دعاوی اختصاصی پیش فروش ملک / ۳۰۹ — (۲) سند پیش فروشی که الزام به

(۲) سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته میشود، در (۳) هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی (۴) در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت میتوان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد، الزام کرد. به عنوان مثال در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم میکند. ۵) دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح میشود؛ اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است. ( ۶) برای طرح این دعوی می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارایه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است. ( ۷) اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند، پیش خریدار میتواند اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است. قرارداد عادی برای پیش فروشنده، جرم محسوب می شود؛ اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد. (۹) اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود پیش فروشنده میتواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند. هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین پیش فروشنده متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد پیش خریدار در آید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود .