تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع اراضی

تقسیم، افراز، تفکیک و تجمیع اراضی افراز و تفکیک از خصایص حقوق مالکانه است و پیشینه طولانی دارد ؛ این حق به تدریج و به دو دلیل محدود شد: نخست آنکه خودسری در تقسیم اراضی شهری منجر به توسعه ناموزون و لجام گسیخته شهر می شود و دیگر انکه دسترسی به معابر و شوارع و تامین خدمات برای قطعات تفکیکی با حق مطلق مالکان سازگاری ندارد. متقاضیان تفکیک ، بنابر این ، ناگزیر به رعایت ترتیبات و طرح درخواست به مراجع خاصی هستند که در <a class="artref" href="/ماده/ماده-101-a_0815110219149">ماده ۱۰۱ قانون شهرداری</a> اصلاحی سال ۱۳۹۰ پیش بینی شده است. درک این ماده نیازمند شناخت مفاهیم سه گانه تقسیم ، تفکیک و افراز است. ▪بخش کردن مال میان شریکان اعم از منقول و غیر منقول تقسیم نامیده می شود و از این جهت اعم از افراز و تفکیک است ؛ دو واژه اخیر صرفا در مورد اموال غیر منقول و اراضی بکار می روند. تفاوت میان این دو ، علی رغم قرابت مفهومی، موجود و به این شرح بیان می شود: ▪افراز فرع بر اشاعه است ؛ دو یا چند مالک به این وسیله رابطه شراکت در مال را به پایان می رسانند و هر یک سند شش دانگ دریافت می نمایند. تمیز حق از خصایص افراز است و به این سبب است که شریک، در صورت اعتراض به تصمیم رئیس ثبت دایر بر افراز ملک، می تواند به دادرس دادگاه مراجعه و دادخواهی نماید.(در افراز چون موضوع تمييز و تشخيص حق مطـرح اسـت، پـس ايـن تـشخيص قابـل كنتـرل قضايي است، ولي درخصوص تفكيك به دليل عدم چنين تميزي رسيدگي از نوع اداري بوده و اقدام به تفكيك قابل رسيدگي قضايي نيست.به اين دليل است كه ماده ٢ قانون افراز و فروش املاك مشاع در خصوص افراز مال مشاع بيان ميدارد: »تصميم واحد ثبتي قابل اعتراض از طرف هـر يـك از شـركاء در دادگـاه شهرستان محل وقوع ملك است.») افراز، غالبا ، مبتنی بر اجبار است و یک و یا چند تن از شرکا در مقابل دیگری و یا دیگران آن را مطرح می نمایند. افزون بر آن ، مرجع رسیدگی به درخواست افراز در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه یافته باشد اداره ثبت محل وقوع ملک است. ▪ تفکیک، در مقابل، یک عملیات ثبتی است که نسبت به اموال مشاع و یا غیر مشاع انجام می شود و در صورت نخست موجب خروج مال از اشاعه نمی شود؛ مالک واحد ، با این توصیف، می تواند آن را به قطعات گوناگون تفکیک و اسناد تفکیکی مستقل دریافت نماید. ▪تجميع عكس تفكيك بوده و به اين طريق ضرورت پيدا ميكند كه در بعضي مواقـع لازم اسـت كه دو يا چند قطعه با يكديگر يكپارچه شده و يك قطعه جديد را تـشكيل بدهنـد. از جملـه ايـن موارد ميتوان به نمونه هاي زير اشاره كرد: ١-در بعضي مواقع ممكن است تناسب قطعات موجود مطلوب نباشد در اين صورت بـراي تشكيل قطعاتي متناسب الاضلاع، دو يا چند قطعه بايد تجميع شوند و پـس از آن مجـدداً تفكيك مناسب انجام گيرد. ٢-وقتي در اثر تهيه طرح هاي شهري اعم از هادي، جامع و يا تفصيلي و احداث يا تعريض يك خيابان، قطعات آن قدر كوچك شوند كه ديگر نتوان از آنهـا در كاربريهـاي معمـول آن محدوده (مثلاً مسكوني) استفاده كرد، در اين صورت اين قطعه با قطعـه يـا قطعـات مجاور ميتواند تركيب شود. به هر حال در چنين مواردي پـس از بررسـي مـسائل حقـوقي از طـرف كارشـناس ثبتـي، مهندس مربوط بايـد همگـام بـا حـل مـسائل فـوق نـسبت بـه انجـام تجميـع و احيانـاً تفكيـك اقدام نمايد. اين مورد در ساماندهي سكونتگاههاي غيـر رسـمي كـاربرد فراوانـی دارد. پی نوشت در مـورد افـراز يـك يـا چنـد نفـر بـدون تراضي بقيه مالكان با حضور در دادگاه و تقديم دادخواست افراز، تقاضاي افراز سـهم خـود‌را مي كنند. در اين صورت افراز در موارد زير اتفاق ميافتد: ١-مجزا كردن قهري سهم الارث ملكي يك يا چند نفر از كل ماترك متوفي. ٢-مجزا كردن قهري مالكيت يك يا چند نفر به صورت مفروز از قطعه يا قطعات اصلي. در آغاز كارشناس حقوقي بعضي از مسائل حقوقي را مثل تعيين سهم الارث، تـشخيص و تثبيت مالكيتها، تشريفات حقـوقي و اداري و غيـره روشـن مـيكنـد، ولـي در مـورد مـسائل هندسي و مهندسي افراز، بايستي همانند تفكيك همـه عـواملي كـه در ارزش قطعـه يـا قطعـات دخيل ميباشد، مد نظر قرار