جهت ارایه به کمیسیون <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده ۱۲ قانون زمین شهری</a> شامل فتوکپی سند مالکیت و در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، آخرین استعلام ثبتی؛ دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نبود، کروکی دقیق ملک و انعکاس موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب است. دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد، تحقیق خواهد کرد که پلاک دولتی نباشد، زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلاً اظهارنظری از ناحیه کمیسیون ماده ۱۲ در مورد آن ملک، صادر نشده باشد #زمین_موات_بایر_دایر تحجير و احيا مقصود احیاء زمین های موات و مباحه است و مقصود از آن کارهایی است که در نظر عرف،آباد کردن محسوب شود زراعت، کشت درخت،بنا ساختن از نمونه های آن هستند .معذالک صدق عرفی این مفهوم هم به هدف احیاء بستگی دارد و هم به نوع زمینی که احیاء می شود. مثلا&#34;اگر احیاء زمین برای زراعت است و زمین جنگل است باید اشجار و بوته ها را درآورد و اگر محتاج به آب است راه آب را درست کند یعنی حفر نهر کند ولی جریان دادن آب شرط صدق احیاء نیست و همین قدر که زمین مهیای زراعت شد و راه آب درست شد احیاء صدق می کند و شخم کردن و زراعت کردن شرط نیست . اگر زمین از زمین هایی باشد که دائما&#34;آب ترشح می کند احیاء آن بقطع هرز آب است از طریق زهکشی. اگر زمین نشیب و فراز داشته و زراعت موقوف به رفع آن باشد رفع نشیب و فراز شرط احیاء است.در اراضی دیمی که صرف شیار کافی است و سنگ کشی و ریشه کنی برای انتفاع از آن زمین ضرورت ندارد همان شیار احیاءاست و ملک او می شود ولی صرف خط کشی و نشان گذاری در این اراضی مصداق تحجیر است نه احیاء. برخی از فقهاء این اراضی را قابل احیاء نمی دانند زیرا بالذات محیاتند .اما در احیاء به منظور باغ ساختن کشیدن دیوار را شرط کرده اند بنحو متعارف محل و درست کردن راه آب و حتی بعضی غرس نهال را هم شرط کرده اند . در احیاء به قصد ساختن خانه کشیدن دیوار و زدن قسمتی از سقف کافی است . در احیاء زمین برای آغل کشیدن دیوار کافی است . در احیاء زمین برای چاه ، کندن آن تا بحدی که به آب برسد ضروری است . دراحیاءبرای قنات ،جریان آب ضروری است . در احیاء از برای شق نهر از نهر مباح باید دهنه نهر را به آب نهر اصلی برساند و آب به درون آن جاری سازد و بعضی جریان آب را لازم ندانسته اند . در احیاء معادن تحت الارضی (معادن باطنه) باید حفاری نزدیک به کان برسد و گرنه تحجیر محسوب است و موجب اولویت است و در معادن سطح الار ضی احیاء صدق نمی کند و مانند هیزم هر کسی در حیازت سبقت جست مالک می شود . در تمام موارد شک در صدق احیاء اصل عدم است که در این صورت فقط ممکن است تحجیر صدق کند . مورد احیاء اگر قبلا&#34; متعلق حق غیر (از طریق تحجیر یا اذن مقام صلاحیتدار در تصرف آن ) واقع شده باشد نمی توان بدون کسب رضای ذیحق در آن اقدام به عملیات احیاء کرد. نیز در ملک غیر نمی توان اقدام به احیاء کرد اما در حریم زمین آباد احیاء به منظوری که منافی با حق حریم نباشد اشکالی ندارد، مثلا&#34; در حریم قنات ، احیاء به قصد ساختن خانه یاآغل منعی ندارد . اقدام کننده به احیاء باید قصد تملک کند و گرنه مالک نمی شود. تحجیر یعنی شروع در احیاء از قبیل سنگ چیدن اطراف زمین یا پی کنی و یا کندن چاه و غیره موجب مالکیت نمی شود ولی سبب پیدایش حق اولویت می گردد. بنابراین تحجیر اولویت در احیاء ایجاد می کند و موجب مالکیت نمی شود. برای مالکیت باید احیاء صورت گیرد. بقلم مهندس رستمي مقدم نقل از کانال کارشناسان رسمی #زمین_موات زمین موات و شرایط حاکم برآن: درخصوص زمین ،ابتدا میباید ضمن لایحه ای به دادگاه اعلام شود که بر اساس رای کمیسیون ماده ۱۲ که در پرونده موجود است ملک فوق موات و لذا غیر قابل ارزیابی میباشد، و سپس منتظر نظر دادگاه ماند و پس از اعلام نظر صریح دادگاه ، تصمیم بعدی را گرفت این پیشنهاد حداقل وظیفه کارشناس است. چون زمین موات جز انفال است غیر قابل ارزیابی است. درغیر این صورت اگر باوجود موات بودن و مدارک در پرونده ، کارشناسی ان را ارزیابی کند، مسئول بوده و با مشکل مواجه می گردد. در ضمن یک نکته مهم یاداوری می گردد بعنوان حالت خاص : زمین موات را در یک وضعیت میتوان ارزیابی کرد و آن موقعی است که دولت بخواهد برای حمایت از یک سرمایه گذار ، برای اجرای یک طرح سرمایه گذاری، زمین موات را در اختیار آن سرمایه گذار بگذارد و پولی نگیرد. معنی کار دولت این نیست که یک دارائی بی ارزش را به وی داده است. میتوان آن را ارزیابی کند و به سرمایه گذار بکنید که این زمین فلان قدر میارزد و من آن را مجانی یا با شرایط سهل به تو داده ام تا این سرمایه گذاری را انجام دهی و هزینه تمام شده ات . کاهش یابد. پس از تغییر و تحویل و تحول به عبارت دیگر پس از تملک توسط حکومت یا نماینده او ( بسته به محل و موقعیت زمین ، اگر داخل محدوده خدماتی شهر باشد معمولا در اختیار شهرداری ها و در مواردی هم در اختیار وزارت مسکن قرار می گیرد) و پس از تعیین کاربری آن، با کاربری معین شده و مصوب ، قابل ارزیابی است. (پس از سیر این مراحل هم اتلاق زمین موات هم به آن معمولا موضوعیت ندارد.) منظور از موات همان زمین خام موات در اختیار اشخاص است. قبل از سیر مراحل تملیک و یا تغییر و تحول است. یکی از شروط ارزیابی زمین رویت رای کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری است و به محض اعلام رای موات در کمیسیون مزبورتا ابطال رای توسط مرجع قضایی برای اشخاص قابل قیمت گذاری نیست و زمین مذکور متعلق به دولت است. ارزیابی و واگذاری زمینی واقع در شهر که موات اعلام شده فقط برای سازمان ملی مسکن به عنوان نماینده دولت مجاز است. آیا می‌دانید مالکیت اراضی موات شهری از آن کیست؟ کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد. (<a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218856">ماده 6 قانون زمین شهری</a> ). قبول تقاضای ثبت زمینهای موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمینها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمینهای ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک آنها، موافقت کتبی وزارت راه و شهرسازی را اخذ نمایند. (بند 10 ماده 19 آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری). <a class="artref" href="/ماده/ماده-6-a_0815110218856">ماده 6 قانون زمین شهری</a>- کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت‌جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و‌شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد منظور از اراضی دولتی چیست؟ کلیه زمینهای متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، خالصه، مستحدث، ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهایی که طبق قوانین و مقررات و آراء کمیسیونهای مربوط ، ملی یا موات تشخیص گردیده اعم از آنکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. (<a class="artref" href="/ماده/ماده-13-a_0815110218887">ماده 13 قانون زمین شهری</a> و ماده 33 آئین‌نامه اجرایی آن). آیا می‌دانید اراضی موات شهری به چه نوع زمینهایی اطلاق می‌شود؟ زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء (قبل از تاریخ 5/4/58) نداشته باشد. نمایندگی دولت در اراضی دولتی شهری به چه سازمانی محول شده است؟ نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک‌ها با &#34;سازمان ملی زمین و مسکن&#34; است. موات شدن زمین منوط به صدور رای کمیسیون <a class="artref" href="/ماده/ماده-12-a_0815110218884">ماده ۱۲ قانون زمین شهری</a> است لذا زمین موات قابل قیمت گذاری نیست چون ملک دارای معارض قانونی است و به محض صدور سند بنام دولت دیگر موات تلقی نمیشود و قابل ارزیابی برای دولت است. یا اینکه دادگاه از کارشناس بنا به هر علتی ارزیابی زمین موات را بخواهد که کارشناس با ذکر موات بودن و اصرار دادگاه با ذکر موات بودن و نظر دادگاه اعلام قیمت نماید آن هم با کاربری مدنظر دادگاه یا مرجع صالحه. نوعیت زمین های محدوده شهری توسط رای اعضاء کمیسیون ماده ۱۲ (موات، دایر و بایر) می باشد #زمین_موات_کارشناسی_99