دکترین
تفاوت بین تعدیل و تعیین اجاره بهاء به لحاظ مفهومی و روش محاسباتی از منظر کارشناسی
تفاوت بین تعدیل و تعیین اجاره بهاء به لحاظ مفهومی و روش محاسباتی از منظر کارشناسی:
۱- « تعیین اجاره بهاء » منصرف از میزان آخرین اجاره بهای مورد عمل و توافق بین موجر و مستاجر می باشد. لیکن « تعدیل اجاره بهاء » معطوف به آخرین مال الاجاره مورد توافق و عمل بین موجر و مستاجر است.
۲- « تعیین اجاره بهای» املاک و ساختمانها در رویه معمول کارشناسان رسمی، مبتنی بر «تخمین درصدی از ارزش روز املاک متناسب با شرایط حاکم بر بازار اجاره املاک و ویژگی های فنی املاک و مستغلات» می باشد.
۳- به موجب ماده ۴ ق ر م و م مصوب ۱۳۵۶ ( قبل از اصلاح ماده قانونی مذکور) ، در «تعدیل اجاره بهاء با اعمال شاخص کل بهای کالا و خدمات بانک مرکزی» ، میزان آخرین اجاره بهاء به ماخذ زمانی خواسته شده تعدیل و‌معادل سازی می شود،
بر این اساس،
اولا: فارغ از اینکه آخرین اجاره بهای مورد توافق یا عمل، مبتنی بر اجاره بهای روز در زمان عقد اجاره تعیین گردیده یا خیر، مبنای تعدیل اجاره قرار می گیرد.
ثانیا: ماهیت تعدیل اجاره بهاء با اعمال شاخص کل بهای کالا و خدمات ، تعیین ارزش زمانی مال الاجاره به ماخذ خواسته شده یا به عبارتی و از منظر مفهوم و فرمولاسیون محاسباتی دانش اقتصاد مهندسی، محاسبه «قدرت خرید پول در زمان معین» می باشد که مشخصا آثار «تورم اقتصادی » در ارزش پول لحاظ می گردد. بدین معنا و در تعدیل اجاره بهاء به روش اعمال شاخص ها ، آثار « عایدی سرمایه و دارایی» که در تعیین اجاره بهای املاک متاثر از افزایش قیمت املاک می باشد ، لحاظ نمی گردد و صرفا ارزش زمانی آخرین اجاره بهاء به ماخذ زمانی خواسته شده محاسبه می شود.
به همین دلایل، نتایج حاصل از تعدیل اجاره بهاء به روش اعمال شاخص، عموما همگرا با واقعیت های میدانی بازار اجاره املاک مشابه نمی باشد.
۳- به موجب اصلاح ماده ۴ قانون ر م و م مصوب ۱۳۵۸/۹/۳»، در « تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز »
اولا: ماهیت محاسبات تعدیل اجاره بهاء، همان روش و رویه معمول در « تعیین اجاره بهاء یعنی تخمین درصدی از ارزش روز ملک » می باشد.
ثانیا: با توجه به روش محاسباتی و لحاظ ارزش روز ملک به عنوان مبنای تعیین اجاره بهاء، علاوه بر لحاظ « آثار تورمی» ، « اثر عایدی سرمایه و دارایی به مفهوم خاص در دانش اقتصاد مهندسی یا مدیریت مالی » نیز در تعیین اجاره بهاء لحاظ می گردد.
ثالثا: چنانچه آخرین اجاره بهای مورد توافق یا عمل، اگر مبتنی بر واقعیت روز عقد اجاره تعیین نگردیده باشد ( تعیین مال الاجاره با اختلاف فاحش نسبت به روز انعقاد عقد اجاره) ، اصلاح و به نرخ عادله روز تعدیل خواهد شد. معیار مهمی که در تعدیل اجاره بهاء با اعمال شاخص کل امکان پذیر نمی باشد.
۴- اصلاح ماده قانونی مذکور گامی مهم در تحقق عدالت و تطابق صدر و ذیل ماده قانونی مذکور و عینیت بخشیدن به مقصود مورد نظر مقنن بوده است.
۵- در مجموع از منظر کارشناسی بین «تعدیل اجاره بها با اعمال شاخص کل » و « تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز » هم به لحاظ مفهومی و هم به لحاظ محاسبات کارشناسی» تفاوت وجود دارد.
توجه به دو نکته نیز ضروریست:
با توجه به اصلاح ماده ۴ قانون مذکور، روش محاسبات کارشناسی و نتیجه حاصل از
« تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز» همان روش و نتیجه « تعیین اجاره بهاء » می باشد.
« تعدیل اجاره بهاء با اعمال شاخص کل» فاقد وجاهت قانونی است مگر آنکه در قرار مرجع صالحه قضایی یا درخواست کارشناسی بر تعدیل با اعمال شاخص تصریح و تاکید گردیده باشد.
۶- در نتیجه :
اظهار نظر آن دسته از همکاران محترم ( مانند جناب مهندس راشدی) که نتیجه حاصل از تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز را مطابق با تعیین اجاره بهاء روز قلمداد می نمایند، صحیح و مطابق قانون اصلاحی و رویه کارشناسی می باشد.
از طرفی آن بخش از صدر نظر قضات محترم آذ شرقی در نشست قضایی سال ۱۳۹۱ ( ارسالی از سوی همکار ارجمند جناب مهندس گلستانی نسب ) که تعدیل اجاره بهاء به قیمت عادله روز را معادل سازی تعبیر و تفسیر نموده اند، ناصحیح و مغایر با موارد پیش گفته می باشد. چنین بنظر می رسد که این اظهار نظر قضات محترم در نشست مذکور ، صرفا محدود به تفسیر حقوقی موضوع متاثر از مفهوم و روش محاسباتی تعدیل اجاره بهاء با اعمال شاخص ها بوده و توجهی به جنبه های فنی و محاسبات کارشناسی و اصول علمی حاکم بر تعدیل اجاره بهاء به نرخ عادله روز نداشته اند. چه آنکه در ادامه در تعیین مهریه،
« نرخ شاخص روز» را معادل « نرخ عادله روز» تلقی نموده اند!!! در حالیکه این دو مفهوم نیز متفاوت از هم می باشند.
بقلم:مهندس گواهی کارشناس رسمی دادگستری
#اجاره_تعیین_تعدیل_قیمت
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.