تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع

تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع افراز و تفکیک از خصایص حقوق مالکانه است و پیشینه طولانی دارد ؛ این حق به تدریج و به دو دلیل محدود شد: نخست آنکه خودسری در تقسیم اراضی شهری منجر به توسعه ناموزون و لجام گسیخته شهر می شود و دیگر انکه دسترسی به معابر و شوارع و تامین خدمات برای قطعات تفکیکی با حق مطلق مالکان سازگاری ندارد. متقاضیان تفکیک ، بنابر این ، ناگزیر به رعایت ترتیبات و طرح درخواست به مراجع خاصی هستند که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی سال ۱۳۹۰ پیش بینی شده است. درک این ماده نیازمند شناخت مفاهیم سه گانه تقسیم ، تفکیک و افراز است. ▪بخش کردن مال میان شریکان اعم از منقول و غیر منقول تقسیم نامیده می شود و از این جهت اعم از افراز و تفکیک است ؛ دو واژه اخیر صرفا در مورد اموال غیر منقول و اراضی بکار می روند. تفاوت میان این دو ، علی رغم قرابت مفهومی، موجود و به این شرح بیان می شود: ▪افراز فرع بر اشاعه است ؛ دو یا چند مالک به این وسیله رابطه شراکت در مال را به پایان می رسانند و هر یک سند شش دانگ دریافت می نمایند. تمیز حق از خصایص افراز است و به این سبب است که شریک، در صورت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت دایر بر افراز ملک، می تواند به دادرس دادگاه مراجعه و دادخواهی نماید.(در افراز چون موضوع تمييز و تشخيص حق مطـرح اسـت، پـس ايـن تـشخيص قابـل كنتـرل قضايي است، ولي درخصوص تفكيك به دليل عدم چنين تميزي رسيدگي از نوع اداري بوده و اقدام به تفكيك قابل رسيدگي قضايي نيست.به اين دليل است كه ماده ٢ قانون افراز و فروش املاك مشاع در خصوص افراز مال مشاع بيان ميدارد: »تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هـر يـك از شـركاء در دادگـاه شهرستان محل وقوع ملك است.») افراز، غالبا ، مبتنی بر اجبار است و یک و یا چند تن از شرکا در مقابل دیگری و یا دیگران آن را مطرح می نمایند. افزون بر آن ، مرجع رسیدگی به درخواست افراز در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است. ▪ تفکیک، در مقابل، یک عملیات ثبتی است که نسبت به اموال مشاع و یا غیر مشاع انجام می شود و در صورت نخست موجب خروج مال از اشاعه نمی شود؛ مالک واحد ، با این توصیف، می تواند آن را به قطعات گوناگون تفکیک و اسناد تفکیکی مستقل دریافت نماید. ▪تجميع عكس تفكيك بوده و به اين طريق ضرورت پيدا ميكند كه در بعضي مواقـع لازم اسـت كه دو يا چند قطعه با يكديگر يكپارچه شده و يك قطعه جديد را تـشكيل بدهنـد. از جملـه ايـن موارد ميتوان به نمونه هاي زير اشاره كرد: ١-در بعضي مواقع ممكن است تناسب قطعات موجود مطلوب نباشد در اين صورت بـراي تشكيل قطعاتي متناسب الاضلاع، دو يا چند قطعه بايد تجميع شوند و پـس از آن مجـدداً تفكيك مناسب انجام گيرد. ٢-وقتي در اثر تهيه طرح هاي شهري اعم از هادي، جامع و يا تفصيلي و احداث يا تعريض يك خيابان، قطعات آن قدر كوچك شوند كه ديگر نتوان از آنهـا در كاربريهـاي معمـول آن محدوده (مثلاً مسكوني) استفاده كرد، در اين صورت اين قطعه با قطعـه يـا قطعـات مجاور ميتواند تركيب شود. به هر حال در چنين مواردي پـس از بررسـي مـسائل حقـوقي از طـرف كارشـناس ثبتـي، مهندس مربوط بايـد همگـام بـا حـل مـسائل فـوق نـسبت بـه انجـام تجميـع و احيانـاً تفكيـك اقدام نمايد. اين مورد در ساماندهي سكونتگاههاي غيـر رسـمي كـاربرد فراوانـی دارد. پی نوشت در مـورد افـراز يـك يـا چنـد نفـر بـدون تراضي بقيه مالكان با حضور در دادگاه و تقديم دادخواست افراز، تقاضاي افراز سـهم خـود‌را مي كنند. در اين صورت افراز در موارد زير اتفاق ميافتد: ١-مجزا كردن قهري سهم الارث ملكي يك يا چند نفر از كل ماترك متوفي. ٢-مجزا كردن قهري مالكيت يك يا چند نفر به صورت مفروز از قطعه يا قطعات اصلي. در آغاز كارشناس حقوقي بعضي از مسائل حقوقي را مثل تعيين سهم الارث، تـشخيص و تثبيت مالكيتها، تشريفات حقـوقي و اداري و غيـره روشـن مـيكنـد، ولـي در مـورد مـسائل هندسي و مهندسي افراز، بايستي همانند تفكيك همـه عـواملي كـه در ارزش قطعـه يـا قطعـات دخيل ميباشد، مد نظر قرار گيـرد. يعنـي همانـا مهندس متخـصص بايـد در مـسائلي ماننـد كاربري قطعات، موقعيت قطعات، نحوه ارتباط قطعات با شبكه و ... نظر نهـايي خـود را اعـلام كند. #افراز_تفکیک_تقسیم تا زمانی که سلطان دلت خداست کسی نمیتواند دل‌خوشی‌هایت را ویران کند خدایا شکرت