ثبت ملک در دفتر املاک — بدیهی است در تفکیک آپارتمانها آنچه ملاک

عکس حالت مزبور در بند ۳۸۰ همان مجموعه پیش بینی شده است. در بند اخیر می خوانیم در مواردی که مالک اعیان قصد خرید عرصه زیربنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد. در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمایید. بدیهی است حدود عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیز احتیاجی به جلب نظر شهرداری ندارد نیازی به این توضیح نیست که قسمت پایانی بند ۳۸۰ مجموعه بخشنامه ها ب. ت. ب. مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ قانون ثبت غیر قابل قبول و عملاً متروک است. همچنین نباید از نظر دور داشت که مقررات بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی، صرفاً در خصوص تفکیک املاک است و شامل افراز املاک نخواهد شد. زیرا در مانحن فیه مالکیت اعیان و مالکیت عرصه به صورت مفروزی است و مالکین عرصه و اعیان نسبت به حق مالکیت یکدیگر شریک نیستند و اصولاً در چنین فرضی، مالکیت مشاع وجود ندارد تا افراز موضوعیت یابد. نهم این که به دستور مقرر در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در موقع تفکیک عرصه املاک و اراضی واقع در محدوده قانونی شهر و حریم آن نقشه تفکیکی باید به تصویب و تأیید شهرداری محل برسد. ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۵۴ در این خصوص مقرر می دارد اداره ثبت اسناد و دادگاه ها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم یم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد ... همین ۱ آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۰۴ مکرر الحاقی ۲۵ مهرماه ۱۳۲۴ چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیانی احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود و مالک اعیانی پس از انجام عمل میتواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد ... و قسمت اخیر بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر ماه ۱۳۹۵ نیز مفید همین معنی است که مقرر میدارد ... چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عمل میشود. منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول به اتمام تشریفات قانونی و انقضاء مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود. به این ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلا اشکال است. قاعده راجع به لزوم پرسش از وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تفکیک عرصه اراضی و املاک خارج از محدوده قانونی شهرها نیز باید رعایت شود. ضمن این که در موقع تفکیک املاک واقع در بافت مسکونی روستاها باید نقشه تفکیکی به تصویب بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل برسد و مرجع اخیر الذکر، انجام عملیات تفکیک را بلامانع اعلام نماید. بدیهی است در تفکیک آپارتمانها آنچه ملاک عمل ادارات ثبت و در واقع مجوز تفکیک به شمار می آید گواهی خاتمه بنا یا پایان کار ساختمان است که توسط شهرداری محل صادر می شود و عملیات تفکیک بر اساس آن و با در نظر گرفتن وضع موجود و رعایت قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن انجام می پذیرد. دهم این که در آپارتمانها هر مالک به میزان مالکیت بر حصه اختصاصی خود، دارای مالکیت بر عرصه آپارتمان احداثی نیز هست ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها منصوب ۱۳۴۳ در این باره می گوید هر کس آپارتمانی را خریداری نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد، مشاعاً سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق ب. غ. باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد ... قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۳، ماده ۲ اصلاحی ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است. ارائه هر گونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. برای این گونه اراضی در صورت تقاضا سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵ بند ۳۱۹ چون از نظر نحوه وصول و دریافت هزینه های مشترک آپارتمانها و مرجع مربوطه ممکن است اختلاف پیش آید، لذا خاطر نشان می نماید: (۱) در این مورد بر اساس لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده ۱۰ مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۵۹/۳/۱۷ شورای انقلاب جمهوری اسلامی به شرح زیر عمل شود ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۵۱ و تبصره های آن به شرح زیر اصلاح و یک تبصره به عنوان تبصره ۳ به آن افزوده می گردد: ماده ۱۰ مکرر در صورت امتناع مالک با استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیأت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود. هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیأت مدیران می توانند به تشخیص خود و ب. ت. ب. امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ تهویه مطبوع، آب گرم برق گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیة حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد. عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف میباشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.