. در عقد اجاره — به عبارت دیگر

به طور کلی، هرگاه در مورد اجاره اعیان، عین مستأجره تلف شود و یا به تمامی از حیز انتفاع بیفتد، اجاره باطل می شود؛ زیرا مفاد عقد اجاره تملیک منفعت عین است به عوض معلوم و هنگامی وفای موجر به مفاد عقد محقق می شود که عین دارای منفعت معلوم را به مستأجر تسلیم کند و هرگاه قادر به این امر نباشد، عقد مذکور برای مستأجر منفعتی نخواهد داشت. به عبارت دیگر، چون تسلیم عین مستأجره به این منظور صورت می گیرد که منفعت به مستأجر تسلیم شود و او از آن انتفاع ببرد، مقنن نیز قدرت بر تسلیم عین مستأجره را از شرایط اساسی عوضین در عقد اجاره قرار داده و ماده ۴۷۰ قانون مدنی ایران در این باره مقرر کرده است: در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است. بنابراین، اگر حیوانی فراری که نه صاحب آن از محل آن اطلاع دارد و نه مستأجر بداند که به کجا فرار کرده است، موضوع عقد اجاره واقع شود به طوری که پس از انتقاد عقد قدرت بر تسلیم و تسلم آن برای طرفین وجود نداشته باشد به استناد قاعده تعذر وفا به مدلول عقد اجاره باطل است. همچنین هرگاه شخصی زن شیردهی را برای شیر دادن به فرزندش اجاره کند و فرزند او بمیرد یا شیر آن زن خشک شود عقد اجاره باطل می شود. گاهی تعذر ممکن است به هر یک از طرفین مربوط شود. مانند آنکه شخصی باربری را برای حمل کالای معین خویش اجاره کند و آن کالا تلف شود و یا به دلیل بیمار شدن باربر یا به علتی دیگر باربر از حمل بار ناتوان شود؛ مشروط بر آنکه این اموز قبل از شروع کار باربر واقع شوند؛ یا آنکه شخصی زرگری را اجاره کند تا برای مثال طلای خاصی را برای او به صورت اشیاء زینتی و زیور درآورد و زرگر از انجام دادن آن عاجز بماند و یا طلا قبل از اشتغال به ساختن، تلف شود. قاعده تعذر در ضمن مدت اجاره نیز جاری است؛ زیرا مستأجر در طی زمانی که مین مستأجره در اختیار اوست از آن منتفع می شود. بنابراین، اگر شخصی، خانه ای را برای سکونت یا مغازه ای را برای کسب و کار به مدت یک سال اجاره کرده باشد و پس از مدت شش ماه تمام یا بخشی از خانه یا مغازه به علت حادثه ای مثل سیل یا زلزله از بین برود، عقد از زمان تلف منحل و منفسخ می شود؛ زیرا تحصیل منفعت مستأجر به صورت دائم متعذر است. در این باره محقق در شرایع می گوید: هرگاه شخصی که کندن چاهی را مقاطعه کرده است، مقداری از آن را بکند و سپس به علتی مانند بیماری یا سختی زمین ادامه کار برایش متعذر شود، همه عمل و نیز آنچه او انجام داده است تقویم می شود و آنگاه به نسبت از اجرت به او پرداخت خواهد شد. نظیر همین حکم در مبسوط شیخ طوسی نیز آمده است.