رکن چهارم عدوانی بودن تصرفات — اداره حقوقی نیز طرح توأمان دو خواسته

ترسیم نقشه UTM چنانچه ملک فاقد نقشه UTM باشد بهتر است دادگاه یک کارشناس نقشه بردار را ضمیمه کارشناس ثبتی نماید تا با ترسیم نقشه UTM دار موقعیت ملک متنازع فیه کاملاً مشخص و معلوم گردد. تفاوت دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی تفاوت اصلی این دو دعوا به اختصار این است که در خلع ید خواهان حتماً باید مالکیت رسمی بر ملک داشته باشد، ولی در دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی نه کیفری مالکیت خواهان شرط نیست و سابقه تصرف ملاک عمل دادگاه م. ب.. ۹ در مواقعی که شخصی ملکی را از طریق بیع نامه عادی خریده ولی فروشنده حاضر به انتقال سند و تحویل ملک نیست خریدار باید چه خواسته ای مطرح کند؟ خریداری که از طریق بیع نامه عادی ملکی را خریده است نمی تواند دعوای خلع ید مطرح نماید زیرا ملک کماکان در دفتر املاک اداره ثبت به نام فروشنده است و با این وصف رکن اصلی یعنی مالکیت رسمی، مفقود است. بنابراین باید دعوای تحویل مبیع و در کنار آن الزام به تنظیم اقامه کند. چرا که تحویل یا تسلیم مبیع یکی از آثار عقد بیع است. در مقابل نظر مخالف نیز وجود دارد. این عده معتقدند خریدار ابتدا باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را مطرح و پس از انتقال قطعی ملک خواسته تحویل مبیع طرح شود زیرا نتیجه تحویل یا تسلیم مبیع همان نتیجه خلع ید است و با این وصف به استناد رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ تا زمانی که ملک به صورت رسمی به نام فروشنده است نمیتوان او را قهراً بیرون راند. اداره حقوقی نیز طرح توأمان دو خواسته فوق را بلامانع دانسته است. در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۹۹۵ مورخ ۱۴۰۰/۹/۹ آمده است: اصولاً دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول به استناد سند عادی به سبب آنکه مستلزم احراز وقوع بیع و اثبات مالکیت خواهان است، به تنهایی قابل استماع نیست و چنانچه ملک دارای سند رسمی باشد، پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ب. ت. ب. رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نمی توان دعوای مزبور الزام به تحویل مبیع را مطرح و استماع کرد؛ بنابراین در فرض سؤال چنانچه سند ملک به نام «الف باشد، دعوای الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تو امان به طرفیت ب» (ید ماقبل خواهان و شخص الف» اقامه می شود؛ وگرنه دعوای الزام به تحویل مبیع به طرفیت ب» قابلیت استماع دارد. ۱۰- آیا طرح همزمان خواسته های الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید امکان پذیر است؟ دعوای خلع ید فرع بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد، لذا طرح این دو دعوا هم زمان امکان پذیر نیست. بنابراین چنانچه فردی ادعای مالکیت ملکی را داشته و موضوع از مصادیق دعوای تحویل مبیع نیز نباشد، ابتدا باید دعوای الزام مالک رسمی به تنظیم سند انتقال ملک را مطرح، و پس از اجرای این حکم و صدور سند مالکیت رسمی به نام وی، دعوای خلع ید اقامه گردد. ۱۱ ضمانت اجرای طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی چیست؟ به دلالت ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی همزمان نمی توان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح کرد. دکتر شمس در جلد اول آیین دادرسی ملنی دوره پیشرفته ش ۶۴۷)، ضمانت اجرای طرح همزمان دعوای مالکیت و رفع تصرف عدوانی را صدور قرار عدم استماع دعوا می داند. ولی باید افزود چنانچه خواهان تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از خواسته های خود را مسترد نماید دادگاه باید بر اساس خواسته باقی مانده رسیدگی را ادامه دهد. ۱۲ قلع و قمع از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع وقمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل أیام تصرف اشاره کرد که خواهان می تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید می شود و بنا همچنان باقی می ماند توصیه می شود مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود زیرا سرعت رسیدگی را می کاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می کند. ۱۱ ضمانت اجرای طرح همزمان دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی چیست؟ به دلالت ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی همزمان نمی توان دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی مطرح کرد. دکتر … در جلد اول آیین دادرسی ملنی دوره پیشرفته ش ۶۴۷)، ضمانت اجرای طرح همزمان دعوای مالکیت و رفع تصرف عدوانی را صدور قرار عدم استماع دعوا می داند. ولی باید افزود چنانچه خواهان تا پایان اولین جلسه رسیدگی یکی از خواسته های خود را مسترد نماید دادگاه باید بر اساس خواسته باقی مانده رسیدگی را ادامه دهد. ۱۲ قلع و قمع از جمله دعاوی فرعی مربوط به دعوای خلع ید می توان به قلع وقمع مستحدثات و مطالبه اجرت المثل أیام تصرف اشاره کرد که خواهان می تواند همزمان با دعوای خلع ید اقامه نماید. لازم به توضیح است اگر در ملک احداث بنا شده باشد و خواهان قلع و قمع بنا را نخواهد صرفاً از خوانده خلع ید می شود و بنا همچنان باقی می ماند توصیه می شود مطالبه اجرت المثل بعداً در دادخواست جداگانه ای خواسته شود زیرا سرعت رسیدگی را می کاهد و دادگاه را درگیر موضوع فرعی می کند. ۱۳ - آیا مستأجر یا کسی که حق سرقفلی دارد مالک منفعت میتواند دادخواست خلع ید مطرح کند؟ اداره حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به نگارنده کتاب در نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۳ بیان داشت: ۱) ب. ت. ب. مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است خارج و عدواناً تصرف کند. وی می تواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سؤال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی م. ب.. (۲) در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب با پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است. (۳) با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور نمی باشد. همچنین در تأیید این نظر رجوع شود به کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۲۸۱) کاتوزیان، عقود معین، ج ۱، ش ۲۸۱، بند (۲)، هر چند نظر مخالف نیز وجود دارد. البته لازم به توضیح است هرگاه پس از تقدیم دادخواست متصرف آن را به دیگری منتقل یا اجاره دهد رسیدگی به استناد ماده ۴۴ قانون اجرای احکام به همین نحو ادامه می یابد و نهایتا متصرف فعلی انتزاع ید میشود. در ادامه بیشتر توضیح می دهیم.