دکترین
روش های تشخیص قدمت بنا
روش های تشخیص قدمت بنا:.
سن بنا: ۴ روش برای تشخیص عمر ساختمان در سال
یکی از مواردی که در مورد ساختمان بسیار حائز اهمیت است به خصوص موقع خرید و فروش و یا دریافت وام و تسهیلات بانکی مطرح می‌شود، سال ساخت خانه در سند و سن بنا است. سال ساخت ساختمان از به این دلیل مهم است که سن ساختمان، روی عمر مفید آن و زمان باقی‌مانده تا کلنگی به حساب آمدن ساختمان اثرگذار است، در نتیجه روی قیمت آن نیز تأثیر زیادی می‌گذارد. به همین دلیل خریداران قبل از اقدام به نوشتن قرارداد استعلام سال ساخت ملک را تهیه می‌کنند. سال ساخت ساختمان در سند تک برگ ملک نوشته می‌شود.
اما سن ساختمان را بر چه اساسی محاسبه می‌کنند؟ از روی سال ساخت خانه در سند و یا از زمان بهره‌برداری از آن؟ در این مقاله، قصد داریم به مسئله‌ی سن ساختمان و معیارهای محاسبه آن بپردازیم. با ما همراه باشید.
چرا سال ساخت خانه در سند و سن بنا مهم است؟
نحوه محاسبه سن بنا
سن واقعی ساختمان
سن بهره‌برداری ساختمان
سن سندی ساختمان و یا سال ساخت خانه در سند
روش‌های سنتی برای تخمین سن ساختمان
نحوه استعلام سن بنا
۱. تعیین قدمت بنا بر اساس سن بهره‌برداری ساختمان
۲. تعیین قدمت بنا با قبض برق ساختمان
۳. تعیین قدمت بنا بر اساس عکس‌های هوایی
سخن پایانی
همان‌طور که می‌دانید، عمر مفید ساختمان در ایران، ۲۰ تا ۳۰ سال است. هر چه ساختمانی جوان‌تر باشد، نوسازتر به حساب می‌آید. بسیاری از افراد در صورت داشتن توان مالی، مایلند ساختمان‌های نوساز خریداری کنند؛ چون می‌دانند که ساختمان‌های جدیدتر با تکنولوژی به روزتری ساخته شده و اطمینان بیشتری به این ساختمان‌ها دارند. در مورد ساختمان، وضع به این قرار است که هر چه سن ساختمانی بالاتر رود، مستهلک‌تر و فرسوده‌تر شده، بنابراین قیمت آن نسبت به یک خانه نوساز، پایین‌تر برآورد می‌شود. ممکن است که عبارت کد نوسازی هم به گوشتان بخورد که در این مقاله کامل توضیح داده‌ایم.
سن ساختمان برای دریافت وام بانکی اهمیت دارد.
از طرفی، وقتی می‌خواهید، برای دریافت تسهیلات بانکی نیز اقدام کنید، یکی از فاکتورهای مهم که تأثیر مستقیمی روی مبلغ وام و دریافت آن دارد، سن ساختمان است. برای مثال بانک مسکن بر اساس سن بنا، تسهیلات متفاوتی ارائه می‌دهد. مبلغ وام مسکن برای ساختمان‌های تا ۱۵ سال، متفاوت از ساختمان‌های با عمر بیش از ۲۰ و ۲۵ سال است.
حال که متوجه اهمیت سن ساختمان و سال ساخت خانه در سند شدید، این سوال پیش می‌آید که سن بنا را چگونه محاسبه می‌کنند؟ در ادامه به این موضوع بیشتر می‌پردازیم.
نحوه محاسبه سن بنا
یکی از اختلافاتی که بین مالک و خریدار وجود دارد، سن ساختمان است. برای محاسبه سن ساختمان سه روش و معیار متفاوت وجود دارد:
سن واقعی ساختمان
سن بهره‌برداری ساختمان
عمر سندی ساختمان یعنی سال ساخت خانه در سند
سن واقعی ساختمان
وقتی یک ساختمان‌ساز تصمیم به ساخت خانه‌ای می‌گیرد، اولین قدم، دریافت مجوز یا پروانه ساخت است. برخی از افراد معتقدند، این زمانی است که یک ساختمان متولد می‌شود. بعد از دریافت پروانه، عملیات ساخت و ساز آغاز می‌شود. عده‌ای هم بر این باورند که زمانی که شروع به پی‌ریزی ساختمان می‌شود را باید زمان تولد ساختمان در نظر گرفت و سن ساختمان را از آن زمان محاسبه کرد.
