سوال از:آقای مهندس گودرزی

سوال از:آقای مهندس گودرزی سلام ما بین مالکین یک ملک در امیر آباد شمالی بالاتر از پمپ بنزین بر سر ارزش آپارتمانهایشان اختلاف نظر وجود دارد.ساختمان دو بر جنوبغربی است.مالک طبقه همکف دو پله از خیابان بالاتر.مالک طبقه اول ۱۸ پله از خیابان بالاترست حیاط مشاعی و دسترسی به آن از داخل کوچه ۶ متری است. به نظر همکاران با فرض مساحت آپارتمانها در حدود ۱۰۰ متر مربع ازنظرهمکاران گرامی اول: آیا اختلاف قیمتی بین آپارتمانها با یکدیگر وجود دارد یا خیر. دوم: کدام یک گرانتر و چقدر ؟ پاسخ از: مهندس خزاعی با سلام و احترام : معمولا برای ارزیابی و تعیین قدرالسهم از عرصه هریک از مالکین 2 روش و حالت کلی قبل از رجوع به مراجع و محاکم قضایی مطرح است که یک حالت از نظر ثبتی و حالت دیگر از نظر قیمت و ارزش و بها می باشد که بشرح زیر است : ۱- بر اساس قانون تملک آپارتمان ها ، تعیین قدرالسهم از عرصه کل ملک به نسبت هریک از مساحت های اختصاصی ازآپارتمان هاست واگر هر کسی واحد کلنگی وموجودش درطبقه قرارداشته درساختمان جدید ساخته شده در همان طبقه اپارتمان به او واگذار می شود مثلا قبلا در طبقه اول بود ه ودیگری در طبقه بالاتر بود درساختمان نو سازهم در همان طبقات واگذار می شود و مازاد قدرالسهم شان هم به همین نسبت تقسیم می شود ۲- اگر کل مالکین واحدها براساس حالت اول (بروش قدرالسهم بموجب قانون تملک) نخواهند اقدام کنند وتوافق نیز نداشته باشند بعضا با توافق همه مالکین ملک ، ضمن تنظیم صورتجلسه توافق نامه از روش ارزیابی وبرآورد و تعیین قیمت روز آپارتمان های موجود خودمبادرت می کنند (با مدد از کارشناس رسمی دادگستری یا فرد امین طرفین یا توافق خودشان) دراین حالت ارزنده بودن واحد کلنگی شان باتوجه بمساحت و وقوع ان درطبقه درارزیابی وتعیین قیمت یک مترمربع انها لحاظ و درنظر گرفته می شود ونظر مالکین دراین روش تامین می شود نکته مهم : اگر درنهایت یکی یا همه هیچگونه مالکین توافقی نداشته باشند وبه محاکم ومراجع قضایی رجوع کنند : انگاه فقط براساس قانون تملک آپارتمانها ، سهم هریک از مالکین ازعرصه برابر نسبت سهم مساحت اختصاصی انها می باشد . پاسخ از : اقای مهندس زمانیان با درود،در اینکه قانون تملک آپارتمانهامصوبه16/12/1343یعنی53سال قبل نیاز به بازنگری دارد شکی نیست،لیکن در حال حاضر این قانون در محاکم حاکم است،نظر جنابعالی هم منطقی است که ارزش آپارتمان مستقر در زیر زمین با واحد دیگری در طبقات با نور گیری و دید بهتر به دور از سر و صدای موتورخانه تفاوت قیمت گاها تا سی در صد دارد. همچنین ارزش متر مربع پارکینگ و انبار کمتر آز ارزش متر مربع آپارتمان است و یا آپارتمانی که روی پیلوت قرار گرفته است،باین دلیل دراینگونه موارد خارج از جريان قضائي توافق مالکین حاکم است . ادامه سوال از :اقای مهندس گودرزی در قانون تملك اپارتمانها موضوع قدرالسهم مطرح شده نه طبقات وقتي در حال حاضر ارزش اپارتمان طبقه چهارم يك ملك بخصوص بدون اسانسور خيلي پايين تر از طبقات ديگر است نميتوان در ساخت جديد اين مالك در طبقه چهارم يعني بهترين طبقه مالك باشد بنظرم ارزش گذاري شايد منطقي تر باشد به نظر همکاران ، کسی که در وضعیت فعلی ملکش ارزش بیشتری دارد اولویت در انتخاب واحد دارد؟ از نظر همکاران اولویت انتخاب واحد در سوال فوق با کیست؟ پاسخ از :آقای مهندس فتح العلومی سلام. همکاران به صورت تفصيلي اعلام نظر نمودند منتها در پاسخ سؤال شما عرض ميكنم كه به دليل بروز مشكلات بعدي من به عنوان كارشناس پيشنهاد روش تعيين أولويت در انتخاب بر اساس ارزش فعلي را به مالكين نمي كنم ، بلکه روش ارزشگذاري وضع موجود و تقسيم وضع آتي بر اساس ارزش جديد ملك را پیشنهاد مي دهم. البته روشهاي ديگري هم هست كه دوستان توضيح دادند. پاسخ از :مهندس خزاعی معمولا اکثر مالکین قبل از رجوع به مراجع ومحاکم قضایی به روش توافقی مبادرت به تخریب نوسازی می کنند درتوافق خارج از محاکم قضایی انچه ملاک و حاکم است ؛ مذاکره براساس ارزش هر واحد بالحاظ قرارگیری درطبقات ومساحت اختصاصی می باشد که به روش چانه زنی و اصرار و انکار و امتیاز دادن و امتیاز گرفتن و درنهایت توافق و تنظیم صورتجلسه توافقنامه است نکته مهم : در برخی مواقع اگر مالکین هیچگونه توافقی نتوانند بکنند وبه محاکم ومراجع قضایی رجوع کنند : انگاه فقط براساس قانون تملک آپارتمانها ، سهم هریک ازمالکین ازعرصه برابر است بانسبت سهم مساحت اختصاصی انها می باشد ولاغیر پمپ بنزین ها وتعمیرگاه های خودرو ناپدید می شوند. همانطور که فیلم های دوربین های کداک ناپدید شدند. پیش‌بینی‌های شگفت‌انگیزی که باورکردنشان سخت است، اما ممکن است بزودی به واقعیت تبدیل شوند واصلا متوجه آن نشویم، مانند تلفن همراه و دوربین آن و اتصال به اینترنت از طریق آن و ارتباط با تمام دنیا. و اکنون پیش بینی های آینده ای نه چندان دور : 1⃣ تعمیرگاه های خودرو ناپدید می شوند. چون : موتورهای بنزینی/دیزلی از 20000 قطعه تشکیل شده درحالیکه موتورهای خودروهای برقی دارای 20 قطعه هستند، با گارانتی مادام العمر فروخته میشوند و در نمایندگی جداسازی و تعویض قطعه فقط 10 دقیقه طول می کشد. موتورهای خودروهای الکتریکی معیوب در یک تعمیرگاه منطقه ای با استفاده از رباتها تعمیر خواهند شد. 2⃣ پمپ بنزینها ناپدید می شوند. 3⃣ درخیابانها ایستگاههای شارژ برق نصب می شود (در جهان اول شروع شده). 4⃣ صنایع زغال سنگ از بین خواهند رفت. شرکتهای بنزین/نفت و حفاری برای نفت متوقف خواهد شد. 5⃣ خانه ها انرژی الکتریکی را در طول روز تولید و ذخیره می کنند تا مورد استفاده قرار گیرد و دوباره به شبکه بفروشد. این شبکه آن را ذخیره و در صنایعی با مصرف برق بالا توزیع می کند. آیا کسی سقف تسلا را دیده است؟ 6⃣ کودکان ماشین های فعلی را در موزه ها خواهد دید. یک مثال واقعی در سال 1998، کداک 170000 کارمند داشت و 85 درصد از تولید کاغذ عکس خود را در سراسر جهان به فروش رساند. در عرض دو سال مدل کسب و کار آنها ناپدید شد و آنها ورشکست شدند. اتفاقی که برای کداک و پولاروید افتاد، طی 5 تا 10 سال آینده برای چندین صنعت نیزاتفاق خواهد افتاد. درسال 1998 فکر می کردید که بعد از 3 سال هیچ عکسی روی فیلم گرفته نمی شود؟ 7⃣ دوربین دیجیتال درسال 1985 اختراع شد و پس از یک دوره محبوبیت با آمدن گوشیهای دوربین دار خداحافظی تلخی داشت‌. 8⃣ این اتفاق دوباره (سریعتر) با هوش مصنوعی در دیگر حوزه ها مانند سلامت، خودروهای خودران و الکتریکی، آموزش، چاپ سه بعدی، کشاورزی و ... رخ خواهد داد. 9⃣ نرم افزارها و رباتها اکثر صنایع سنتی را در 5 تا 10 سال آینده مختل خواهد کرد. شرکت اوبر هیچ ماشینی نخواهدداشت . هوش مصنوعی: کامپیوترها در درک جهان بهترمی شوند. امسال یک کامپیوتر بهترین بازیکن جهان را شکست داد (10 سال زودتر از حد انتظار). 1⃣1⃣ ربات واتسون IBM که به شما مشاوره حقوقی در عرض چند ثانیه با دقت 90 درصد در مقایسه با دقت 70 درصد انسان ها ارائه می کند، این موجب بیکاری وکلا خواهد شد . همچنین واتسون به پزشکان در تشخیص سرطان کمک می کند (4 برابر دقیق تر از انسان) 2⃣1⃣ ماشینهای خودران در عرض دو سال کل صنعت را تغییر خواهند داد. شما دیگر نمی خواهد ماشین داشته باشید زیرا با تلفن خود با ماشین تماس می گیرید و نزدیکترین خودران در برابر شما ظاهر می شود و شما را به مقصد می رساند. دیگر نیازی به گواهینامه رانندگی نیست هرساله 1.2 میلیون نفر در سراسرجهان در تصادفات رانندگی جان خود را از دست می دهند. در آینده درهر 60000 مایل یک تصادف خواهد بود. با رانندگی خودکار، تصادفات به یک تصادف در 6 میلیون مایل کاهش می یابد.