حصل پنجم - دعاوی اختصاصی اجاره / ۴۳۵ — سال ۵۶

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستأجر در تخریب مورد اجاره، کافی برای صدور حکم تخلیه ی مستأجره در محکمه ی حقوقی نیست؛ زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است، مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ ق..م.م مصوب ۱۳۵۶، دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره، چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد، تجویز شده است. بنابراین به عنوان تعمیر و تزیین که بعضاً با تخریب مقدماتی همراه است، مادام که بر اساس بنای عین مستأجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند، تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست. هر چند دادگاه کیفری مستأجر را در تخریب مورد اجاره، مجرم شناخته باشد. نظریه ی شماره ی ۷/۵۲۲۹ مورخ ۶۲/۱۱/۱۹ اداره ی حقوقی مواردی که دادگاه، ضمن صدور حکم تخلیه ی محل کسب و پیشه و تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم میدهد، در ماده ی ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعیین شده است. بنابراین صدور حکم بر تجارت به علت نپرداختن اجاره بها یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر ملازمه نداشته و در این موارد، قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت. برابر قاعده ی حقوقی اذن در شی، اذن در لوازم آن است، نصب تجهیزاتی که بدون آنها ادامه ی کار را برای مستاجر با مشکل مواجه کند، از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست. أی شماره ی ۱۵۸۴ مورخ ۹۱/۱۲/۲۱ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظراستان ملاک تعدی و تفریط مستأجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی، مطابق تعریف قانون مدنی در مادهی ۹۵۱ است. لذا احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستاجر است. سال ۵۶ ، بنای غیر مجاز احداث کند، تقاضای قلع و قمع از موجر، پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی، همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند، شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید، عرفاً مشابه ی شغل سابق باشد. دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینهی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر، رأی به تخلیه ی ملک صادر میکند و در ضمن رأی مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه ملک توسط مستأجر تعیین میکند. مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است خواهان دعوی م. ب. و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح میکند. دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود. زمانی که رأی مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد، اجراییه صادر شده و به مستأجر ابلاغ میشود تا ظرف مهلت تعیین شده در رأی، نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه در موعد مقرر اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ی ملک میکند. اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد (۲) این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه م. ب. و مستأجر بدون در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود.