تفاوت بین تعدیل اجاره بها و تعیین اجاره بها و نحوه محاسبه آنها بر اساس مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون موجر ومستاجر مصوب سال ١٣۵۶

آنچه از مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣۵۶ مستفاد می‌شود، تعیین اجاره‌بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره‌بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره‌بها می‌تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه، تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره‌بهای مشخص (اجرت‌المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره، یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره‌بها به نرخ روز تقدیم دادخواست، دادگاه با جلب‌نظر کارشناس اجاره‌بها، اقدام خواهد کرد. بنابراین، ملاک، نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است. نظر اتفاقی آنچه از مواد ٣، ۴، ۵ و ۶ قانون روابط موجر و مستأجر از لحاظ حقوقی مستفاد می‌شود، تعدیل اجاره‌بها با تعیین آن متفاوت است؛ هر چند ممکن است نتیجه تعیین، تعدیل باشد. تعیین اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که خواه کتباً یا شفاهاً اجاره‌بها تعیین نشده باشد. ولیکن تعدیل اجاره‌بها به مواردی اطلاق می‌شود که سابقه اجاره‌بها داشته است و از جانب موجر یا مستأجر تقاضای تعدیل می‌شود. در خصوص سوالات بعدی، شاخص نرخ تورم به نحو خاصی نیست. به‌طوری‌که دیدن اجاره‌بها و محاسبه آن از طریق شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی ممکن باشد. دادگاه موارد را از قبیل عرف محل، موقعیت محل، میزان متراژ ملک مورد اجاره و نوع آن را به کارشناس گوشزد کند، هر چند ممکن است تورم در آن نقش داشته باشد و کارشناس موظف است بر اساس نظریه دادگاه اقدام کند و چنان‌چه دادگاه نظر کارشناس را مناسب ندانست، از طریق تحقیقات جامعه، معاینه و تحقیق محلی می‌تواند با رد نظر کارشناس، اعلام نظر کند. پی نوشت مطالعه این مطلب با عنوان «تعدیل اجاره واحد‌های تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶» پیشنهاد می شود. با توجه به مفاد رای وحدت رویه شماره ۴ مورخ ١٣۶٣/٠٢/١٩، هیات عمومی دیوان عالی کشور و مستنبط از قوانین مربوط به نظر می‌رسد که تعدیل اجاره بها فقط در محدوده ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶، در خصوص اماکن تجاری قابلیت استماع و رسیدگی را دارد 1 comment بختیار سید نظامی وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال ١٣۵۶ اجرا نمی شود

چنان‌چه روابط بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب سال ١٣۵۶ نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی‌شود)، علی‌القاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل ١۶٧ قانون اساسی و ماده ٣ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنان‌چه مستأجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت می‌پذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه می‌گردد. موید این موضوع تصویب مواد ١ و ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ١٣٧۶ می‌باشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تأیید می‌شود. نظر اتفاقی نظر اول: با توجه به ماده ٣١ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، مورد سوال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده ۴٩۴ قانون مدنی حکم به تخلیه صادر می‌گردد. چنان‌چه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلّم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می‌کند که مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده ٢٢۵ قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسئله هشتم در کتاب «تحریرالوسیله» حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده ۶ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ٧۶ قرار گرفته و با توجه به اصل ١۶٧ از قانون اساسی و ماده ٣ قانون آیین دادرسی مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلب‌نظر کارشناس است. نظر دوم: ماده ٣١ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ اشعار می‌دارد: «... درسایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولاً: نمی‌توان قائل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمی‌شود طرفین سرقفلی قراردادی پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمی‌توان وجود و عدم وجود قانون سال ۵۶ را علی‌السّویه پنداشت و با مصلحت‌سنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیاً: در صورت تخلیه، چون ماده ٣١ قانون موجر و مستأجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد ١٠ و ٢٢۵ از قانون مدنی نیز نمی‌باشد چرا که قراردادهای خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافاً با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمی‌رسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال ۵۶ پدید خواهد آمد. #سرقفلی #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت Add a comment بختیار سید نظامی