تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع

تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع افراز و تفکیک از خصایص حقوق مالکانه است و پیشینه طولانی دارد ؛ این حق به تدریج و به دو دلیل محدود شد: نخست آنکه خودسری در تقسیم اراضی شهری منجر به توسعه ناموزون و لجام گسیخته شهر می شود و دیگر انکه دسترسی به معابر و شوارع و تامین خدمات برای قطعات تفکیکی با حق مطلق مالکان سازگاری ندارد. متقاضیان تفکیک ، بنابر این ، ناگزیر به رعایت ترتیبات و طرح درخواست به مراجع خاصی هستند که در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اصلاحی سال ۱۳۹۰ پیش بینی شده است. درک این ماده نیازمند شناخت مفاهیم سه گانه تقسیم ، تفکیک و افراز است. ▪بخش کردن مال میان شریکان اعم از منقول و غیر منقول تقسیم نامیده می شود و از این جهت اعم از افراز و تفکیک است ؛ دو واژه اخیر صرفا در مورد اموال غیر منقول و اراضی بکار می روند. تفاوت میان این دو ، علی رغم قرابت مفهومی، موجود و به این شرح بیان می شود: ▪افراز فرع بر اشاعه است ؛ دو یا چند مالک به این وسیله رابطه شراکت در مال را به پایان می رسانند و هر یک سند شش دانگ دریافت می نمایند. تمیز حق از خصایص افراز است و به این سبب است که شریک، در صورت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت دایر بر افراز ملک، می تواند به دادرس دادگاه مراجعه و دادخواهی نماید.(در افراز چون موضوع تمييز و تشخيص حق مطـرح اسـت، پـس ايـن تـشخيص قابـل كنتـرل قضايي است، ولي درخصوص تفكيك به دليل عدم چنين تميزي رسيدگي از نوع اداري بوده و اقدام به تفكيك قابل رسيدگي قضايي نيست.به اين دليل است كه ماده ٢ قانون افراز و فروش املاك مشاع در خصوص افراز مال مشاع بيان ميدارد: »تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هـر يـك از شـركاء در دادگـاه شهرستان محل وقوع ملك است.») افراز، غالبا ، مبتنی بر اجبار است و یک و یا چند تن از شرکا در مقابل دیگری و یا دیگران آن را مطرح می نمایند. افزون بر آن ، مرجع رسیدگی به درخواست افراز در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است. ▪ تفکیک، در مقابل، یک عملیات ثبتی است که نسبت به اموال مشاع و یا غیر مشاع انجام می شود و در صورت نخست موجب خروج مال از اشاعه نمی شود؛ مالک واحد ، با این توصیف، می تواند آن را به قطعات گوناگون تفکیک و اسناد تفکیکی مستقل دریافت نماید. ▪تجميع عكس تفكيك بوده و به اين طريق ضرورت پيدا ميكند كه در بعضي مواقـع لازم اسـت كه دو يا چند قطعه با يكديگر يكپارچه شده و يك قطعه جديد را تـشكيل بدهنـد. از جملـه ايـن موارد ميتوان به نمونه هاي زير اشاره كرد: ١-در بعضي مواقع ممكن است تناسب قطعات موجود مطلوب نباشد در اين صورت بـراي تشكيل قطعاتي متناسب الاضلاع، دو يا چند قطعه بايد تجميع شوند و پـس از آن مجـدداً تفكيك مناسب انجام گيرد. ٢-وقتي در اثر تهيه طرح هاي شهري اعم از هادي، جامع و يا تفصيلي و احداث يا تعريض يك خيابان، قطعات آن قدر كوچك شوند كه ديگر نتوان از آنهـا در كاربريهـاي معمـول آن محدوده (مثلاً مسكوني) استفاده كرد، در اين صورت اين قطعه با قطعـه يـا قطعـات مجاور ميتواند تركيب شود. به هر حال در چنين مواردي پـس از بررسـي مـسائل حقـوقي از طـرف