حصل پنجم - دعاوی اختصاصی اجاره / ۴۳۵ — سال ۵۶

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستأجر در تخریب مورد اجاره، کافی برای صدور حکم تخلیه ی مستأجره در محکمه ی حقوقی نیست؛ زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است، مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ ق..م.م مصوب ۱۳۵۶، دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره، چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد، تجویز شده است. بنابراین به عنوان تعمیر و تزیین که بعضاً با تخریب مقدماتی همراه است، مادام که بر اساس بنای عین مستأجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند، تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست. هر چند دادگاه کیفری مستأجر را در تخریب مورد اجاره، مجرم شناخته باشد. نظریه ی شماره ی ۷/۵۲۲۹ مورخ ۶۲/۱۱/۱۹ اداره ی حقوقی مواردی که دادگاه، ضمن صدور حکم تخلیه ی محل کسب و پیشه و تجارت، به پرداخت حق سرقفلی نیز حکم میدهد، در ماده ی ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، تعیین شده است. بنابراین صدور حکم بر تجارت به علت نپرداختن اجاره بها یا به علت تعدی و تفریط در عین مستأجره و یا به علت محل فساد قرار دادن عین مستأجره، با تعیین حق سرقفلی برای مستأجر ملازمه نداشته و در این موارد، قانوناً مستأجر استحقاق دریافت چنین حقی را نخواهد داشت. برابر قاعده ی حقوقی اذن در شی، اذن در لوازم آن است، نصب تجهیزاتی که بدون آنها ادامه ی کار را برای مستاجر با مشکل مواجه کند، از مصادیق تعدی در مورد اجاره نیست. أی شماره ی ۱۵۸۴ مورخ ۹۱/۱۲/۲۱ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظراستان ملاک تعدی و تفریط مستأجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی، مطابق تعریف قانون مدنی در مادهی ۹۵۱ است. لذا احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستاجر است. سال ۵۶ ، بنای غیر مجاز احداث کند، تقاضای قلع و قمع از موجر، پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی، همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند، شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگر این که شغل جدید، عرفاً مشابه ی شغل سابق باشد. دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینهی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر، رأی به تخلیه ی ملک صادر میکند و در ضمن رأی مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه ملک توسط مستأجر تعیین میکند. مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است خواهان دعوی م. ب. و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح میکند. دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود. زمانی که رأی مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد، اجراییه صادر شده و به مستأجر ابلاغ میشود تا ظرف مهلت تعیین شده در رأی، نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه در موعد مقرر اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ی ملک میکند. اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد (۲) این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه م. ب. و مستأجر بدون در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود. (۴) در صورتی که مراجع قانونی مستأجر را از شغلی فعلی منع کنند، این منع، مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی شود. در چنین مواردی مستأجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه ی شغل قبلی باشد.