تفاوت افراز و تفکیک — وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش

۱۰ بر اساس آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۹۵ به زمینهای کشاورزی که کمتر از حد نصاب فنی باشد اجازه تقسیم داده نمیشود یعنی به عبارتی این اراضی غیر قابل افراز هستند. حد نصاب فنی هر استان و شهرستان بر اساس نوع زمینهای کشاورزی آبی و دیم، باغ آبی و دیم متغیر است. ۱۱ مالکیت در دعوای افراز دعوای افراز فرع بر مالکیت است، لذا چنانچه اصحاب پرونده نسبت به مالکیت اختلافی نداشته باشند، دادگاه با بررسی موضوع نسبت به افراز آن اقدام میکند. در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد. نداشتن سند مالکیت مانع از افراز نسبت به املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود برای درخواست افراز کفایت میکند. ۱۲ نحوه افراز ملک دادگاه پس از تشکیل جلسه و در صورت وجود شرایط گفته شده، قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر میکند. بهتر آن است دادگاه از کارشناس ثبتی و نقشه بردار توأمان استفاده کند و از آنها بخواهد ضمن ترسیم نقشه UTM دار و ملحوظ قرار دادن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی اعلام کنند، آیا ملک قابلیت افراز دارد یا خیر. اگر ملک قابل افراز باشد، چگونگی آن و نحوه تقسیم را بیان نمایند و سهم هر یک به طور دقیق مشخص شود. در صورت انطباق نظر کارشناس با اوضاع و احوال مسلم قضیه دادگاه حکم بر افراز ملک طبق نظر کارشناس صادر و اعلام می کند. چنانچه کارشناس با هماهنگی و همکاری اداره ثبت اقدام به ارائه نظریه نماید، در اجرا با مشکلات کمتری مواجه هستیم. پس از قطعیت رأی اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد ب. ت. ب. اعلامی بودن حکم با نامه دادگاه به اداره ثبت بعد از مراحل قانونی و پرداخت هزینه های متعلقه سند مالکیت مشاعی باطل و براساس حدود و مشخصات هر قطعه سند جدید صادر میشود. اما اگر ملک غیر ثبتی باشد، واحد اجرای احکام مدنی بر طبق رأی دادگاه و نظریه کارشناسی مضبوط در پرونده نسبت به افراز ملک اقدام میکند. ۱۳ - اگر دادگاه تشخیص دهد ملک قابلیت افراز ندارد، باید چه تصمیمی اتخاذ کند؟ در صورت غیر قابل افراز بودن آیا دادگاه می تواند بدون درخواست فروش از سوی احدی از مالکین حکم بر فروش ملک صادر کند؟ وفق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آیین نامه آن در صورت صدور حکم تصمیم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد. اما چنانچه حسب نظریه کارشناسی ملک غیر قابل افراز باشد و از سوی هیچ یک از شر کا درخواست فروش و تقسیم وجه آن بین شرکا نشده باشد به لحاظ صراحت مواد مذکور مبنی بر وجود درخواست برای فروش ملک دادگاه به لحاظ غیر قابل افراز بودن ملک قرار عدم استماع دعوا صادر میکند. در املاک غیر ثبتی نیز با وحدت ملاک از مواد مرقوم بدون درخواست حداقل یک نفر از مالکین مشاعی به نظر می رسد دادگاه نمی تواند رأساً حکم به فروش صادر کند. اما با این حال اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۵۱۵ مورخ ۱۳۹۹/۶/۳۰ بیان داشته اولاً، افراز املاک مشاع فاقد سابقه ثبتی از شمول قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ خروج موضوعی دارد. ثانیاً، رسیدگی به درخواست فروش این املاک را نمی توان موکول به ارائه حکم مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن دانست و دادگاه رسیدگی کننده رأساً قابلیت یا عدم قابلیت افراز را احراز و چنانچه قابل افراز نبودن و قابل تقسیم نبودن ملک به یکی از طرق قانونی را احراز کند حکم بر فروش ملک صادر و در صورتی که ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی غیر از فروش بداند، اما خواسته خواهان صرفاً فروش ملک