سن بهره‌برداری ساختمان
در مقابل افرادی هم هستند که معتقدند، ساختمان از زمانی متولد می‌شود که مورد بهره‌برداری قرار گیرد و کلید آن به دست ساکنانش باشد. برای محاسبه سن ساختمان با این معیار، می‌توان به زمان نصب کنتورها رجوع کرد. کارشناسان معتقد هستند که عمر ساختمان از زمانی شروع می‌شود که کنتورها نصب می‌شوند. در واقع تاریخ نصب کنتورها تاریخ پایان پروژه ساخت و ساز محسوب می‌شود.با استفاده از قبض برق می‌توانید، زمان نصب کنتور را بفهمید و سن بنا را از آن تاریخ محاسبه کنید. البته گاهی به دلایلی مانند خرابی، ممکن است کنتور عوض شود و در قبض برق تاریخ تعویض کنتور ذکر شود. نگران نباشید، شرکت برق برای این مشکل راه حلی اندیشیده است. این شرکت سایتی را به مشترکین معرفی کرده که با وارد کردن شناسه قبض، رمز و یا شماره پرونده، می‌توانند به اطلاعات کلی در مورد مالک، تعداد کنتورهای عوض‌شده، زمان نصب اولین کنتور، مبلغ بدهی و بسیاری اطلاعات دیگر دسترسی داشته باشند.سن سندی ساختمان و یا سال ساخت خانه در سندمعیار دیگری که برای محاسبه سن ساختمان در نظر گرفته‌می‌شود، سال ساخت خانه در سند است. سال ساخت خانه در سند، در واقع تاریخ گرفتن پایان کار ساختمان است. در واقع وقتی ساخت و ساز به پایان می‌رسد، پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک صادر می‌شود. سالی که در سند ذکر می‌شود، تاریخ گرفتن پایان کار است.
#قدمت_بنا
3
سن واقعی ساختمان
برای گرفتن تسهیلات بانکی، سن سندی و سن بهره‌برداری ساختمان در هنگام خرید و فروش ملک، مهم هستند. به همین دلیل نیاز است تا این محاسبات را بدانیم. روش‌هایی که در بالا ذکر شد، روش‌های رسمی برای محاسبه سن ساختمان است. اما روش‌های غیر رسمی نیز وجود دارند که با استفاده از آنها نیز می‌توانید سن ساختمان را تخمین بزنید.
روش‌های سنتی برای تخمین سن ساختمان
فرض کنیم شما خانه‌ای را خریداری یا اجاره کرده و می‌خواهید برآورد کنید که سن ساختمان چقدر است؟ در این صورت می‌توانید از روش‌های زیر کمک بگیرید:
پیگیری از شهرداری: شهرداری تمام اطلاعات مربوط به ساخت و ساز املاک را در اختیار دارد. با مراجعه کردن به شهرداری می‌توانید از سالی که ساختمان ساخته شده اطلاع پیدا کنید.
بررسی قسمت‌های مختلف درون ساختمان: یکی از راه‌هایی که با استفاده از آن می‌توانید، سن ساختمان را تخمین بزنید، بررسی قسمت‌های داخلی خانه، به خصوص توالت‌هاست. تولیدکنندگان توالت، معمولاً سالی که توالت ساخته‌می‌شود را داخل مخزن یا درب آن درج می‌کنند. نصب توالت در مراحل پایانی ساخت و ساز ساختمان انجام می‌شود، بنابراین با استفاده از این اطلاعات می‌توانید سن حدودی ساختمان را حدس بزنید.
روش‌های دیگر: از روی مصالح استفاده شده برای نمای ساختمان، توری‌های فاضلاب (گاهی سال تولید این توری‌ها روی آنها زده می‌شود)، فاصله‌های آلومینیومی در پنجره‌های با روکش حرارتی (سال تولید بر روی آنها درج شده است) و … می‌توانید تاریخ تقریبی نصب آنها را حدس بزنید.
گاهی سن بنا را از طریق کنتور می‌توان تشخیص داد.
اهمیت سن بنا زمانی مشخص می‌شود که می‌خواهید ساختمان و بنا خود را بیمه کنید. عمر بنا محاسبه متراژ ساختمان بر قیمت بیمه آتش سوزی و زلزله موثر است. در ادامه توضیحاتی در خصوص بیمه ساختمان برای شما می‌دهیم.