گيـرد. يعنـي همانـا مهندس متخـصص بايـد در مـسائلي ماننـد كاربري قطعات، موقعيت قطعات، نحوه ارتباط قطعات با شبكه و ... نظر نهـايي خـود را اعـلام كند. Add a comment بختیار سید نظامی 3 نحوه افراز و تفکیک اراضی در ادبیات حقوقی به مال مشترک، مشاع گفته می‎شود و همانطور که از نام آن معلوم می‌شود، اموالی است که متعلق به بیش از یک نفر ‌باشد. به سخن دیگر به اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین، خواه مال موجود در خارج باشد، خواه در ذمه باشد، &#34;مشاع&#34; گویند. مشاع بودن یک مال می تواند به طور ارادی باشد، مانند شرکت‌های اختیاری، و یا قهری باشد مانند مالکیت چند وارث بر ترکه، که بر پیدایش قهری ملکیت مشاع اشاعه نیز گویند. اشاعه در مقابل افراز و مشاع در مقابل مفروز به کار می‌رود. ادامه مطلب را با لمس instant view ببینید. Add a comment بختیار سید نظامی 1 مهمترين تفاوتهاي تفكيك و افراز ١-در تفكيك لازم نيست كه ملك غير منقول، مشاع باشد؛ يعني يك نفر كه مالك شش دانگ زمين بزرگي است ميتواند آن را به قطعات كوچكتر تفكيك و تقسيم كند، امـا در افـراز لازم است كه ملك مشاع باشد و در مـورد تقـسيم ملـك غيرمـشاع و غيرمـشترك ايـن اصطلاح به كار برده نميشود. ٢-اگر ملك مشترك و مشاعي تفكيك شود، حالت اشـاعه و اشـتراك آن از بـين نمـيرود؛ يعني پس از تفكيك نيز شركاء در هر قطعه اي به نسبت سهم خود مالكيت دارند، امـا در افراز سهم شريك مشخص و معين مي شود و از حالت مشاع بـودن و اشـتراك خـارج ميگردد. ٣-در افراز، ملك بر مبناي سهام شركاء، تقسيم ميشـود، امـا معمـولاً تفكيـك بـر اسـاس ميزان مالكيت شركاء صورت نميگيرد، بلكه به ترتيبي كه مـثلاً فـروش قطعـات سـهل تر باشد، انجام مي شود. ۴-چون در افراز بايد سهم شريك متقاضي افراز مشخص و جدا شـود، ممكـن اسـت بـين شركاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن و يـا نبـودن آن يـا ميـزان مالكيـت مـشاعي شريك اختلاف حاصل شود، در اين صورت تعيين تكليف نهايي آن با دادگـاه و مراجـع قضايي است. اما تفكيك چون عنوان تشخيص و تمييـزِ حـق و جـدا كـردنِ سـهم مالـك مشاعي را ندارد، هيچ وقت جنبه قضايي نداشته و همواره در صلاحيت اداره ثبت بـوده است و مي باشد. پی نوشت دیدیم تفکیک در عرف ثبتی، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان و البته تقسیم اعم است از تفکیک و افراز غیر آن. باید دانست که گاهی هم تسامحاً تفکیک به جای افراز و افراز به معنای تفکیک به کار برده می شود، اما معنای دقیق و مصطلح آنها همان است که شرح داده شد. طبق ماده ١ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ١٣۵٧، در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشند، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز در حوزه آن واقع است و طبق ماده ی دوم همان قانون، تصمیم واحد ثبتی ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه است، بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه؟ در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به افراز مشخص شود. اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره¬ی ثبت محل وقوع ملک است، مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت رویه۲۹/۵۹ مورخه ۱۳۶۰/۱/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده¬ی ٣١٣ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد. اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل است. باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده¬ی ختم عملیات ثبتی است و نتیجتاً درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود، اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد، بهتر است قبلاً به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم شود تا سرعت عمل بیشتر شود زیرا در غیر این صورت، مثلاً اگر ابتدائاً به دادگاه دادخواست داده شود، دادگاه باید از اداره ی ثبت سوال نماید که آیا جریان ثبتی خاتمه یافته است یا نه؟ و با توجه به پاسخ آن اداره نسبت به صلاحیت خود اتخاذ تصمیم کند و این سوال و جواب موجب اطاله کار خواهد بود. Add a comment بختیار سید نظامی