باشد، تصمیم مقتضی اتخاذ میکند. اداره حقوقی قوه قضائیه در خصوص تعریف افراز و چگونگی تقسیم مال مشاع در نظریه مشورتی شماره ۷/۴۷۷۸ مورخ ۸۴/۷/۱۰ بیان داشته کلمه افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است. مطابق قانون ... اداره ثبت مال غیر منقول را به نسبت سهام مالکین، قابل افراز تشخیص ندهد، مالک یا مالکین مایل به افراز میتوانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض کنند. در این صورت دادگاه به درخواست افراز رسیدگی و چنانچه امکان افراز مال غیر منقول به هر طریق ممکن باشد، ولو از طریق قرعه کشی معنا دانسته است. با این وصف سؤال اینجاست؛ در املاکی که سابقه ثبتی دارند آیا پس از نکته ۱ به نظر می رسد اگر دعوای افراز را همان تقسیم مال مشاع بدانیم، دادگاه باید در مواقعی که ملک سابقه ثبتی ندارد، بلاشک امکان پذیر است. اما درباره املاک ثبتی ب. ت. ب. ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که بیان داشته اگر ملک مطابق تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، قابل فروش است کمی موضوع را دچار ابهام میکند لما باید توجه داشت که اعمال مقرره مذکور زمانی است که ملک از طریق اداره ثبت بخواهد فراز شود. بنابراین از آنجا که درخواست افراز جزئی از تقسیم مال مشاع است و ن. ب. ا. دعوای تقسیم مال مشاع خواسته ای کلی و عام تر م. ب. که درخواست افراز نیز داخل در آن است، لذا مالکین مشاعی می توانند به جای درخواست افراز ملک مشاع در فرض سؤال دعوای تقسیم مال مشاع اقامه نمایند. در این حالت اگر ملک قابلیت افراز داشته باشد که به همین طریق حکم بر افراز ملک صادر میشود، والا از طریق تعدیل یا رد و نهایتاً اگر از طریق روشهای گفته شده قابل تقسیم نبود، حکم بر فروش ملک و تقسیم وجوه آن بین ۱۵ تصمیم به افراز توسط دادگاه حکم است یا قرار تصمیم دادگاه مبنی بر افراز املاک مشاعی حکم تلقی شده و قابلیت تجدید نظر خواهی دارد و اگر قابل افراز نبود با درخواست احدی از شرکا به نظر میرسد باید حکم به فروش صادر کند، نه دستور فروش همان طور که سابقاً بیان شد، دستور فروش نه حکم است و نه قرار، لذا قابلیت اعتراض و تجدید نظر خواهی ندارد، اما حکم به فروش قابلیت تجدید نظر خواهی دارد. ۱۶ آیا شرکا می توانند ملکی را که قسمتی از آن وقفی است درخواست افراز نمایند؟ اداره حقوقی در نظریه مشورتی شماره ۷/۸۶۲۳ مورخ ۷۶/۱/۲۱ بیان داشته به موجب ماده ۵۹۷ قانون مدنی تقسیم ملک از وقف جایز است، بنابراین، دعوی افراز ملک باید بدوا طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع در واحد ثبتی محل ملک غیر منقول مطرح و رسیدگی شود. چنانچه طبق تصمیم واحد ثبتی مذکور و قطعیت آن ملک غیر قابل تقسیم باشد، متقاضی می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش بنماید. صرف ادعای اینکه ملک غیر قابل افراز است برای دادگاه نمیتواند مستند دستور فروش باشد. بنابراین اگر دلایل و حکم لازم بر غیر قابل افراز بودن ملک به دادگاه ارائه شود دادگاه می تواند در حدود مقررات قانون فوق و آیین نامه اجرایی آن دستور فروش آن را به حالت مشاعی یعنی چهار دانگ مشاع از شش دانگ ملک با حفظ دو دانگ وقف را صادر نماید. در این صورت اگر چهار دانگ به فروش برسد، چهار دانگ آن فروخته میشود و اگر مشتری پیدا نشود به همان حالت اشاعه باقی می ماند. ۱۷ - مطابق نظریه فقهای شورای نگهبان به شماره ۹۲/۳۰/۵۱۸۷۸ مورخ ۹۲/۷/۱۰ در خصوص مغایرت اطلاق ماده ۴ قانون افراز و فروش اموال مشاع و بخش اول مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه اجرایی آن با شرع، صرف صدور گواهی عدم افراز از اداره ثبت کفایت بر پذیرش درخواست فروش مال مشاع نمی کند، لذا دادگاه درخواست خواهان را باید موجب ضرر سایر شرکا تشخیص ندهد.