دستور تخلیه — قید لزوم امضای دو شاهد عادل ذیل

⚠ احتیاط: ممکن است آغاز یا پایانِ مطلب در بندِ مجاور باشد. که به موجب هرگونه سند رسمی یا عادی مشمول اجاره واقع شده، وضع گردید. برابر ماده ۲ قانون مزبور چنانچه قرارداد اجاره با سند رسمی تنظیم نشده باشد، باید در ذیل قرارداد دو شاهد عادل آن را امضاء نمایند. در غیر این صورت قرارداد برخوردار خواهد بود و بر دادخواهی نزد مراجع قضایی شورای حل اختلاف ترجیح داده می شود. بنا به تقاضای موجر ی. ق. م. قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. برای صدور دستور تخلیه عین مستاجره مسکونی برابر بند (ب) ماده قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ درخواست نزد شورای محل مطرح می شود. شعبه پذیرنده درخواست ظرف یک هفته از تاریخ ثبت درخواست و پس از یک فرآیند بررسی اداری و احراز مدارک مالکیت و رابطه استیجاری و بدون رسیدگی تناظری دستور را صادر می نماید. دستور تخلیه هم بی درنگ توسط ضابطین (نیروی انتظامی محل) اجرا می شود. مگر آن که اجرای دستور به شیوه ارادی و اختیاری از سوی مستاجر انجام پذیرد. شورا برای اجرای دستور نیازی به صدور اجرائیه و تشریفات آن ندارد و تنها به صدور دستور بسنده می نماید. در بند ۴ لایحه شورای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ که به تصویب شورای نگهبان رسید؛ کلیه دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاره بها جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است. در تبصره ۶ این لایحه آمده: «آرای دادگاه های صلح قطعی است مگر در موارد زیر که قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان است: الف - دعاوی موضوع بند (۱) این ماده دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صورتی که خواسته بیشتر از نصف نصاب مذکور در آن بند باشد.... پ- موارد مذکور در بندهای ۲، ۳ و ۴ این ماده .... با این وصف باید تصمیم یا دستور به تخلیه عین مستاجره مسکونی صادر از دادگاه صلح را درخور تجدید نظر در دادگاه تجدیدنظر استان دانست. لایحه مزبور برغم تصویب و تایید شورای حل اختلاف تا کنون به موقع اجرا گذاشته نشد. قید لزوم امضای دو شاهد عادل ذیل قرارداد عادی اجاره برای شمول دستور تخلیه بمنظور تقویت اعتبار و ضریب اثبات سند اجاره هست. از اینرو بنظر می رسد در مواردی که مستاجر اصالت قرارداد اجاره را با حضور در مرجع صالح شورای حل اختلاف یا نهاد تازه تاسیس یافته دادگاه صالح) پذیرفته شرط مزبور برای جریان ماده ۳ قانون یا بند ۴ لایحه یاد شده منتفی است. به هر روی دستور تخلیه از جمله تصمیماتی است که اگرچه از مرجع غیر قضایی صادر میشود، اما نیازی به تایید در دادگاه بدوی بمنظور اجرا ندارد. این دستور مستقیم به ضابطین و نه مامورین اجرا ابلاغ می شود تا آنها با رعایت تشریفاتی مبادرت به اجرای آن نمایند. به نحو معمول و متعارف مامورین اجرا در شرایط و زمانهای حاد با احتیاط و رعایت شان و کرامت انسانی مستاجر مبادرت به اجرای دستور می نماید و حداقل چند روزی به او فرصت می دهند. از سویی برابر مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا زیر نظر رییس جمهور به شماره ۰۲/۱۰۰/۴۰۳۸۹ مورخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸ با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی به کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم ظالمانه با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب پذیر کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸ هنوز تمدید نشده است؛ در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شروع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می شود. همچنین حداکثر افزایش اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد کلان شهرهای دیگر مشهد تبریز، اصفهان، شیراز، کرج اهواز قم و کرمانشاه تا ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود. این مقرره مانع جدی در پذیرش درخواست تخلیه و اجرای آن شده و جز توافق موجر و مستاجر و با رعایت شرایط سخت آمده در مصوبه شورا امکان تخلیه اماکن مسکونی میسور نخواهد بود. فقدان صلاحیت تقنینی شورا تخطی از اصل هشتاد و پنجم قانون اساسی و مقررات تقنینی چون قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و نقض اصل لزوم توافقات خصوصی و حاکمیت اراده متعاقدین از ایرادات وارد بر این مصوبه است.