تفاوت‌های حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی

تفاوت‌های حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی دكتر غلامعلي صدقي عضو معاون ديوان عالي كشور ۱- ایجاد حق اولی (حق کسب، پیشه و تجارت) پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانون‌گذار است، لیکن دومی (سرقفلی) قراردادی و ناشی از اراده اشخاص می‌باشد. ۲- مطابق فتاوی فقها و نظریه شورای نگهبان اولی مغایر با موازین شرع است، اما دومی مغایرتی با موازین شرع ندارد. ۳- اولی تدریجی الحصول است و وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالی که دومی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد. ۴- اولی انتقالش غیرممکن است مگر با اجازه مالک، ولیکن دومی انتقالش مجاز است و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر موارد منع آن در قرارداد تصریح شود. ۵- اولی با تخلف از مواد ۱۴ و ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ زایل می‌شود، اما دومی با هیچ تخلفی از بین نمی‌رود، مگر شرط ضمن عقد به‌صورت وجه التزام باشد. ۶- حق اولی ایجاد و دوامش منوط به خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی می‌باشد (نوعی مالکیت معنوی است) ولی حق دومی ارتباطی به عوامل فوق ندارد. ۷- اولی حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن امکان‌پذیر نیست، لیکن دومی قواعدش تکمیلی است و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است. ۸- اولی صرفاً ناظر به قراردادهای قبل از قانون سال ۱۳۷۶ است، در حالی که مقررات سرقفلی حسب مورد می‌تواند قبل یا بعد از قانون فوق هم حاکم باشد. (تفاوت زمانی) ۹- مقررات اولی فقط در مناطقی که وزارت دادگستری آگهی نموده باشد جاری است، در حالی که مقررات سرقفلی در تمام مناطق کشور حاکمیت دارد. (تفاوت مکانی) ۱۰- مستند قانونی حق اولی پس از غیرشرعی اعلام کردن شورای نگهبان، صرفاً مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب ۱۳۶۹ است، در حالی که مستند قانونی حق سرقفلی علاوه‌بر قرارداد، شروط طرفین و قانون مدنی، قانون سال ۱۳۷۶ مصوب مجلس شورای اسلامی که به تأیید شورای نگهبان رسیده، نیز می‌باشد. ۱۱- انتقال اولی صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالی که انتقال دومی با سند عادی هم ممکن و معتبر است. ۱۲- در هر جایی که در اجرای مقررات اولی شک داشته باشیم به لحاظ آمره بودن آن را رها می‌کنیم ولی در دومی اصل بر جریان آن در همه مناطق و مقاطع است. پی نوشت همانطور که ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاحر مصوب ۱۳۷۶ تصریح دارد، برای تحقق سرقفلی مطابق این قانون، ملک باید از نظر قانونی (دارای پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار تجاری) عملکرد تجاری داشته باشد. اگر ملکی با کاربری مسکونی یا اداری، به صورت غیرمجاز برای فعالیت تجاری استفاده شود، سرقفلی موضوع این قانون به آن تعلق نمی‌گیرد. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر خلاف قانون ۱۳۷۶، بیشتر بر ماهیت فعالیت واقعی مستأجر و توافق اولیه طرفین تمرکز دارد و در خصوص شکل قرارداد، انعطاف بیشتری نشان می‌دهد. ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر می‌دارد: "هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به قصد انتفاع باشد مشمول مقررات این قانون است." تبصره ۲ ماده۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز تصریح می کند: «در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.» برای فعالیت تجاری در مورد اجاره فارغ از نوع کاربری محل، باید توافق بر فعالیت تجاری باشد. یعنی اگر طرفین قرارداد، یک ملک با کاربری غیرتجاری (مثلاً مسکونی) را با توافق و تراضی برای استفاده تجاری اجاره داده باشند، طبق اصول کلی حاکم بر قانون ۱۳۵۶ و رویه قضایی آن زمان، امکان ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر متصور است. این حق، ناشی از شهرت، اعتبار و رونقی است که مستأجر در محل ایجاد می‌کند و دلالت بر این داشت که در قانون ۱۳۵۶، فعالیت واقعی مستمر و دایر بودن کسب، ملاک اصلی ایجاد حق کسب و پیشه بوده است. پیشنهاد جهت مطالعه نقش "کاربری تجاری" در احراز "سرقفلی" و "حق کسب یا پیشه یا تجارت" مشترکات حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 2 1 مشترکات حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی دكتر غلامعلي صدقي عضو معاون ديوان عالي كشور ۱- هر دو حق مورد حمایت قانون‌گذار جمهوری اسلامی ایران می‌باشند. ۲- هر دو حق تابع عقد اجاره می‌باشند. ۳- هر دو حق در حکم مال منقول هستند. ۴- هر دو حق قابل توقیف، تملیک و فروش جهت اجرای حکم می‌باشند. ۵- هر دو حق در زمان تخلیه باید تعیین تکلیف شوند. ۶- مطالبه هر دو حق، نیازی به طرح دعوی مستقل ندارد (خواسته سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت تبعی است.) ۷- بهای هر دو به نرخ روز محاسبه می‌شود. ۸- هر دو حق در معامله، قابل تفکیک از عین مستأجره می‌باشند. پیشنهاد جهت مطالعه تفاوت‌های حق کسب، پیشه و تجارت با حق سرقفلی #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment 2