تفکیک املاک — مجموعه بخشنامه های ثبتی بند ۳۳ در

تفکیک ملک در عرف و رویه ثبتی به این مفهوم است که هر گاه مالک و یا مالکین مشاعی که فرض اخیر منوط به تراضی و توافق صریح و منجز همه آن هاست قصد جدا نمودن قسمت یا قسمت هایی از ملک خود را داشته باشند، می توانند با در دست داشتن تقاضای تفکیک که یکی از دفاتر رسمی به عنوان اداره ثبت محل وقوع ملک صادر نموده باشد، به اداره مذکور مراجعه کننده قابل ذکر است که پس از بازدید ملک مورد تقاضای تفکیک توسط نماینده و نقشه بردار اداره ثبت صورتمجلس تفکیکی حاوی مشخصات و حدود و حقوق ارتفاقی قطعات تفکیکی تهیه میشود و به امضای نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و مالک یا مالکین و ی. ن. ق. آنها می رسده اصل صور تمجلس مزبور به عنوان یکی از سوابق اساسی و بسیار حائز اهمیت در پرونده ثبتی ضبط میشود و رو نوشت آن به دفتر خانه ای که تقاضای تفکیک نموده است ارسال خواهد شد تا مالک یا مالکین بتوانند بر اساس آن قطعه یا قطعاتی را منتقل کنند و یا مورد هر معامله دیگری که قانون مجاز دانسته است، قرار دهند که البته تنظیم تقسیم نامه رسمی یکی از آن هاست ضمن این که مالک یا مالکین می توانند بر مبنای صورتمجلس تفکیکی و به استناد ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت و بند ۳۱۸ مجموعة بخشنامه های ثبتی تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی را نیز به اداره ثبت محل ارائه نمایند. پس ب. ت. ب. آنچه گفته شد و طبق مقررات - اعم از قانون و آیین نامه و بخشنامه - تفکیک ملکه به سه منظور انجام می شود و منظور دیگری مفروض نیست انتقال به اداره ثبت محل ارسال می دارد. مجموعه بخشنامه های ثبتی بند ۳۲ در مورد معاملات قطعه مفروز طبق صورتمجلس تفکیکی باید پس از پرداخت هزینه تفکیک به ثبت محل سند ثبت شود و در مقام معامله باقیمانده هر گاه حدود آن تعیین نشده باشد، باید مجدداً صور تمجلس تفکیکی با ذکر صریح حدود خواسته شود. - (۲) تفکیک ممکن است به منظور تنظیم تقسیم نامه بین مالکین مشاعی راجع به قطعات تفکیکی باشد. در این فرض نیز رونوشت صورتمجلس تفکیکی به دفتر خانه مربوطه ارسال می شود و کلیه مالکین مشاعی در دفتر خانه مزبور حاضر میشوند و با اعلام قصد و رضای خود مبادرت به تنظیم تقسیم نامه می کنند. سپس دفتر خانه تقسیم نامه رسمی مزبور را به انضمام کلیه اسناد مالکیت مشاعی شش دانگ ملک به اداره ثبت محل ارسال می دارد تا اداره ثبت نیز اسناد مالکیت مشاعی را ابطال و ضبط پرونده مربوطه کند و نسبت به صدور اسناد مالکیت تفکیکی هر یک از قطعات به نام مالک آن بر اساس تقسیم نامه و با رعایت دقیق مفاد صور تمجلس تفکیکی اقدام نماید. قبلاً گفته شد که در تقسیم نامه رسمی برای هر یک از مالکین سهمی با تراضی و توافق او با مالک یا مالکین دیگر تعیین می شود و صرفاً خروج هیچ یک از مالکین مشاع بدون تعیین سهمی در تقسیم نامه برای او صحیح نیست. بنابراین، چون تقسیم بر اساس تراضی و توافق کلیه مالکین مشاعی صورت می پذیرد نتیجه گرفته می شود که تعیین هر میزان مالکیت در تقسیم نامه برای هر یک از مالکین با مانعی روبرو نیست و بررسی تناسب سهم تعیین شده هر مالک یا میزان مالکیت مشاعی او ضرورتی