كارشـناس ثبتـي، مهندس مربوط بايـد همگـام بـا حـل مـسائل فـوق نـسبت بـه انجـام تجميـع و احيانـاً تفكيـك اقدام نمايد. اين مورد در ساماندهي سكونتگاههاي غيـر رسـمي كـاربرد فراوانـی دارد. پی نوشت در مـورد افـراز يـك يـا چنـد نفـر بـدون تراضي بقيه مالكان با حضور در دادگاه و تقديم دادخواست افراز، تقاضاي افراز سـهم خـود‌را مي كنند. در اين صورت افراز در موارد زير اتفاق ميافتد: ١-مجزا كردن قهري سهم الارث ملكي يك يا چند نفر از كل ماترك متوفي. ٢-مجزا كردن قهري مالكيت يك يا چند نفر به صورت مفروز از قطعه يا قطعات اصلي. در آغاز كارشناس حقوقي بعضي از مسائل حقوقي را مثل تعيين سهم الارث، تـشخيص و تثبيت مالكيتها، تشريفات حقـوقي و اداري و غيـره روشـن مـيكنـد، ولـي در مـورد مـسائل هندسي و مهندسي افراز، بايستي همانند تفكيك همـه عـواملي كـه در ارزش قطعـه يـا قطعـات دخيل ميباشد، مد نظر قرار گيـرد. يعنـي همانـا مهندس متخـصص بايـد در مـسائلي ماننـد كاربري قطعات، موقعيت قطعات، نحوه ارتباط قطعات با شبكه و ... نظر نهـايي خـود را اعـلام كند. #افراز_تفکیک_تقسیم نکاتی که باید جهت نگارش نظریه کارشناسی رعایت شود : درابلاغیه های کارشناسی صادره مهلتی ( حدودآ ۷ یا ۲۰ روزه ) جهت ارائه نظریه کارشناسی وجود دارد که کارشناسی با مطالعه پرونده اگر در یابد که زمان بیشتری جهت بررسی نیاز دارد باید کتباً از مقام قضایی درخواست استمهال کند 1⃣ پس از آگاهی از مفاد قرار و مطالعه کامل پرونده، کارشناس باتماس تلفی باطرفین دعوی وهماهنگی های قبلی ، اقدام به مشاهده و معاینه محل مورد نظر می نماید وضمن استماع نظرات طرفین دعوی و اخذ اسناد ابرازی احتمای آنان ، مشاهدات خودرا از محل قرارکارشناسی ؛ را مکتوب ومینوت برداری می کند ؛ 2⃣در صورت نیاز به مدارک بیشتر و یا مراجعه به سازمانهای دولتی طی درخواستی از مقام قضایی معرفی نامه خود را جهت مراجعه به اداره مذکور مانند شهرداری و یا اداره ثبت دریافت خواهد کرد. 3⃣ قابل ذکر است ؛ در هر یک از مراحل اگر به هر دلیل مشکلی بوجود آمد که در اجرای قرار با چالش ویا مشکل مواجه شدید مثلاً عدم حضور ویا عدم همکاری دراجرای قرار توسط خواهان یا خوانده در محل مورد تنازع ، مراتب باید کتباً به دادگاه اعلام گردد تا مسئولیت تاخیر در اجرای قرار صادره از عهده کارشناسی ساقط گردد. پس از جمع آوری مدارک (مانند مدارک ابرازی طرفین و یا مدارک بدست آمده ازمراجعه به مراجع وسازمانهای مرتبط باقرارگارشناسی توسط کارشناسی ) و انجام کلیه اقدامات لازم جهت پردازش موضوع پرونده و حصول نتیجه، پس از روشن شدن موضوع برای کارشناس (با سند ومدارک و دلیل مشخص گردید اقدام به تهیه نظریه کارشناسی می کند رعایت و درنظر گرفتن نکات زیر پیشنهاد می گردد - قابل ذکر است تفاوت معنایی بین کلمه گزارش و نظریه وجود دارد ؛ زیرا برخی اشتباهاً نظریه کارشناسی را با گزارش کارشناسی مترادف می دانند که باید توجه داشت که یک کارشناس در اجرای یک قرار کارشناسی صادره می بایست نظریه کارشناسی خود را ارائه دهد که ملاک صدور حکم قضایی قرار خواهد گرفت حال آنکه گزارش، بیشتر شرح وضعیت موجود یک حالت، وضعیت و یا مکان است که در مورد برخی از قرارهای کارشناسی نظیر تامین دلیل می تواند صادق باشد. 1⃣ حتی الامکان نظریه کارشناسی باید بصورت تایپی باشد مگر در مواردی خاصی که فرصت تایپ وجود ندارد. 