نحوه استعلام سن بنا
در حالت کلی برای تعیین سن واقعی ساختمان، می‌توان به تاریخ پی ریزی و فونداسیون ساختمان استناد کرد و مبنا را تاریخی که این کار انجام شده است، قرار داد. به عبارت دیگر تاریخی که برای دریافت پروانه ساخت صادر می‌شود، قدمت بنا را مشخص می‌کند. بانک‌ها تاریخ پروانه ساخت را ملاک دریافت وام مسکن قرار می‌دهند. چرا که اعطای وام را موجب ساخت ملک می‌دانند. اما از روش‌های زیر هم می‌توان سن ساختمان را تخمین زد.
۱. تعیین قدمت بنا بر اساس سن بهره‌برداری ساختمان
یکی از روش‌هایی که کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان برای تعیین قدمت بنا از آن استفاده می‌کنند، تعیین سن بهره‌برداری ساختمان است. زمانی که ساخت و ساز در یک ملک تمام و پروانه پایان کار صادر می‌شود، ملک آماده بهره‌برداری است. به همین خاطر تاریخی که پروانه پایان کار صادر می‌شود به عنوان سن بهره‌برداری ساختمان به حساب می‌آید. در نهایت به همراه صورت مجلس تفکیکی (نقشه تفکیکی) و سند تک برگ قطعی، سن بنا با سند مشخص می‌شود.
برای ارزیابی ملک و معاملات ملکی زمانی که می‌خواهند قدمت بنا را تشخیص دهند، از سن بهره برداری و سن سندی بنا استفاده می‌کنند. در این روش برای مشخص شدن سن سندی، خریدار یک کپی از پروانه ساخت را از فروشند طلب می‌گیرد و با تطبیق تاریخ نصب انشعابات ساختمان و تاریخ پروانه ساخت، قدمت بنا را به دست می‌آورد.
۲. تعیین قدمت بنا با قبض برق ساختمان
این روش یکی از راحت‌ترین روش‌ها است. چرا که معمولا در قبض برق تاریخی که کنتور برق در ساختمان نصب می‌شود را درج می‌کنند. بیشتر کارشناسان حوزه ساختمانی معتقدند که تاریخ نصب کنتور یکی از دقیق‌ترین روش‌های تعیین قدمت بنا است. همچنین معتقدند در صورتی که به دلایل فنی، ماموران سازمان برق، مجبور به تعویض کنتور شده باشند، نمی‌توان این روش را ملاک قرار داد و از آن استفاده کرد. چرا که در این شرایط به دلیل این‌که تاریخ نصب کنتور جدید درج می‌شود.
۳. تعیین قدمت بنا بر اساس عکس‌های هوایی
یکی از راه‌های تشخیص قدمت بنا که از دقت بالاتری نسبت به سایر روش‌ها بر خوردار است، استفاده از عکس‌های هوایی سال‌های گذشته است. کارشناسان رسمی دادگستری برای حل بسیاری از مشکلات ملکی مانند تعیین حدود اربعه، تعیین حدود عوارض، جانمایی و … از علم تفسیر عکس‌های هوایی به همراه تجربه و دانش فنی در این زمینه از این روش برای تعیین قدمت بنا استفاده می‌کنند.
کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان بعد از بررسی موارد مختلف، نتیجه تحقیقات و نظریه کارشناسی خود را به همراه تفسیر عکس‌های هوایی به صورت گزارشی مکتوب با مهر و امضای خود تایید می‌کنند و آن را به مقامات قضایی تحویل می‌دهد.
#عمر_مفید_ساختمان
نحوه تعیین قدمت بنا
هيچ مدركي به جز قبض برق كه به تاريخ سال ٥٢ است نداريم ولي بنا به ادعا اين ساحتمان قبل از سال٤٩احداث شده است
سقف ها طاق ضربي با تير اهن INP اندود كاهگل و گچ رويه ديوارها با ملات گل و ساختمان فاقد اسكلت است در تحقيقات محلي كه داشتم قدمت ساختمان رو قبل از سال ٤٩ اعلان كردند
عكس هوايي هم در دسترس نيست
فقط. عكس ساختمان قديمي ارائه شده و فاقد اسناد رسمي و شهرداري به تاريخ قبل از ٤٩ است
پاسخ توسط مهندس گلستانی:
بهترین روش تعیین قدمت بنا استناد به مدارک زمان ساخت است اگر وجود داشته باشند. در غیر اینصورت در نظر گرفتن موارد زیر می تواند در تشخیص قدمت بنا موثر باشد . البته نه بصورت دقیق.
