تفاوت افراز و تفکیک — اگر درخواست افراز ملکی که سابقه ثبتی

اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۹۳۴ مورخ ۱۳۹۵/۸/۱۵ در پاسخ به این سؤال عنوان داشت: ۱ - اخذ سند مشاعی هر یک از ورثه به نسبت سهم الارث خ. ن. ب. ملک موروثی ظهور در این امر دارد که تقسیم نسبت به ملک موروثی مذکور محقق شده است، بنابراین، در این فرض دعوای تقسیم نسبت به آن ملک موضوعاً منتفی است و فقط به علت شراکت مشاعی ورثه در ملک موروثی هر یک از مالکین مشاعی وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن می تواند درخواست افراز ملک مشاع ثبت شده را از اداره ثبت مربوطه بنمایند و چنانچه اداره ثبت به موجب تصمیم قطعی خود ملک مشاع را غیر قابل افراز تشخیص دهد، ممکن است ملک مشاع به درخواست شرکاء فروخته شده و ثمن آن بین شرکاء تقسیم شود. ۲ بنا به مراتب مذکور سؤال دوم موضوعاً منتفی است یعنی اگر برخی از ورثه سهم مشاعی خ. ر. ب. دیگری واگذار و انتقال داده باشند باز هم درخواست برخی دیگر مبنی بر تقسیم ملک فاقد موضوعیت است و باید به ترتیب مذکور در بند یک عمل شود. اگر درخواست افراز ملکی که سابقه ثبتی دارد در دادگاه مطرح شود، دادگاه باید چه تصمیمی اتخاذ نماید؟ چنانچه درخواست افراز املاک ثبتی در دادگاه مطرح شود و در بین شرکا محجور یا غایب مفقود الاثر نیز نباشد، برخی از محاکم قرار عدم صلاحیت به شایستگی اداره ثبت اسناد و املاک محل صادر میکنند و برخی دیگر قرار عدم استماع دعوا به نظر می رسد چون تصمیم اداره ثبت یک تصمیم اداری است و در قالب کمیسیون شبه قضایی نیست دیدگاه دوم صائب باشد. اگر خواهان در یک دادخواست درخواست افراز اموال منقول و غیر منقول را توأمان خواسته باشد دادگاه باید چه تصمیمی اتخاذ نماید؟ اولاً: اگر اموال موروثی و ماترک متوفی باشد، خواسته تقسیم ترکه باید تقدیم شود. بنابراین چون دعوا صحیحاً مطرح نشده، دادگاه باید قرار عدم استماع دعوا صادر نماید. می شد، لیکن به دلیل اینکه افراز مال منقول جزوی از تقسیم مال است، مسامحتا میتوان به این دعوا رسیدگی کرد با فرض اینکه اموال قابلیت افراز داشته باشند که معمولاً در اموال منقول این چنین نیست، اما برخی معتقدند چون خواسته افراز در خصوص اموال منقول مصداق ندارد، در این خصوص باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود و خواسته اصلی را درباره اموال منقول همان تقسیم مال مشاع میدانند. توصیه میشود در خصوص اموال منقول و غیر منقول غیر ثبتی که توأمان درخواست میشود خواسته تقسیم مال مشاع مطرح گردد. ۱۰ بر اساس آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۹۵ به زمینهای کشاورزی که کمتر از حد نصاب فنی باشد اجازه تقسیم داده نمیشود یعنی به عبارتی این اراضی غیر قابل افراز هستند. حد نصاب فنی هر استان و شهرستان بر اساس نوع زمینهای کشاورزی آبی و دیم، باغ آبی و دیم متغیر است. ۱۱ مالکیت در دعوای افراز دعوای افراز فرع بر مالکیت است، لذا چنانچه اصحاب پرونده نسبت به مالکیت اختلافی نداشته باشند، دادگاه با بررسی موضوع نسبت به افراز آن اقدام میکند. در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. نداشتن سند مالکیت مانع از افراز نسبت به املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود برای درخواست افراز کفایت میکند. ۱۲ نحوه افراز ملک دادگاه پس از تشکیل جلسه و در صورت وجود شرایط گفته شده، قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر میکند. بهتر آن است دادگاه از کارشناس ثبتی و نقشه بردار توأمان استفاده کند و از آنها بخواهد ضمن ترسیم نقشه UTM دار و ملحوظ قرار دادن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی اعلام کنند، آیا ملک قابلیت افراز دارد یا خیر. اگر ملک قابل افراز باشد، چگونگی آن و نحوه تقسیم را بیان نمایند و سهم هر یک به طور دقیق مشخص شود. در صورت انطباق نظر کارشناس با اوضاع و احوال مسلم قضیه دادگاه حکم بر افراز ملک طبق نظر کارشناس صادر و اعلام می کند. چنانچه کارشناس با هماهنگی و همکاری اداره ثبت اقدام به ارائه نظریه نماید، در اجرا با مشکلات کمتری مواجه هستیم. پس از قطعیت رأی اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد ب. ت. ب. اعلامی بودن حکم با نامه دادگاه به اداره ثبت بعد از مراحل قانونی و پرداخت هزینه های متعلقه سند مالکیت مشاعی باطل و براساس حدود و مشخصات هر قطعه سند جدید صادر میشود. اما اگر ملک غیر ثبتی باشد، واحد اجرای احکام مدنی بر طبق رأی دادگاه و نظریه کارشناسی مضبوط در پرونده نسبت به افراز ملک اقدام میکند.