2⃣استفاده از سربرگ مخصوص کارشناسی در نظریه انفرادی و استفاده از سر برگهای هیاتی مخصوص در کارشناسی های چند نفره ؛ که در حالت اول سربرگ باید حتماً دارای نام کارشناس، رشته کارشناسی، شماره پروانه، تاریخ، شماره بایگانی و شماره صفحه باشد. همچنین بالای سربرگ باید آراسته به آرم کانون یا آرم مرکز باشد.( کانون کارشناسان رسمی دادگستری - مرکز امور مشاوران حقوقی، وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضاییه ) 3⃣به کار ہردن املاء صحیح کلمات و رعایت نکات دستور زبان وآیین نگارش صحیح واستاندارد 4⃣عدم استفاده از واژه های تخصصی نامأنوس وهیر ضروری ، در صورت نیاز به استفاده از واژه های تخصصی خارج از اصطلاحات حقوقی، آن واژه بهتر است تعریف گردد. 5⃣مفاد نظریه کارشناسی باید مستدل و صریح و منجزبوده و نباید بصورت دو پهلو، مبهم و سوال برانگیز باشد و کارشناس باید با دلیل و سند اقدام به شرح نظریه خود نماید و با قطعیت آن را به نتیجه برساند و از ذکر نظر شخصی بدون دلیل جداً خودداری کند. لازم به ذکر است که اسناد و مدارک مورد استقاده، با شماره گذاری به پیوست نظریه ارائه گردد. 6⃣نظریه کارشناسی فقط باید در چارچوب قرار صادره تنظیم گردد و از ذکر موارد اضافه بر آن یا کمتر از آن جدآ خودداری گردد. 7⃣در ابتدا باید پس ازنوشتن ، عنوان احترام آمیز مقامی که مخاطب می باشد خلاصه ای از پرونده آورده شود که شامل شماره بایگانی ، کلاسه پرونده، طرفین دعوی خواسته و مفاد قرار کارشناسی صادره می باشد. 8⃣در قسست بعد باید شرح اقدامات انجام شده توسط کارشناسی ذکر گردد. برای مثال شرح مشاهدات و معاینه محل ملک متنازع فیه بصورت کامل و یا توضیح مشخصات مدارک و مستندات ابرازی طرفین و یا اسناد دیگر بدست آمده توسط کارشناسی(مثلاً با مراجعه به ادارات و مطالعه پرونده های مرتبط) که بهتراست تصویر این مدارک نیز به پیوست گزارش کارشناسی ارائه گردد. 9⃣در آخر نیز نظریه کارشناسی بیان می گردد که با استناد به کلیه مدارک ومستندات و مشاهدات ذکر شده در قسمت قبل بایدبه تجزیه وتحلیل مسئله پرداخته ویاذکر دلیل نظربه کارشناسی ارائه گردد. 0⃣1⃣ در بعضی ازقرارهای کارشناسی ضرورت به حضور طرفین دعوی وجود داردکه باید در زمان بازدیددرنظرگرفته شود . 1⃣1⃣ نکته بسیارحساس و مهم که کارشناس باید بسیارمورد توجه قراردهد ؛ ازدرج لغاتی که بارحقوقی دارند و یا از قضاوت ونتیجه گیری حقوقی(مانندبه نظرمن خوانده تعدی یاتفریط کرده یاخوانده محکوم به پرداخت خسارت ویاعدم رعایت ویا..می باشد )خودداری گردد . #نحوه_گزارش_نویسی تأمین دلیل ▪تأمین دلیل به معنای در امنیت قرار دادن دلیل است. به موجب ماده ١۴٩ قانون آیین دادرسی مدنی «در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یــا دفاتر تجاری یا استفاده از قراین و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذّر یا متعسّر خواهد شد می¬توانند از دادگاه درخواست تأمین آنها را بنمایند. مقصود از تأمین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است». بنابراین در تامین دلیل برای مثال محلّی که مشخّص گردیده، تحقیق می شود، اطّلاع مطّلعین کسب، نظر کارشناسان استعلام، از قسمت های مربوط دفاتر تجاری صورت برداری می¬گردد و ... . بنابراین در اجرای قرار تامین دلیل نمی توان طرف مقابل را مکلّف به انجام امر و یا خودداری از انجام امری نمود و یا مال یا وجهی از او گرفته و یا حتی بازداشت نمود؛ زیرا علاوه بر صراحت نصّ مزبور اقداماتی از این قبیل باید به وسیله نهادهای دیگری مانند دستور موقت و تامین خواسته انجام شود. ▪درخواست تامین دلیل می تواند کتبی یا شفاهی (ماده ١۵١ ق.