ندارد و فقط شرط عدم خروج هیچ یک از مالکین از موضوع تقسیم، بایستی رعایت شود. (۳) تفکیک ممکن است به منظور دریافت اسناد مالکیت قطعات تفکیکی باشد. در این فرض بر مبنای ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت - اصلاحی ۱۳۸۰ - مالک یا مالکین بدون انتقال قطعات تفکیکی و با ارائه سند یا اسناد مالکیت اولیه می توانند از اداره ثبت محل تقاضای دریافت اسناد مالکیت قطعات مزبور را داشته باشند و اداره ثبت محل نیز ضمن ابطال سند یا اسناد مالکیت اولیه نسبت به صدور اسناد مالکیت قطعات طبق صورت مجلس تفکیکی اقدام خواهد نمود. این توضیح لازم است که تا پیش از اصلاح ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت در سال ۱۳۸۰، صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی، فقط منحصر به قطعات تفکیکی آپارتمان بود که موضوع مقررات بند ۳۸۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی قرار داشت و به این ترتیب قطعات تفکیکی عرصه های تفکیک شده را در بر نمی گرفت. اما با اصلاح ماده ۱۰۶ آیین نامه، انحصار موصوف منتفی شد و در حال حاضر صدور اسناد مالکیت قطعات تفکیکی اعم از قطعات عرصه یا اعیانی بلامانع است. مجموعه بخشنامه های ثبتی بند ۳۳ در ضمن استعلام تقاضای صدور رونوشت صورتمجلس تفکیکی املاک نشود و چنانچه به رونوشت صورتمجلس تفکیکی نیاز باشد، ضمن نامه جداگانه درخواست گردد. مجموعه بخشنامه های ثبتی بند ۳۴ سردفتران حق ندارند با صورتمجلس های تفکیکی ناقص که در آن رعایت ضوابط و مقررات نشده باشد، سندی ثبت نمایند. قانون مدنی ماده ۵۹۵ هر گاه تقسیم متضمن افتادن تمام مال مشترک یا حصه یک یا چند نفر از شرگاه از مالیت باشد، تقسیم ممنوع است، اگر چه شرکاء تراضی نمایند. همچنین باید توجه داشت که ملک مورد تفکیک پس از انجام عملیات تفکیکی به نحو صحیح توسط نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و پرداخت هزینه های قانونی توسط مالک یا مالکین و صدور صورتمجلس تفکیکی از ناحیه اداره ثبت محل تا زمانی که نسبت به مفاد صورتمجلس مزبور یکی از اقدامات مورد نظر و غایی - اعم از انتقال قطعات تفکیکی و یا تنظیم تقسیم نامه رسمی و یا ثبت قطعات تفکیکی در دفتر املاک و صدور اسناد مالکیت آنها به نام مالک یا مالکین صورت نپذیرفته باشد حالت مشاعی خود را حفظ می نماید به عبارت دیگر در چنین فرضی مالک یا مالکین می توانند از عمل بر اساس صورتمجلس تفکیکی صرف نظر کرده و مبادرت به انتقال مشاعی ملک خود نمایند و یا با تغییر وضعیت یافتن ملک درخواست تفکیک ملک خود را بر مبنای تغییر وضعیت جدید ارائه کنند. ضمن این که با عدم انجام معامله نسبت به مفاد صور تمجلس تفکیکی و یا عدم ثبت قطعه یا قطعات تفکیکی در دفتر املاک اداره ثبت محل نیز صلاحیت خواهد داشت تا رأساً در مورد رفع اشتباهات صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید و در فرض مذکور ملزم به ارسال گزارش به اداره کل ثبت استان و طرح موضوع در جلسه هیأت نظارت نخواهد بود. اما گذشته از آنچه گفته شد و صرف نظر از اهداف مالک یا مالکان از تفکیک باید نکات ذیل را به عنوان اصول و دقایق و ظرایف تفکیک همواره در نظر داشت اول این که برای امکان تفکیک یک ملک