درخواست ثبت و ماهیت آن — بر همین مبنا است که پس از

درخواست ثبت از لحاظ ماهوی و همچنین آثار و نتایج آن به هیچ یک از تقاضاهایی که به مراجع ذیصلاح اداری و قضایی داده می شود، شبیه نیست. پذیرش درخواست ثبت ملک از سوی مرجع اداری سنگ بنای مالکیت ملک محسوب می شود و ملک مورد تقاضا را از حالت مجهول المالک خارج می سازد و آن را که تا زمان قبول درخواست ثبت از نظر قانونی بدون مالک بوده است قانوناً دارای مالک می نماید. بنابراین درخواست ثبت ملک از نظر ماهوی حتی با سایر درخواستها و یا اقدامات و اعمال مربوط به ثبت املاک مانند تقاضای تحدید حدود درخواست سند مالکیت تقاضای تجمیع یا تفکیک یا افراز انتقال رهن، وقف توقیف و مزایده و یا حراج ملک نیز به کلی متفاوت است. ضمناً باید توجه داشت که سایر درخواستها یا اقدامات و اعمالی که پس از قبول درخواست ثبت ملک صورت می پذیرد تا پیش از قبول درخواست ثبت اساساً موضوعیت پیدا نمی کنند. مثلاً تا قبل از قبول تقاضای ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی، انتشار آگهی تحدید حدود و انجام عملیات تحدیدی بی وجه است. وانگهی تمامی عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود، تجمیع تفکیک افراز، صدور سند مالکیت و مانند آنها با رعایت مفاد اظهارنامه ثبتی که مبین قبول درخواست ثبت است. صورت خواهد گرفت. برای مثال ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ اعلام می دارد و افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است ... بدیهی است منظور قانونگذار از ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، اما ثبت دفتر املاک نشده و در نتیجه برای آن ملک سند مالکیت صادر نشده است، ملکی است که قبول تقاضای ثبت نسبت به آن به عمل آمده و اظهارنامه ثبتی در خصوص آن تنظیم شده و با انجام عملیات تحدید حدود جریان ثبتی آن خاتمه یافته است، ولو آن که ثبت دفتر املاک نشده باشد. به عبارت دیگر قانونگذار پس از قبول درخواست ثبت متقاضی از طرف اداره ثبت محل برابر مقررات مالکیت او را به رسمیت شناخته است و آن را قانونی می داند هر چند ملک مورد تقاضای او منتهی به ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت نشده باشد. بر همین مبنا است که پس از قبول درخواست ثبت کلیه اعمال حقوقی نظیر عقود و ایقاعات نسبت به ملک مورد تقاضا به اعتبار اظهارنامه ثبتی باید به صورت رسمی و در دفتر خانه انجام شود و مراجع ذیصلاح نیز بر همین اساس امکان می یابند تا نسبت به ملک تقاضای ثبت شده اجراییه صادر کنند و یا در صورت لزوم آن را بازداشت نمایند. طبق مقررات ماده ۹۷ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی متعهدله می تواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را برای استیفای طلب خود معرفی کند. در این صورت پس از مزایده و انقضای مدت قانونی برابر مقررات جاری اداره ثبت به برنده مزایده سند انتقال میدهد و در آگهی و صورتجلسه و سند انتقال قید میشود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده اداره ثبت تکلیفی برای تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتی از جهت اشکالاتی که ممکن است در حین پذیرش تقاضای ثبت و یا بعد از آن از جهت اعتراض و غیره پیش آید نخواهد داشت. انتقال گیرنده برابر مقررات جاری بایستی برای درخواست ثبت مراجعه کند و باید کلیه هزینه های مربوط به اقدامات اجرایی را که از جهت توقیف ملک به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرایی قبلی برابر مقررات تعقیب خواهد شدید نکته جالب این که تبصره ذیل ماده مذکور معرفی ملک مجهول المالک را از طرف متعهد تا قبل از پذیرش تقاضای ثبت مردود دانسته است. نکته دیگر این که در کلیه اختلافات و اعتراضات و دعاوی و شکایات نسبت به اصل یا حدود ملک مورد تقاضای ثبت که در مراجع اداری یا قضایی مطرح می شوند، بررسی مفاد اظهارنامه ثبتی که بر اساس درخواست ثبت تنظیم شده است اهمیت تمام دارد و رعایت این مهم حتی اگر ملک مورد تقاضا ثبت دفتر املاک و منجر به صدور سند مالکیت هم شده باشد. ضروری است. زیرا آنچه که در اغلب اعتراضات و اختلافات و دعاوی و شکایات مربوط به املاک می تواند مرجع رسیدگی کننده را در حل و فصل موضوع یاری رساند مراجعه به مفاد و مندرجات اظهارنامه ثبتی است که سنگ بنا و پایه نخستین مالکیت ملک محسوب می شود. پس از قبول درخواست ثبت هیچ مقامی جز مرجع قضایی صلاحیت ابطال اظهارنامه ثبتی را ندارد. به همین دلیل بخش اخیر بند اول ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت در مورد ابطال درخواست ثبت توسط مرجع اداری را باید با احتیاط بسیار و تفسیر مضیق پذیرفت. آن جا که در بیان صلاحیت های هیأت نظارت مقرر میدارد هر گاه در اجرای مقررات ماده یازده از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت با هیأت نظارت است.» ۱ آیین نامه قانون ثبت ماده ۱۲۴ در مواردی که برای استیفای طلب بستانکار طبق حکم دادگاه ملک مدیون به تصرف بستانکار داده می شود اداره ثبت باید متصرف را جانشین مدیون شناخته و اگر ملک به نام مدیون به ثبت رسیده باید مطابق همان حکم ملک را به نام محکوم له مثل مورد انتقال، ثبت نماید. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۶۵، بند ۲۵۶ ... در مورد املاک مجهول المالک که از طرف بستانکاران اجرایی جهت وصول طلب معرفی و با انجام تشریفات قانونی به مزایده یا حراج منتهی می شود صدور سند انتقال این گونه املاک با رعایت کامل مقررات بلا اشکال است و در مورد املاک مجهول المالک که مدیون در قبال بدهی خود معرفی می کند باید معرفی کننده راهنمایی شود که بدوا تقاضای ثبت نماید تا مبادرت به اقدامات بعدی وسیلة اجراء بشود. قانون اجرای احکام مدنی ماده ۱۰۱ توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال م. ع. وقتی جایز است که م. ع. د. آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا م. ع. ب. موجب حکم نهایی دادگاه مالک شناخته شده باشد. از عمومات قانون ثبت و آیین نامه ثبت املاک به طور اعم و از روح ماده ۲۵ اصلاحی قانون و نحوه نگارش آن به طور اخص به روشنی استنباط میشود که صلاحیت های هیات نظارت برای رسیدگی صرفاً تا آن جا است که به حق کسی خلل نرساند. در غیر این صورت قطعاً مرجع صالح به رسیدگی دادگاه خواهد بود و رویه اداری نیز به این امر تمایل دارد. چرا که در آراء شورای عالی ثبت به ترتیب می خوانیم رأی مورخ ۱۳۴۵/۹/۲۹ ... نسبت به اعیان باغ مذکور در گزارش تا تعیین تکلیف در دادگاه اقدامی ندارد.