آ.د.م.) پیش از اقامه دعوا و یا «در هنگام دادرسی» باشد. (ماده ١۵٠ ق.آ.د.م.) ▪درخواست تامین دلیل و امارات در صلاحیت دادگاهی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه ی آن واقع است (ماده ١۴ ق.آ.د.م.) مگر در نقاطی که شورای حل اختلاف تشکیل شده باشد که در این صورت باید به شورای مزبور داده شود (بند ۵ قسمت (الف) ماده ٧ آیین نامه اجرایی ماده (١٨٩) قانون برنامه سوم توسعه...) بنابراین برای مثال اگر موضوع تامین، معاینه محل و تحقیق محلی و همچنین کارشناسی از ملکی یا دستگاهی باشد، درخواست باید حسب مورد به دادگاه محل وقوع ملک و یا محلی که دستگاه در آن وجود دارد، داده شود و اگر تحقیق از گواهان باشد باید به دادگاه محلّ اقامت آنها داده شود. این احتمال وجود دارد که موضوع تامین در حوزه¬ی دادگاه¬های متعددی قرار داشته باشد؛ در چنین حالتی نمی توان با استفاده از ملاک ماده ١۶ ق.آ.د.م. درخواست کننده را مخیّر نمود که به هر یک از دادگاه¬های یاد شده برای تامین تمامی دلایل و امارات مراجعه کند؛ بلکه باید برای تامین هر دلیلی به دادگاه محلّ وقوع آن مراجعه کند، زیرا گذشته از عموم و اطلاق مادّه ١۴ ق.آ.د.م. در غیر این صورت اجرای قرار تامین دلیل مستلزم دادن نیابت قضایی است که گذشته از صراحت ماده ٢٩٠ ق.آ.د.م. اجرای قرار با تاخیر روبه رو می شود که منافی فلسفه نهاد مزبور است. ▪درخواست تامین دلیل که پیش از اقامه ¬ی دعوا به دادگاه داده می شود، چون باید در «دفتر ثبت دادخواست» های دفتر کل ثبت شده و به شعبه ای ارجاع شود، باید الزاماً در برگ چاپی مخصوص نوشته شود (برگ دادخواست). همچنین درخواست تامین دلیل که پس از اقامه دعوا به دادگاه داده می شود، چون در هر حال باید به دادگاهی داده شود که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن است، به همان علت باید بر روی برگ دادخواست نوشته شود، مگر اینکه دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه همان دادگاهی باشد که به دعوا رسیدگی می نماید که در این صورت می تواند بر روی برگه های معمولی نوشته شده و به همان شعبه دادگاهی که به دعوا در مرحله نخستین رسیدگی می کند، تقدیم شود. ▪درخواست شفاهی در صورتی مجاز است که درخواست «در هنگام دادرسی» بوده و در صلاحیت دادگاهی باشد که به دعوا رسیدگی می نماید، در این صورت با توجه به ملاک مادّه ٢٨۴ ق.آ.د.م. در صورت مجلس نوشته شده و به امضای درخواست کننده می رسد. ▪علی رغم ظاهر عبارت بند ۲ ماده ۱۵۱ ق.آ.د.