دکترین
شرایط تجمیع
شرایط تجمیع
تجمیع پلاک های ثبتی می تواند دلایل مختلفی داشته باشد. یکی از اهداف تجمیع، حصول چشم اندازها و اصول شهرسازی و زیباسازی شهر و جلوگیری از خرد شدن اراضی است. گاه بهره مندی از مزایای مقرر عامل تجمیع است. فرضا در صورتیکه دو یا چند پلاک ثبتی با هم تجمیع شوند، معمولاً شهرداری ها به مالیکن یا سازندگان یک طبقه تشویقی بدون دریافت هزینه پیشنهاد می دهند. این موضوع سبب شده تا مالکین خانه های کلنگی در مجاورت هم، که معمولاً مساحت قطعاتشان کمتر از حد مقرر می باشد برای استفاده از حداکثر بهره ورری، ارزشمند شدن واحدها، نقشه های مناسب و … از تجمیع پلاک های ثبتی استفاده نمایند.
یکی از موضوعات ثبتی که کارشناسان رسمی دادگستری رشته امور ثبتی بدان می پردازند، موضوع تجمیع پلاک های ثبتی می باشد. همانطور که پیشتر عنوان شد این موضوع بیشتر بدلیل اخذ تراکم بیشتر و سایر مزایای تشویقی شهرداری ها تجمیع اتفاق می افتد.
بر اساس بند ٣١٣ مجموعه بخشنامه های ثبتی
مقررات تجمیع بدین شرح تعریف شده است: «به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستان ها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای اسناد مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده اجازه داده می‌شود در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی درآمده باشد و یا قطعاتی که وصل به هم باشد و با رعایت مقررات مربوط و در نظر گرفتن شرایط این دستور مالک تقاضای تجمیع نماید و یا مالک و یا مالکین املاک مزبور سهام مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد و ملک در بیع شرط با وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد و ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق نماید دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید صادر و مراتب را با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوط در دفتر املاک توضیح دهند. ضمناً تذکر می‌دهد نسبت به پلاک هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است.
بدیهی است این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود.»
نتیجتا اینکه به اختصار شرایط تجمیع پلاکهای ثبتی بدین شرح است:
١-سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک.
٢-املاک مورد تجمیع باید سند رسمی داشته باشند.
٣-کاربری املاک باید یکسان باشد.
۴-املاک مورد نظر برای تجمیع باید در مجاورت هم باشند. به گونه‌ای که پس از تجمیع به کوچه یا معبر تجاوز نشود.
۵-تجمیع املاک نباید منجر به تضییع حقوق دیگران شود.
۶-املاک مورد نظر نباید در رهن بانک، وثیقه و… باشند.
٧-مشخص بودن مساحت و ابعاد ملک و یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند
٨-اگر املاک مورد نظر مجاور کوه، اراضی ملی و… باشند، باید طبق نظر اداره کل ثبت استان عمل شود.
توضیحات تکمیلی را در اینجا ببینید.
Add a comment
بختیار سید نظامی
توضیحی در مورد شرایط تجمیع پلاک های ثبتی
▪سهم مساوی از هر قطعه در صورت وجود بیش از یک مالک
پیش از اقدام برای تجمیع حدود ۲ یا چند ملک، هر از مالکین باید سهم مساوی در هر یک از قطعات داشته باشند.
بر اساس قانون، اگر قصد داشته باشید چند قطعه را با یکدیگر تجمیع کنید و این قطعات بیش از یک مالک داشته باشند، کلیه مالکین باید از هر قطعه سهم مساوی داشته باشند. این مورد را با یک مثال توضیح می‌دهیم.
فرض کنید می‌خواهیم ۳ قطعه را تجمیع کنیم. همینطور فرض کنید مالک این قطعات ۳ نفر هستند. برای اینکه بتوانیم تجمیع املاک را در این حالت به جریان اندازیم، باید هر یک از مالکین، سهم مساوی در این ۳ قطعه داشته باشند. به عبارت دیگر هر یک از این ۳ مالک باید ۲ دانگ در هر کدام از این قطعات سهم داشته باشند.