باید جریان ثبتی آن ملک از لحاظ تقاضای ثبت و حدود و حقوق ارتفاقی خاتمه یافته و حدود و حقوق ارتفاقی آن تثبیت شده باشده به عبارت دیگر باید درخواست ثبت ملک پذیرفته شده و آگهی های نوبتی و تحدیدی آن منتشر گردیده و تحدید حدود ملک نیز به عمل آمده و مدت اعتراض نیز بدون وصول اعتراض سپری شده باشد و در صورت وقوع اعتراض تکلیف نهایی آن برابر مقررات مشخص گردید. باشد ولو آن که ملک ثبت دفتر املاک نشده باشد قسمت دوم بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره می گوید ... نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده، تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است. ضمناً مقرره مذکور، حاوی دو نکته اساسی نیز هست: اولاً تفکیک املاک مجهول المالک امکان ندارد. ثانیاً صرف پایان جریان ثبتی ملک برای تفکیک آن کافی است و صدور سند مالکیت برای آن شرط نیست و این نکته از وجوه مشترک تفکیک و افراز به شمار می آید. لازم به ذکر است که این مهم از بخش پایانی فراز سوم بند ۴۵۳ همان مجموعه نیز به خوبی استنباط می شود. در فراز مزبور می خوانیم در مورد هزینه تفکیک اسناد تقسیم نامه که مستلزم تفکیک ملک هم می شود هزینه تفکیک ب. ر. م. مندرج در ماده ۱۵۰ قانون ثبت محاسبه و اخذ خواهد شد و هر گاه ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد باید بهای مذکور در سند مالکیت و در مورد املاک جاری بهایی که در پرونده ثبتی سابقه دارد ملحوظ گردد. پس با خاتمه جریان ثبتی ملک قابلیت تفکیک پیدا می کند هر چند ثبت دفتر املاک نشده و برای آن سند مالکیت صادر نگردیده باشد. دوم این که، اگر مالک ملک مورد تفکیک بیش از یک نفر باشد، موافقت کلیه مالکین ملک با تفکیک الزامی است. این مقرره به وضوح نشان می دهد که تفکیک املاک عمل و تصرفی حقوقی است و نیاز به توافق همه مالکین ملک دارد. بنابراین هر گونه اقدام در خصوص تغییر وضعیت راجع به املاکی که قبلاً تفکیک شده اند و در زمان تقاضای تغییر وضعیت دارای مالکین متعدد هستند صرف نظر از موافقت مرجع ذیصلاح مستلزم موافقت و رضایت کلیه مالکین آن املاک نیز م. ب.. سوم این که در موقع تفکیک عرصه هایی که به نحوی از انحاء با حقوق اموال عمومی و دولتی و موقوفات برخورد دارد، باید مراتب قبلاً به مرجع مربوطه اطلاع داده شود. در بندهای ۳۱۳ و ۲۷۴ و ۳۷۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی به ترتیب می خوانیم ادارات ثبت مکلفند در موقع تحدید حدود، تفکیک حدود و صدور سند مالکیت اشخاص ب. ت. ب. ماده ۱۳ قانون بزه های راه آهن مصوب ۱۳۲۰ رعایت حریم قانونی راه آهن را نموده و در موقع انتشار آگهی های تحدیدی و نوبتی یک نسخه آن را هم به ادارات راه آهن بفرستنده و در مورد تفکیک اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارت خانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت کلیه مقررات عملیات مربوطه را انجام دهید» و «وقت تفکیک حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول به آدرس تهران امور اداری، قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایید. آشکار است که عدم حضور نماینده دستگاه یا نهاد ذیربط مانع از انجام عملیات تفکیک نخواهد بود.