رای شماره ی ۷۸۵ مو:ی — چنان چه مستأجر

چنان چه مستأجر، مالک کل سرقفلی مغازه ی مورد بحث باشد و بخواهد وفق تبصره ی ماده ی ۱۹ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۵۶، حق سرقفلی خ. ر. ب. شخص ثالث انتقال دهد نیازی به تفکیک ملک نمیباشد و صادر کردن قرار عدم استماع دعوا به لحاظ مشاع بودن ملک توجیه قانونی ندارد. نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۶۲ - ۱۳۸۱/۲/۱۴ اداره ی حقوقی دادگستری اجابت تقاضای تعدادی از مالکین مشاع مبنی بر پرداخت حق کسب و پیشه و تحویل گرفتن ملک خود به طور مشاع به مستأجری که تقاضای تجویز انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. از دادگاه را کرده است، ب. ت. ب. ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، منع قانونی نداشته و بلا اشکال است و دادگاه می تواند با ارجاع امر به کارشناس و تعیین حق کسب و پیشه ی مستأجر، حکم به تخلیه ی مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه، صادر کند. نظر به این که مستاجر اقدام به احداث مغازه در زمینی کرده که تا کنون برای آن سند مالکیت اعیانی صادر نشده است و از طرفی مطابق مفاد ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر که جنبه ی آمری داشته و تخطی از آن توجیهی قانونی ندارد، دادگاه مکلف است، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. و تنظیم سند انتقال در دفتر خانه ی اسناد رسمی را بدهد. چنان چه ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ حکم قطعی مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، مالکیت اعیانی برای موجر، اجرای حکم در دفتر خانه ی اسناد رسمی، غیر ممکن میباشد، لذا شرایط صدور حکم بر سند رسمی فراهم نیست و دادگاه مجاز به صدور حکم با سند عادی نمی باشد. نظریه ی مشورتی شماره ی ۱۴۶۰ مورخ ۸۱/۷/۱۷ اداره حقوقی قوه ی قضاییه دعوای مستاجر به خواسته ی تجویز انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. (موضوع قسمت دوم ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) باید به طرفیت مالک اقامه شود؛ زیرا هر یک از مالکین مشاع به قدر السهم در عین مستأجره، ذی نفع هستند. طبق ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، حکم تجویز انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. به تقاضای مستأجر صادر می شود و هرگاه مستاجر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به اجرای آن اقدام نکند، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد شد. فلسفه ی وضع این قسمت از مقررات قانونی، اذن دادگاه به مستأجر است نه محکومیت وی و لذا مستأجر اختیار دارد از این جواز استفاده نکند و حتی در مواردی که مالک حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تودیع کند، مادام که مستاجر آن را اخذ نکرده و مورد اجاره را تخلیه نکرده و تحویل نداده است، می تواند از تصمیم خود عدول کند و جواز قانونی برای اجرای حکم دادگاه به با عنایت به این که حسب استعلام، دعوای مستاجر به طرفیت موجر (مالک) به مالک موجر) به طرفیت مستاجر به خواسته ی تخلیه ی عین مستأجره - ضمن اعلام مخالفت با انتقال منافع مورد اجاره ب. غ. مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۵/۲ است، دادگاه می تواند به استناد ماده ی ۱۰۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹، قرار رسیدگی توام به هر دو پرونده را صادر و با جلب نظر کارشناس میزان کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین کند و ب. ت. ب. قسمت دوم مستأجر، مصوب ۱۳۵۶ که مقرر داشته است: « هرگاه مالک... راضی به انتقال ب. غ. نباشد، باید در قبال تخلیه ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا... دادگاه حکم به و تنظیم سند انتقال - صادر - می نماید و با عنایت به ماده ی ۲۸ همان قانون که مقرر داشته است. در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد. والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود... دادگاه می تواند، حکم تخلیه ی عین مستأجره را مستأجر، صادر کنند و در حکم مقرر دارد. چنان چه مالک قطعی وجه معینه را به حساب سپرده ی دادگستری تودیع نکند و ندهد، مستأجر مجاز است، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد. وگرنه حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. اضافه میشود که این نظریه مربوط به اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و لاغیر.