در این حالت دو راه حل داریم. راه حل اول این است که پیش از اقدام به تجمیع املاک، هر کدام از مالکین مقدار سهمی که باید از ملک دیگری داشته باشد را خریداری کرده و سند رسمی آن در دفاتر ثبت اسناد رسمی به نام آنها انتقال داده شود.
راه دوم این است که بدون رد و بدل شدن پول، فردی که سهم بیش‌تری دارد، از سهم خود به نام دیگران سند بزند. اما برای اینکه حق او در این فرایند ضایع نشود، پیش از انتقال رسمی سند، باید یک مبایعه نامه بین افراد نوشته شود تا بر اساس آن، سهمی که به صورت صوری منتقل شده، به صاحب اصلی آن باز گردد.
▪داشتن سند رسمی برای تجمیع املاک
یکی از شرایط مهم برای تجمیع املاک این است که ملک‌های مورد نظر باید دارای سند رسمی (سند ثبت شده در دفاتر ثبت اسناد رسمی) داشته باشند. یعنی املاکی که فاقد سند هستند و به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، قابل تجمیع نیستند. یکسان بودن کاربری املاک مورد نظر مورد بعدی این است که تمام املاک مورد نظر برای تجمیع، باید دارای کاربری یکسان باشند. بنابراین نمی‌توان یک ملک مسکونی را با یک ملک تجاری تجمیع کرد. چرا که پس از تجمیع ۲ یا چند ملک، در نهایت به یک ملک واحد می‌رسیم. اگر کاربری املاک متفاوت باشد، برای تعیین کاربری ملک نهایی دچار مشکل می‌شویم.
▪مجاورت و همسایگی املاک
تمام املاکی که قصد تجمیع آنها را داریم باید در کنار هم باشند. بدیهی است که نمی‌توان دو ملک که با هم فاصله دارند را تجمیع کرد. باید توجه داشته باشید املاک مورد نظر باید به نحوی در کنار هم باشند که تجمیع، باعث تجاوز به کوچه یا معابر نشود. بدیهی است که عدم تضییع حق دیگران نیز یکی از شرایط تجمیع املاک است.
▪در رهن بودن املاک تجمیعی
املاکی که تجمیع می‌شوند نباید در رهن، بازداشت یا وثیقه باشند. البته در خصوص اسناد رهنی، با موافقت طلبکار می‌توان کار تجمیع را به انجام داد. البته پس از تجمیع کلیه پلاکهای تجمیعی در رهن طلبکار قرار می‌گیرند.
مشخص بودن مساحت و ابعاد ملک و یکسان بودن ابعاد با اطلاعات سند
▪ابعاد ملک باید با آنچه در سند ملک نوشته شده تناسب داشته باشد.
هم مساحت و هم ابعاد کلیه املاک مورد نظر برای تجمیع، باید در سند این ملک‌ها مشخص باشد و ابعاد ملک مورد نظر باید با چیزی که در سند نوشته شده هماهنگی داشته باشد. در غیر اینصورت پیش از تجمیع باید ابتدا ابعاد و مساحت ملک اصلاح شود، سپس کار تجمیع را به جریان انداخت.
اشتباه بودن ابعاد یا مساحت ملک می‌تواند به دلایلی مثل اشتباه در اندازه‌گیری مساحت اولیه، طرح تعریض گذر یا وجود اضافه مساحت در پلاک یا عدم مطابقت ابعاد زمین با املاک مجاور یا هر علت دیگری بوجود آید.
