تغییر وضعیت املاک — اما تغییر وضعیت مورد نظر در این

در بندهای دوم و سوم بخشنامه شماره ۱۸۱۸۸ مورخ ۱۳۱۳/۹۷۷ ثبت کل اسناد و املاک مملکتی نیز به ترتیب می خوانیم ... ثانیاً، راجع به تجدید اسناد مالکیت در مواردی که ملک تغییر وضعیت حاصل نموده و یا تبدیل به صورت دیگر شده است مثلاً خانه تبدیل به دکان و یا مغازه و یا اراضی بیاض احداث بنا شده باشد چون مطابق قانون هر ملکی یک مرتبه باید ثبت شود و یک مرتبه هم باید حق الثبت ملک تأدیه گردد، تغییرات و بنا در ملک تابع اصل ملک خواهد بود، لذا در این قبیل موارد تجدید سند مالکیت موردی نخواهد داشت، مگر در مواردی که مطابق مقررات قانون ثبت تمام یا قسمتی از ملک به واسطه انتقال بر حسب ارث به دیگری منتقل گردد و به طور کلی تغییر وضعیت ملک را باید در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در موقع لزوم صدور ورقة مالکیت جدید به شرح فوق ورقه را باید مطابق وضعیت جدید صادر نمود. ثالثاً در مواردی که مالک یک قسمت از ملک خود را تغییر داده مثل این که یک قسمت خانه را تبدیل به دکان یا مغازه نموده و یا در یک قسمت از اراضی بیاض بنا نموده و بخواهد انتقال یا اجاره بدهد، چون مورد انتقال یک قسمت از ملکی است که با ورقه مالکیت مطابقت ندارد و نمره آن هم معین نگردیده و ثبت سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی دچار اشکال خواهد گردید در این قبیل موارد انتقال دهنده باید قبلاً به دفتر املاک مراجعه نموده نمره فرعی یا مکرر ملک مجزی شده را معین و در موقعی که دفتر املاک نمره ملک را معین می نماید باید نمره ملک را با معاینه محل تشخیص داده و در ستون ملاحظات دفتر املاک و صفحه ملاحظات اسناد مالکیت تغییر وضعیت را قید نمایید که دفاتر اسناد رسمی مطابق آن سند انتقال را تنظیم و ثبت نمایند ... ۱ مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع صفحات ۹۲ و ۹۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵، بند ۷۳ در مواردی که مالک زمین مدعی است در مورد معامله احداث بنا از قبیل خانه و دکان و غیره شده است نامبرده را هدایت کنید با مراجعه به ثبت محل درخواست اعزام نماینده به محل برای انعکاس تغییر وضعیت در ملک نموده و سپس با دریافت رونوشت صورتمجلس معاینه محل و گواهی ثبت مربوطه اقدام به ثبت با مستحدثات آن بنمایید و هر گاه طرفین معامله علاقمند باشند بنا به اظهار خودشان تغییر وضعیت در سند منعکس شود در این صورت به خریدار تذکر دهید که مسئولیت با خود اوست. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۳۰۷ چون ماده ۱۱۷ آیین نامه قانون ثبت مشعر بر این است که تغییر وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست بنابراین موافقت با درخواست تغییر سند مالکیت و دادن سند جداگانه مقدور نیست. ولی هر گاه مالک بخواهد برای اجاره دادن ساختمان های احداث شده در زمین ثبت شده مراتب در سند مالکیت منعکس گردد، می تواند با اعزام نماینده و معاینه محل و تنظیم صور تمجلس و در صورت لزوم اخذ جواز ساختمان و پایان کار ساختمانهایی که مالک در داخل محدوده زمین ثبت شده ایجاد نموده با تعیین شماره فرعی از شماره اصلی زمین مراتب را در ملاحظات ثبت زمین در دفتر املاک و در سند مالکیت قید نمود. بدیهی است در اجرای این دستور باید از لحاظ تطبیق محل با مورد ثبت و این که ساختمانهای احداثی کلا داخل در محدوده سند مالکیت است کمال دقت و مراقبت به عمل آید که طبق مدلول آن اقدام نمایید. در مواردی که مالک بخواهد قسمتی از ملک خود را مورد معامله شرطی یا رهنی و نظایر آن قرار دهد، بایستی پس از انجام عملیات تفکیکی با حدود تفکیکی مبادرت به تنظیم سند گردد. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۳۳۰ در ماده ۱۱۷ آیین نامه تصریح شده تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست، مگر ...) در صورتی که سند مالکیت به عنوان دکان و غیر آن صادر شده باشد و دارنده سند تغییری در نوع ساختمان داده و یا سند مالکیت به عنوان ) اما تغییر وضعیت مورد نظر در این فصل منصرف از مقرره مندرج در ماده ۱۱۷ آیین نامه قانون ثبت و بخشنامه مذکور است. گفته شد برخی از تغییر وضعیت ها نسبت به املاک ناشی از اراده مالک و بعضی دیگر قهری و غیر ارادی است. تقسیم بندی دیگر راجع به تغییر وضعیت املاک را باید به اعتبار نوع تغییرات دانست. به این مفهوم که بعضی از تغییرات در وضعیت املاک ناشی از تغییر حدود پاره ای نتیجه کسر مساحت برخی حاصل اضافة مساحت بخشی بر اثر اصلاح حد و بعضی نیز متأثر از تجمیع یا تفکیک یا افراز هستند. اما آنچه بر جای می ماند با ثبت اولیه دفتر املاک و سند مالکیت صادره مطابق نیست و به همین لحاظ نیازمند اصلاح است. ضمن این که هر اقدامی در خصوص اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت و به ویژه اصلاح مساحت و ابعاد ملک مستلزم مستند قانونی است و باید قانوناً توجیه داشته باشد. بنابراین آشکال و انواع تغییرات محتمل نسبت به وضعیت مادی املاک را به طور جداگانه بررسی می کنیم.