حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن

حکایت نرخهای بالای سود بانکی و بازار مسکن تجربه چند سال اخیر حاکی از آن است که کاهش نرخ سود رسمی بانکی، بازیِ نظام بانکی با افکار عمومی است؛ کمااینکه علیرغم کاهش نرخ سود سپرده گذاری بانکها به 15 درصد در سال گذشته، در عمل، بانکها مصوبه خودشان را دور زدند و با لطایف الحیلی سودهای غیررسمی بالای 20 درصد پرداخت نمودند. این در حالی است که فعلا، انتظار از نظام بانکی کاهش سود رسمی سپرده ها به زیر 15 درصد نیست بلکه انتظار، رساندن سودهای غیررسمی به سود رسمی (15 درصد) است. نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن بستر انحصار چندجانبه برای نظام بانکی کشور، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می‌کند. البته اینکه بانک مرکزی، انگیزه و توان چنین کاری را دارد یا خیر، بحث دیگری است. در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر به سمت خود می کشانند. در واقع این بانکها به علت پیشتاز بودن نرخشان، مشتری قاپی می کنند و به منابع بانکهای دیگر دست اندازی می کنند. شرایط این بانکها همانند غریقی است که دیگران را نیز با خود به زیرِ آب می کشد! به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ بالا و غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانک‌ها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف ‌شده و بانک‌ها منبعی برای دادن این نرخ‌های سود ندارند. اما سوال قابل طرح این است که نرخ های بالای سود بانکی، چه تاثیراتی بر بازار مسکن دارند. در پاسخ باید گفت مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است. با نرخ های کنونی سود بانکی، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، بالا بوده و از حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن جلوگیری می کند. این مساله باعث کم تحرکی در بازار مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها افزایش می‌یابد، از تمایل تقاضا به سمت دارایی رقیب جلوگیری می کند. هرچند در سمت عرضه نیز نرخ بالای سود می‌تواند موجب افزایش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود، با این حال به نظر می‌رسد اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است. در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که نرخ های بالای بهره، موجب کاهش تحرک بازار مسکن می شود، اجماع نظر نسبی وجود دارد. بنابراین علیرغم اینکه در حالت کلی معتقد به مداخله حداقلی دولت در بازار پول هستم ولی در شرایط کنونی، با شکست بازار پول مواجه هستیم. در چنین حالتی اگر بانک مرکزی مداخله و نظارت موثری را اعمال ننماید هزینه اصلاح نظام بانکی در آینده بیشتر می شود. فراموش نکنیم در گذشته که بانک مرکزی چشمش را به تخلف بانکهای بد بسته بود، هزینه کاهشِ نرخ سود در زمان کنونی را افزایش داد. بانک مرکزی باید هر چه زودتر تصمیمِ کبری بگیرد. هر روزی که می گذرد، هزینهٔ سیاست کاهش نرخ سود بانکی، افزایش می یابد. دو اولویت برای این مداخله، قابل تصور است: ۱. کاهش نرخهای غیر رسمی بانکها به نرخ رسمی 15 درصد ۲. کاهش نرخ رسمی بانکها به زیر 15 درصد به نظر می رسد اولویت مسوولین بانکی جابجا شده است. یعنی به علت سخت بودن اولویت اول، یکراست سراغ اولویت دوم رفته اند تا حداقل بصورت نمادین، کاری کرده باشند! این در حالی است که نرخ های بالای سود غیررسمی بانکی، توان کمر راست کردن را از اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن گرفته است. به تدبیر دولت دوازدهم برای حل این معضل، امید بسته ایم. بهروز باشید. بهروز ملکی. کانال تحلیل بازار مسکن، قدرت پيش بینی در این بازار می دهد پرسش و پاسخ کارشناسی پرسش از مهندس گودرزی : در صورتیکه قاضی پرونده در قرار کارشناسی صادره " میزان خسارت وارده به یک ساختمان "را خواسته باشد آیا کارشناس میتواند افت قیمت ساختمان را نیز بعنوان خسارت محاسبه نماید و به سایر خسارات وارده اضافه نماید یا جهت اضافه نمودن افت قیمت نیاز به دستور صریح قاضی دارد؟ پاسخ مهندس مهدی لایق : کارشناس نمی تواند بیشتر یا کمتر ازآنچه در قرار کارشناسی خواسته شده نظر بدهد. پرسش مجدد از مهندس گودرزی : روالی در کانون هست که بعضی آقایان برای بعضی از ارباب و رجوعان خود افت قیمت هم بعنوان بخشی از خسارت محاسبه میکنند و به خسارات وارده اضافه می کنند. در یک جلسه بنده با این موضوع مخالفت کردم . آیا افت قیمت باید در دادخواست آورده شود و قاضی در قرار دستور محاسبه آنرا بدهد یا خود کارشناس در صورت تشخیص میتواند افت قیمت را بعنوان خسارت تلقی نموده و به سایر خسارات اضافه کند؟آیا افت قیمت موضوعی غیر از خسارت وارده به ساختمان میباشد؟ پاسخ مهندس مهدی لایق : کارشناس نه تکلیف دارد و نه حق که بیش از موضوع قرار اعلام نظر کند.البته هستند کسانیکه اینکار را میکنند و دادگاه نیز معترض نمی شود.ما مصرحات قانونی را میگوییم نه سلایق افراد را. اگر استنباط از متن قرار,بیانگر ارزیابی کل خسارت وارده باشد چون افاده عموم میکند. ارزیابی خسارت ناشی از افت در صورتیکه کارشناس به خسارت افت قیمت نظر داشته باشد داخل در خسارات است و اعلام نظر بلامانع است. #مهندس_مهدی_لایق #کارشناس_رسمی #میزان_خسارت #افت_قیمت #قرار_کارشناسی #اعلام_نظر_بیش_از_موضوع_قرار eatlaatekarshnaci ارزیابی زمین و مسکن قطعات مبنائی در ارزیابی با توجه به منطقه متغیر می باشند. واحدهای واقع در بر خیابانها برای کاربری اداری مناسب هستند. در شرایط مساوی ، واحدهای جنوبی 5% تا 7% گرانتر از واحدهای شمالی می باشند . قدر السهم عرصه در ارزیابی واحدهای آپارتمانی برای مجتمع های 2 تا 3 واحدی تاثیر مثبت 5% تا 10% نسبت به مجتمع های با تعداد واحد بیشتر دارد. با توجه به اینکه در برجها امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد وبعضآ فول امکانات ، قیمت واحدهای آپارتمانی در برجها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی دارای 20% ارزش بیشتری می باشد . eatlaatekarshnaci برای تعیین ارزش املاک با قدمت بیش از دو سال ، به ازای هر سال قدمت بطور متوسط (وبرای محاسبه دقیق مراجعه به جدول درکتب مرتبط) ، 1.5% کاهش قیمت در نظر گرفته شود . بطور کلی ارزش هر مترمربع پارکینگ بین 50% الی 60% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته شود بطور کلی ارزش هر مترمربع انباری بین 35% تا 50% ارزش هر مترمربع آپارتمان در نظر گرفته شود . واحدهایی که دارای حیاط اختصاصی می باشند دارای ارزش بیشتری بین 5 تا 10 درصد نسبت به دیگر واحدها می باشند. ارزش هر مترمربع تراسهای مسقف برابر 25 تا 35 درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان می باشد . ارزش بالکنهای سه طرف باز برابر 50% و بالکنهای دو طرف باز برابر 70% هر مترمربع آپارتمان می باشد . برگرفته از خلاصه موضوعات مطروحه در کلاسهای آمورشی ، افزایش صلاحیت ارزیابی توسط کانون eatlaatekarshnaci نسبت ارزش پارکینگ و انباری به ارزش ملک ارزش پارکینگ نسبت به ارزش هر مترمربع آپارتمان نوساز در: - نارمک: 35 م ت و آپارتمان 5 م ت -خزانه بخارایی: 15 م ت و اپارتمان 2/5 م ت -جوادیه راه اهن 15 م ت و آپارتمان 2/8 م ت -جوادیه خاک سفید تهرانپارس 25 م ت و آپارتمان 3/7 م ت -هفت حوض 70 م ت و آپارتمان 7 م ت -بلوار شهید محلاتی خ نبرد: 20 م ت و آپارتمان 3 م ت -شهرک غرب بلوار فرحزادی خ درختی : 70 م ت و آپارتمان 12 م ت -شهرک غرب خ سرو غربی : ۸۰ م ت و آپارتمان 10 است الف) با کمی تامل و دقت براحتی میتوان نسبت و ارزش یک مترمربع پارکینگ را به یک مترمربع آپارتمان مرتبط را محاسبه و کشف کرد . ب) اگر قرار بود ارزش یک مترمربع پارکینگ با یک مترمربع آپارتمان یکسان باشد بطور مثال مساحت متوسط هر پارکینگ درسندها11مترمربع قیدمیشود پس اگر از اطلاعات فوق نارمک را در نظر بگیریم ؛ ارزش هرمترمربع اپارتمان 5م ت است لذا 5×11= پنجاه و پنج م ت( 55 م ت) درصورتی که ارزش یک پارکینگ درنارمک 35 م ت است یعنی ارزش هر مترمربع پارکینگ حدودا 60% در این منطقه است ؛ این نسبت بطور کلی و اکثرا مشابه است مگر در موارد خاص که اینجا بحث موارد استثنایی و خاص و ویژه نیست. همچنین ارزش انباری هم تقریبا به روش فوق قابل کشف و محاسبه است که بطورکلی ارزش انباری به مساحت ،موقعیت ( زیر راه پله ، مجاور موتورخانه ،ارتفاع کم ،قناس بودن ؛سقف شیداربودن و...) به نورگیر بودن یابلعکس و... بستگی دارد که ارزش هر مترمربع انباری 40 تا 50% ارزش هر مترمربع آپارتمان است. مهندس علی خزاعی زاده کارشناس رسمی دادگستری