▪عدم مجاورت با اراضی ملی، کوه و…
اگر مرزهای املاک مورد تجمیع به کوه، رودخانه، اراضی ملی و مانند این‌ها و حتی املاک وقفی منتهی شود، موضوع تجمیع از بند ۳۱۳ مجموعه بخش نامه‌های ثبتی خارج شده و در خصوص تجمیع این گونه املاک ابتدا باید به اداره کل ثبت استان گزارش شود. سپس باید بر اساس دستور این اداره عمل شود.
Add a comment
بختیار سید نظامی
تجمیع املاک چه مزایایی دارد؟
▪مزایای تجمیع املاک برای دولت
موارد زیر از جمله دلایلی هستند که باعث می‌شود دولت نسبت به این کار تمایل داشته و برای تجمیع املاک به خصوص در بافت‌های فرسوده طرح‌های تشویقی تعریف کند:
-استاندارد و به‌روز شدن ساخت‌وساز مخصوصا در بافت‌های فرسوده
-مقاوم‌سازی در برابر زلزله
-اصلاح عرض گذر و تسهیل امدادرسانی در سوانح و حوادث
-افزایش میزان دریافت مالیات به واسطه افزایش تعداد واحدها
-افزایش زیبایی شهر
-کاهش هزینه‌های پیدا و پنهان دولت و شهرداری‌ها
تجمیع املاک مخصوصا در بافت‌های فرسوده باعث می‌شود بسیاری از نواقصی که ساخت‌وسازهای قدیمی دارند اصلاح شود. رفع برخی از این نواقص جزو مسئولیت‌های حاکمیت است (مثل اصلاح عرض گذر جهت تسهیل امدادرسانی یا زیباسازی شهر).
وجود برخی از این نواقص نیز به صورت مستقیم یا غیر مستقیم هزینه‌هایی را متوجه حاکمیت می‌کند (مثل تخریب واحدهای قدیمی و غیر استاندارد در اثر زلزله). بنابراین اگر افراد یا شرکت‌هایی قصد داشته باشند برای تجمیع املاک سرمایه گذاری کنند، دولت و شهرداری‌ها مزایایی را به آنها اختصاص می‌دهند. چرا که فعالیت آنها هزینه‌های پیدا و پنهای حاکمیت را کاهش می‌دهد.
▪مزایای تجمیع املاک برای سازنده
بخشی از مزایای تجمیع املاک برای سازنده به واسطه طرح‌های تشویقی دولت و شهرداری‌ها بوده و برخی به واسطه فعالیت اقتصادی (مشارکت در ساخت) است. این مزایا عبارتند از:
-تسهیلات بانکی برای سرمایه گذاران در بافت فرسوده.
-وام ودیعه اسکان موقت.
-عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت از سازنده.
-تراکم تشویقی.
-کسب سود از فعالیت اقتصادی انجام شده.
▪مزایای تجمیع املاک برای مالک
قطعا مالک نیز از مزایای تجمیع املاک بی‌بهره نمی‌ماند. موارد زیر از جمله مزایای این کار برای مالک است:
-تحویل گرفتن آپارتمان نو به جای آپارتمان فرسوده و کلنگی.
-افزایش ارزش مالی آپارتمان به خاطر نو شدن.
-کسب سود به خاطر ارزش افزوده حاصل از مشارکت در ساخت.
-بدست آوردن امکانات بهتر مانند پارکینگ.
-افزایش ایمنی ملک هم به خاطر نوسازی و هم به خاطر مقاوم‌سازی در برابر زلزله.
بسیاری از املاکی که برای تجمیع مناسب هستند، یا فرسوده بوده یا در بافت فرسوده قرار دارند. بنابراین تجمیع آنها باعث می‌شود مالک (یا مالکین)، پس از تحویل واحدهای جدید، یک آپارتمان نوساز در اختیار داشته باشند. علاوه بر این مالکین به امکاناتی به‌روز و استاندارد مثل پارکینگ یا ساختمانی که در برابر زلزله مقاوم است هم دست می‌یابند.
Add a comment
بختیار سید نظامی
2
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.