خلع ید، قلع و قمع، اجرت المثل — مطابق ماده ۳ در دو قانون موجر

موضوع ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها در عقد اجاره پرسش آیا عدم تعیین اجاره بها موجب بطلان عقد اجاره می گردد؟ ۰ مطابق مواد ۳ قانون موجر و مستأجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲، عدم تعیین میزان اجاره بها موجب بطلان عمل حقوقی متعاملین نمی گردد، بلکه در این صورت حسب مورد دادگاه ذی صلاح یا شورای حل اختلاف طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اجرت المثل) اقدام خواهد نمود. مطابق ماده ۳ در دو قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ عمل می شود. در ماده ۳ قانون سال ۱۳۵۶ آمده است: «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه ذکر شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود ب. ر. م. این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین ۱۳۶۲ آمده است: اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد، به مقداری است که بین طرفین مقرر شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد. این دو ماده استثنایی بوده و برای برخی مصالح در زمان تصویب دو قانون و نیز سامان بخشیدن به وضعیت املاک وضع شده است. با این وصف قاعده حاکم در عقود معوض پابرجاست. لذا قرارداد تنظیمی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به دلیل عدم نص (به مانند ماده ۳ دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲) تابع قانون مدنی بوده و ضمانت اجرای عدم تعیین اجاره بها بطلان عقد است. در این خصوص تفاوتی بین دو قرارداد شفاهی یا کتبی وجود ندارد. می توان نظر داد که حکم مواد ۳ قوانین پیش گفته قابل تسری به تمامی عقود اجاره م. ب. و تفاوتی در سال قرارداد مربوط به تصویب قانون نیست. همان فلسفه مقرر در مواد ذکر شده در عقود سال ۱۳۷۶ قابل توجیه است. ۴-۱-۲-۲- ۵- عدم نیاز به طرح دعوی ابطال قراردادی که بطلان آن به موجب حکم دادگاه احراز شده است قبل از اقامه دعوی خلع ید و مطالبه اجرت المثل گاهی اوقات باطل بودن قرارداد مستند دعوی خ. ب. م. حکم دادگاه احراز می شود و خواهان به استناد حکم مذکور اقدام به طرح می نماید. در این حالت ب. ت. ب. حکم دادگاه نیازی به طرح دعوی ابطال قرارداد سابق وجود ندارد. -۴-۱-۲-۲- تقویم یا عدم تقویم خواسته در خصوص مطالبه اجرت المثل موضوع ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص این مطلب که آیا نیاز به تقدیم دادخواست دارد یا به صرف درخواست نیز قاضی دادگاه به چنین تقاضایی عمل می نماید؟ به نشست قضایی به شرح ذیل اشاره می گردد. موضوع: نحوه اقدام محکوم له و دادگاه در خصوص تعیین بهای زراعت و اجرت المثل در زمین خلع ید شده موضوع ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی پرسش: در خصوص ملک موضوع خلع ید که در آن زراعت شده، مطابق شق دوم ماده ۴۸ قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که موقع برداشت محصول نرسیده باشد اعم از اینکه بذر روییده یا نروئیده باشد، محکوم له مخیر است که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف م. ع. باقی گذارد و اجرت المثل بگیرد. در پایان ماده ذکر شده که تشخیص بهای زراعت و اجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است. اعلام نمایید آیا برای تعیین اجرت المثل و بهای زراعت، محکوم له الزاما باید دادخواست به دادگاه تقدیم نماید و دادگاه در قالب رای اتخاذ تصمیم نماید یا اینکه ضرورتی به گنجینه دعاوی حقوقی تقدیم دادخواست مجدد نیست و دادگاه در همان پرونده اجرائی اقدام می نماید؟ ضمناً چنانچه مورد اخیر مد نظر است در قالب رأی است یا تصمیم عادی؟