م. با لحاظ ماده ١٩٤ همین قانون نباید پنداشت که درخواست تأمین را تنها خواهان دعوای فعلی یا آینده می¬تواند مطرح کند. در حقیقت درخواست تأمین دلیل می¬تواند از سوی شخصی مطرح شود که دعوایی علیه او اقامه شده و یا احتمال می¬دهد در آینده علیه او اقامه خواهد شد بنابراین تأمین دلیل را می¬توان اقدامی پیش گیرانه دانست. مطالعه این مطلب نیز توصیه می شود. Show comments قابل توجه آن دسته از همکاران محترم که در تامین دلیل ، تعیین قیمت و خسارت هم می نمایند! #تامین_دلیل عوامل موثر درحوادث ساختمانی چه کسانی هستند؟؟!! اهم هزینه‌هایی که برای اجرای اسکلت می‌شود به این منظور است که ساکنان ساختمان‌ها را در مواقع زلزله از آسیب جانی حفظ کند، که متاسفانه زلزله‌های دو، سه دهه اخیر کشور این کارکرد را برای درصدی از ساختمان‌های نوساز نشان نمی‌دهد. ▪علاوه بر استحکام در برابر زلزله، مسائل دیگری چون بهره‌دهی مناسب و تامین آسایش ساکنان در هنگام بهره‌برداری و صرفه جویی در مصرف انرژی در کیفیت ساختمان‌ها مطرح است که این موارد نیز متاسفانه از فعالیت و دخالت مجموعه عوامل موثر در برخی ساخت‌و‌سازهای شهری حاصل نمی‌شود. ▪اما مساله این است که در بررسی کیفیت این دسته از ساخت‌و‌سازها، نشانه گرفتن انگشت اتهام به سمت مهندسان است و نادیده گرفتن نقش سایر عوامل از کارفرما، پیمانکار، کارگر، تولیدکننده مصالح و تجهیزات وماشین الات، سازوکار نظارتی دولت (متولی بخش مسکن و ساختمان) و همچنین شهرداری‌ها به اضافه مسوولیت سازمان‌های نظام مهندسی باعث می‌شود ناظران بیرونی را در ارائه راهکار برای رفع این نقیصه و افزایش کیفیت ساختمان‌ها به مطلوب نرساند. ▪در حالی‌که نقاط ضعف و نواقص موجود در مجموعه این عوامل در کنار فناوری‌های قدیمی (سنتی‌سازی) و غیبت دانش مدیریت پروژه، به عنوان ۱۰ متهم ساخت‌وسازهای غیراصولی مطرح هستند که برآیند آن به احداث ساختمان‌های سست و نوسازهای معیوب با انواع مشکلات، دامن زده است. ▪ساخت‌و‌سازهای امروز کشور از نارسایی‌ها و کاستی‌های فراوانی در قوانین و مقررات، عملکرد سازمان‌ها و نحوه اجرای ساختمان‌ها متاثر است که مجموع این عوامل، ساختمان‌هایی باکیفیت پایین را محصول می‌دهد. ▪در خصوص عملکرد شهرداری‌ها که مرجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر ساختمان‌ها محسوب می‌شوند موارد متعددی از تراکم‌فروشی، تغییر کاربری و سهل‌انگاری نسبت به روش‌های اجرایی ساختمان از سوی مالکان مطرح است که ذیل مشکلات تامین هزینه‌های نگهداری شهر از طرف این نهاد قابل بررسی است. ▪سازمان نظام مهندسی نیز که طبق قانون نظم و نسق امور مهندسان، ارتقای دانش و تخصص ایشان و نظارت بر نحوه عملکرد اعضایش را بر عهده دارد به دلیل مسائلی چون ورود به فروش خدمات از اهداف اصلی خود دور افتاده است. ▪در بالاترین سطح از مشکلات کیفی‌سازی ساختمان‌ها نقص قوانین و مقررات مطرح است که مواردی چون عدم شفافیت و چندپارگی مسوولیت کنترل ساختمان میان سازمان‌های مسوول از شهرداری و سازمان نظام مهندسی، امکان ارائه خدمات صوری از سوی برخی مهندسان به دلیل عدم احتساب شغل برای خدمات ایشان، عدم تناسب میان خدمات مهندسی و مسوولیت مهندسان با حق‌الزحمه ایشان و تعریف سازوکارهای کنترلی به‌صورت ناکارآمد قابل ذکر است. عملکرد مهندسان ساختمان در این صنعت نه تمام مشکلات، که بخشی از مجموعه مشکلات کیفی‌سازی ساختمان به حساب می‌آید. چه هیچ دست‌اندرکار و متخصصی منکر کم‌کاری برخی از مهندسان نیست، اما آنچه موجب می‌شود خدمات اکثریت ایشان دیده نشده و هنگام حوادث متهم ردیف اول در اذهان مردم جلوه کنند، مشکلات بخش‌های دیگر صنعت ساختمان است که به حساب مهندسان گذاشته می‌شود. اما شاید پرسیده شود، پس #نقش_مهندس_ناظر در فرآیند ساخت چیست؟ مگر این‌گونه نیست که ناظران می‌توانند جلوی کم‌کاری‌ها و عیوب اجرا را بگیرند؟ پاسخ این است که مهندسان ناظر آخرین حلقه از فرآیند کنترل کیفیت ساختمان هستند، پیش از ایشان و با امکانات و اقتدار بیشتر شهرداری به جهت کنترل و نظارت بر ساخت و وزارت راه و شهرسازی به جهت کنترل و نظارت بر کل عوامل قرار دارند. از طرفی چنان‌که ذکر شد مهندسی نظارت ساختمان، خود از شرایط کاری مناسبی برخوردار نیست، عدم تناسب حق‌الزحمه با مسوولیت ناظران و عدم احتساب شغل برای خدماتشان از عمده این موارد است. علاوه بر اینکه فشار بیرونی از جانب مالکان برای چشم‌پوشی از اعمال مقررات هزینه‌زا در فرآیند ساخت، در کنار عدم اعتنای شهرداری‌ها به اقدامات ناظران به دلایل پیش‌گفته در خصوص وابستگی این نهاد به تخلفات ساختمانی برای تامین هزینه‌های شهر، کارآمدی و اثر نظارت‌های مهندسان را تا حد زیادی از بین می‌برد. برگرفته ازکانال همراه ناظر #عوامل_موثر_در_حوادث_ساختمانی بازخوانی یک پرونده : بازخوانی یک پرونده: در سال 91 یک ساختمان با اسکلت بتنی آغاز می‌شود 1700 متر بوده و 7 طبقه بتنی بوده. دهانه تیرها به دلیل تامین پارکینگ 10 متر بوده. ابعاد تیر واقع در دهانه 10 متری 40*40 بوده وضعیف بوده. در بتن‌ریزی سقف هفتم، ساختمان از داخل مانند برجهای دوقلو ریزش می‌کند و در حین ساخت می‌ریزد. یک کارگر همراه آوار سقوط می‌کند و می‌میرد. مشخص میشود که در حین بتن‌ریزی تیر 10 متری شکسته شده و سازه متلاشی شده است. (خسارت جانی کارگر 200 میلیون تومان و خسارت مالی 250 میلیون تومان مجموعا 450 میلیون تومان) رای دادگاه: - مهندس محاسب 50% تقصیر می‌گیرد چون نقشه‌های محاسباتی دارای ایراد بوده و اشتباه طراحی شده بودند . - مالک 40% تقصیر میگیرد چون مجری ذیصلاح نداشته است . - مهندس ناظر 15% تقصیر میگیرد چون ناظر نقشه‌ها را پایش نکرده است. وظیفه ناظر: 1- ناظر باید یک دستور کار به مالک می‌داده که آقای مالک با توجه به اینکه این تیر با دهانه 10 متری از نظر اینجانب به عنوان مهندس ناظر سازه مقطع ضعیفی دارد لذا خواهشمند است ضمن مراجعه به مهندس محاسب ، درخواست نمایید که این نقشه و بخصوص این تیر را مورد بازبینی قرار دهد و نظر ایشان را به صورت مکتوب به اینجانب ناظر سازه اعلام فرمایید 2- یک گزارش برای شهرداری می‌نوشت و ضعیف بودن این تیر بتنی را به شهرداری اعلام می کرد و شهرداری را تکلیف می‌کرد که مالک را موظف کند ضمن مراجعه به محاسب ، نقشه‌ها را مجددا" مورد بازبینی قرار دهد. و خلاف دارد را تیک کند. بهترین زمان در همان مرحله فنداسیون یا تخریب بوده است که هنوز کار شروع نشده و سقف اجراء نشده است 3- یک نامه خطاب به مهندس محاسب می‌نوشت و اعلام می‌کرد و خودش را معرفی می‌کرد و می‌گفت که این تیرهای 10 متری برای دهانه مذکور ضعیف است و خواهشمند است این تیر را مورد بازبینی قرار دهید! 4- یک نامه به نظام مهندسی می‌نوشت و شرح ماوقع فوق را اعلام میکرد و میگفت که محاسب را موظف کنید نسبت به بازبینی نقشه‌های سازه اقدام نماید. نکته : در تمام موارد فوق اخذ رسید بسیار الزامی است . در این پرونده ، مهندس محاسب یک شرکت حقوقی بوده و حدود 17 یا 18 نفر هیئت مدیره داشته و 21 نفر شاغلین بوده اند که پشت پروانه‌ای بودند. قاضی اجرای احکام مدیرعامل شرکت محاسب را خواست و گفت باید خسارت را بپردازید. مهندس مدیرعامل گفت، این نقشه‌ها را من مهر کرده‌ام ولی زیر این نقشه‌ها مهر آقای مهندس X خورده و امضاء کرده است. آقای مهندس X عضو هیئت مدیره است. با این دلایل و با شرح این موضوع درصد خسارت بین ارکان شرکت تقسیم شد. بر اساس قانون مدنی ، در این نوع حوادث، سبببت بر اساس میزان موثر بودن ارکان تقسیم‌بندی می‌شود : ارکان شرکتهای حقوقی: 1- خود شرکت حقوقی 2- مدیرعامل: 10% تقصیر میگیرد . 3- صاحبان امضاء مجاز 4- هیئت مدیره: 40% تقصیر میگیرد . (مهندس محاسب X جزء هیئت مدیره بوده که مهر و امضاء ایشان پای نقشه‌ها بوده است.) 5- شاغلین 6- شرکاء در ادامه اظهارات مدیرعامل، مهندس محاسب به دادگاه فراخوانده می‌شود، محاسب می‌گوید من قرارداد دارم که هیچ مسئولیتی ندارم و میگوید که این امضاء و مهر جعلی است. دلایل ایشان مورد قبول هیئت کارشناسی قرار نمی‌گیرد. البته در جریان بررسی در ادامه ثابت میشود که یک نقشه‌کش این نقشه را تهیه کرده رای نهایی به شرح ذیل تغییر میکند : • مدیرعامل شرکت محاسب 10% • نقشه کش 10% • مهندس محاسب 30% • ناظر 10% • مالک 40% نکته: اثبات اینکه مهر و امضاء مهندس X جعلی بوده تقریبا غیرممکن است. بنابراین کسانی که پشت پروانه‌ای می‌شوند در واقع گوشت خود را زیر دندان مدیرعامل گذاشته‌اند. با توجه به این توضیحات به هر شکل پشت پروانه‌ای شدن به هر عنوان اشتباه محض است. بنابراین شرکتهای حقوقی وقتی کار می‌کنند باید علاوه بر مدیرعامل سایرپرسنل شرکت ازجمله نقشه‌کشها و .. را نیز بیمه شوند نکته : این سطح از مسئولیت برای ناظرین که پشت پروانه‌ای می‌شوند هم وجود دارد. در پرونده ها دیده شده که بدلیل دعوای بین مالکین و سازندگان که متاسفانه ناظرین قیچی می‌شوند، ناظر از محاکم تقصیر می‌گیرند و به تبع آن مدیرعامل شرکتهای حقوقی و ناظرین پشت پروانه‌ای درگیر موضوع شده و به پرداخت خسارت محکوم می‌شوند. نکات مهمی که در یک حادثه رخ داده در پروژه ساختمانی وعمرانی بشرح زیر باید موردتامل وبررسی قرارگیرد ، الف) ابتدا باید عللی را که بروز حادثه متأثر از آنها بوده را احراز و کشف نمود ب) آنگاه به این مهم پرداخته شود که علل مذکور ناشی از انجام فعل و ترک فعل و یا بی احتیاطی و یا بی مبالاتی کدام اشخاص بوده است ج) درآخردر صورت لزوم ، میزان تأثیر پذیری بروز حادثه از علل احراز شده ارزیابی شود بقلم:اقای بهاریزاده #حوادث_ساختمانی تفاوت هزینه های عمرانی ویژه مالکین و هزینه های جزئی و نگهداری ویژه ساکنین یا (مستاجرین)؟ یکی از چالش‌های همیشگی بین مالک و مستاجر، هزینه‌هایی است که صرف تعمیرات ملک اجاره‌ای می‌شود و دو طرف این هزینه‌ها را بر عهده دیگری می‌دانند. در ادامه به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت. 1⃣به گزارش ایسنا، طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، هزینه تعمیرات «اساسی» املاک اجاره‌ای که برای استفاده از ملک لازم است، با موجر یا همان مالک است و باید او پرداخت کند ولی تعمیراتی که عدم انجام آنها باعث سلب استفاده از آن ملک نمی‌شود، به عهده مستاجر است. 2⃣بطور کلی هزینه‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است. علاوه بر این، هزینه‌های جزئی مانند تعمیر شیر آب بخاطر چکه‌کردن، تعویض لامپ سوخته و مواردی از این دست که مربوط به استفاده مستاجر در زمان سکونت است، با مستاجر است. همچنین مستاجر ضامن خساراتی است که به ملک وارد کرده است؛‌مثلا اگر دیوار خانه‌ اجاره‌ای را خراب کند، باید خسارتش را به مالک بپردازد. 