این باعث نجات یک میلیون نفر در سال می شود. 3⃣1⃣ شرکتهای بیمه با مشکلات بزرگی مواجه خواهند شد زیرا هزینه ها بدون حادثه ارزان می شود. مدل کسب و کار بیمه خودرو ناپدید خواهد شد. 4⃣1⃣ املاک و مستغلات تغییر خواهد کرد. زیرا با کار در حال حرکت، مردم برج های خود را رها کرده و به محله های زیباتر و مقرون به صرفه تر می روند. 5⃣1⃣ در سال 2030، خودروهای الکتریکی تسلط خواهند یافت. شهرها سر و صدای کمتری خواهند داشت و هوا بسیار تمیزتر خواهد بود. 6⃣1⃣ برق فوق العاده ارزان و تمیز خواهد بود. تولید انرژی خورشیدی بطور چشمگیری افزایش خواهد یافت. 7⃣1⃣ سلامت: شرکت‌هایی بایک دستگاه پزشکی (به نام «تری‌کورد») که با تلفن شما کار می‌کند واسکن شبکیه ونمونه خون شما را می‌گیرد وتنفستان و 54 نشانگر زیستی را تجزیه و تحلیل می کند... تقریباً هربیماری را شناسایی می کند و به شما نسخه پزشکی می دهد. از این واقعیت غافل نشویدکه آینده از آنچه که فکرمی کنیدبه شما نزدیکتر است. #آینده_تکنولوژی باسلام واحترام خدمت همکاران محترم: همکار عزیز لطفا درخصوص مبانی و معیارهای تعیین قیمت و حتی اجاره مواد زیر توضیح بفرمایید؟ همانطور که همه می‌دانیم، همکاران محترم بیشتر درخصوص مبانی و معیارهای نحوه تعیین قیمت و حتی اجاره ؛ مراکز و موضوعات خاص و ویژه تمایل دارند اطلاعات و تجربیات دیگران را کسب کنند. ازجمله : 1_مجتمع های آموزشی. فرهنگی و ورزشی عمومی . خصوصی . حقیقی . دولتی و... 2_بانک ها و واحدهای صنفی و تجاری . ِغرفه ها ها . میزها و ...واقع در دانشگاه ها. بیمارستا ن ها . ایستگاه های مترو. ترمینال ها. ادارات و شرکت های بزرگ و.... 3_نانوایی ها . حمام های عمومی. پمپ بنزین ها .سالن های پذیرایی. تالارها . سینما . سالنهای های تئاتر . پارکینگ های طبقاتی . پاساژهای معروف و خاص 4_ زمین های مردم واقع در پادگان‌ها. پارک‌ها. استادیوم های ورزشی . معابر و‌... 5_ دکل های مخابراتی. بیلبوردها و غیره ... لطفا همکاران اگر درموارد مذکور مطالعات . پژوهش . تحقیقات . تجربیاتی دارند را جهت هم اندیشی . تشریک مساعی دراین گروه ارسال کنند. باتشکرفراوان ارادتمندشما :خزاعی زاده کانون تهران . مدیرکانال نکات کاربردی و کارشناسی #مبانی_معیار_کارشناسی یک تجربه در پرونده ای در ارزیابی یک قطعه زمین بین کارشناسان اختلاف نظر زیادی در خصوص قیمت وجود داشت که بعد از بررسی علل این موضوع مشخص شد علت این اختلاف در مبنایی مختلفی است که کارشناسان در ارزیابی در نظر داشته، کاربری ملک تاسیسات بوده و می دانیم که در کاربری تاسیسات می تواند کاربری های مختلف از جمله پمپ بنزین ایجاد نمود ، صرف نظر از اینکه احداث هریک از کاربری های مزبور نیر دارای ضوابطی است که باید رعایت شود چنانچه احداث کاربری مجاز انتخابی از نظر ارزش افزوده که ایجاد می‌کند مختلف باشد، کارشناسان نباید در ارزیابی از نوعی که ارزش زیادی خواهد داشت مانند احداث پمپ بنزین را لحاظ کنند بلکه باید نوع متوسط آن را در ارزیابی مد نظر داشته باشند . در ماده ۲۷۹ قانون مدنی هم که بحث ایفا تعهد است متعهد ، تکلیف ندارد نوع اعلا را بدهد بلکه از نوع معیوب نباید پرداخت کند در این خصوص در کانون ها از جمله کانون تهران نظریه وحدت رویه نیز اتخاذ شده که می تواند ملاک برای همکاران باشد که شایسته است به آنها توجه شود بقلم ارادتمند محمد خسروی وکیل و کارشناس رسمی دادگستری ، خراسان رضوی #تجربه