نوع مصالح مصرفی اعم از نوع آجر و نوع کلید پریز ، نوع درب و پنجره و .... طرح اجرا نوع معماری بنامنطقه (مخصوصا در مناطق شهرکی ساز) رویت مدارک معاملات پیشین ملک (در مناطقی خصوصا شهرستانها معمول است که تمامی اوراق و برگه های معاملاتی پیشین به خریدار تحویل می گردد. در مواردی حتی مدارک خرید مصالح ساخت یا قراردادهای مالک با عوامل ساخت را مشاهده نموده ام)
ملاحظه پرونده ثبتی ملک ( گاها مدارک قابل استقاده ای در این ارتباط را می توان در پرونده مشاهده نمود . خصوصا املاکی که در اجرای ماده 147 سند اخذ نموده اند)
استعلام مالکیت و قدمت بناازشرکت برق تهران
۲
تاریخ نصب اولین کنتور برق در این استعلام مشخص است . البته به این نکته باید توجه داشت که چه بسا ملک به دو قطعه تفکیک یا افراز شده و کنتور به ساختمان قدیمی مجاور تعلق داشته باشد نه به قطعه مورد کارشناسی.
لازم بذکر است برای تعیین قدمت بنا به استناد مدارک غیر مستند ، همیشه باید درصدی خطای در نظر گرفت.
پاسخ توسط مهندس عبداللهی:
قدمت بنارا از چند طريق مي توان تعيين كرد.
الف - سوابق ادارت برق ، آب ، گاز : معمولا به هنگام دادن انشعاب مختصري از عرصه و اعيان و نوع فعاليت آنها در پرونده متقاضي پس از مميزي درج مي شود . البته چنين سوابقي در اداره آب و اداره گاز هم موجود است ليكن حسن كار اداره برق اين است كه در هر فيش صادره تاريخ نصب كنتور قيد مي شود
ب-سوابق اداره ثبت : در اداره ثبت هم معمولا عرصه و اعيان منعكس مي شود مخصوصا در زمان صدور سند از طريق ماده ١٤٧ و ١٤٨ اصلاحي و يا ماده ١٣٣ برنامه چهارم نقشه و كروكي و مساحت عرصه و اعيان قيدمیشود
البته اگر سند زمين بوده باشد و مالك پس احداث بناعمليات ثبتي خاصي انجام نداده باشد اعيان منعكس نمي گردد در هر صورت مراجعه به پرونده اداره ثبت خالي از لطف نيست .
ج- پرونده هاي امور مالياتي و بيمه : معمولا واحدهاي اداري و تجاري در امور مالياتي و بيمه داراي سوابق مي باشند . از اين سوابق هم مي توان بهره جست . يا ازمتقاضي مدارك مربوط به بيمه و ماليات را درخواست نمود .
سوابق پرونده ملكي در شهرداري و از آن مهم تر سوابق پرونده نوسازي و پرونده واحد أصناف شهرداري ( البته در بعضي شهرداريها همه پرونده ها را باهم ادغام كرده اند :
طبق قانون هر چند سال يكبار البته املاك داخل محدوده مميزي شده ميزان عرصه ، اعيان ، نوع استفاده وضع موجود آن در پرونده هاي نوسازي منعكس مي شود.
د- پرونده اتحاديه هاي صنفي :
در خصوص املاك تجاري و بعضي واحدهاي اداري حتي اگر جواز هم نگرفته باشند معمولا در اتحاديه سوابق موجود است .
ه- عكس و نقشه هاي هوايي و عكس ماهواره اي : از سال ٣٥ تاكنون در چندين مقطع از كل كشور عكس هوايي تهيه شده و در محدوده شهرها يا مسير راهها و پروژه ها هم كار فتوگرامتري انجام و نقشه هاي هوايي تهيه شده است مراجعه به آرشيو سازمان نقشه برداري ، سازمان جغرافيايي نيروهاي مسلح و شهرداريها در اين خصوص راهگشاست .البته از سال ٢٠٠٠ ميلادي به بعد آرشيو گوگل ارث هم بسيار مفيد است .
و- بافت بنا ونوع اعياني : معمولا همكاران رشته رساختمان و معماري با نوع معماري و نوع مصالح بكار رفته در هر منطق و هردوره آشنايي دارند .
ز- تحقيقات محلي : شايد يكي از راهها هم تحقيقات و استشهاد محلي باشد كه البته به دلايلي به عنوان آخرين راه توصيه مي شود .
ح- همكاران رشته راه و ساختمان از طريق سونداژ بنا و كمك گرفتن از آزمايشگاه هم شايد بتوانند قدمت تعيين كنند .
ط - ساير طرق : در يك مورد كه بناتخريب شده بود متقاضي فيلمي
ازمراسم مذهبي مربوط به سي سال پيش را ارائه نمود كه در آن بناي مورد نظر مشهود بود
#قدمت_بنا
#استهلاک_بنا
#شهرداری_ساخت_ساز
#قانون_تملک_آپارتمان
2
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.