3⃣اما تمام هزینه‌های کلی و تعمیرات اساسی املاک اجاره‌ای بر عهده مالک است؛ مانند خرابی آسانسور، تعمیرات اساسی موتورخانه، عایق‌بندی پشت بام، هزینه‌های عمرانی در دیگر نقاط خانه اعم از فضای مشترک و فضای اختصاصی، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر و هزینه عوارض نوسازی شهرداری. همچنین هزینه تعمیرات مربوط به ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این قبیل هم باید توسط مالک پرداخت شود و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست؛ مگر اینکه اقدام مستاجر موجب بروز این مشکلات شده باشد. با این حال، مستاجر می‌تواند با هماهنگی و توافق قبلی با صاحبخانه، هزینه‌هایی را که بر عهده مالک است بپردازد و از اولین اجاره‌بهای خود کم کند. باید توجه داشته باشید که پذیرش هزینه‌ها نیازمند ارائه فاکتور و سند کتبی است. حال اگر مالک در زمان مناسب پاسخگوی مشکل بوجود آمده و تعیین تکلیف پرداخت هزینه‌ها نبود، مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست تامین دلیل کرده و از مالک شکایت کند. اگر باز هم مالک اقدامی نکرد، مستاجر می‌تواند شخصا برای تعمیرات اقدام کند و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. در نهایت اینکه تعمیرات کلی ساختمان که هزینه آن بر عهده مالک است می‌تواند شامل موارد زیر باشد: - تعمیرات عمرانی (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و …) - تعمیرات مربوط به تاسیسات و تجهیرات اصلی (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و …) - تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب - تعمیر نشتی سرویس‌ها - سیم‌کشی برق - تعمیر آسانسور - تعمیر در برقی پارکینگ - رنگ‌آمیزی ساختمان و تعمیرات جزئی ساختمان نیز می‌تواند شامل موارد زیر باشد : - رفع مشکل چکه‌کردن شیرهای آب و تعویض واشر آنها - تعویض لامپ‌ها و روشنایی‌های سوخته - رفع مشکل فاضلاب بعد از گذشت چند ماه اقامت مستاجر - تعمیر موردی قفل در - نصب توری در و پنجره - تعویض پوشال کولر آبی - تعمیر تهویه سرویس‌ها - تعمیر موردی کلید و پریز برق - سرویس آسانسور یا موتورخانه با این حال، هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره، مالک و مستاجر می‌توانند در خصوص هزینه‌های ساختمان با هم توافق کنند تا در صروت بروز مشکل برای هر یک از وسایل و تاسیسات، بطور شفاف مشخص باشد هزینه‌ها بر عهده چه کسی است. اما یک توصیه اساسی به مستاجران: قبل از عقد قرارداد از کلیه تاسیسات و وسایل واحد مورد اجاره اعم از کولر، شوفاژ، آبگرمکن، قفل‌ها، کلیدهای برق، دستگیره‌های در، شیرهای آب و … صورت‌برداری کنید، سپس هر کدام را کاملا تست کنید و سپس وضعیت سالم‌بودن یا خرابی آنها را در لیست خود مشخص کنید و از مالک امضا بگیرید #قانون_تملک_آپارتمانها #مدیر_ساختمان #کارشناسان_رسمی_دادگستری